每經(jīng)記者陳珂發(fā)自上海

“二套以上房貸政策的調(diào)整，往往會(huì)決定市場的投資風(fēng)氣，并對銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生極大影響”，一家城商行上海分行副行長對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，銀行真正要把房貸業(yè)務(wù)做大，只能靠有投資色彩的二套以上房產(chǎn)客戶貢獻(xiàn)，因?yàn)檫@類客戶有實(shí)力，銀行多做這些客戶，反而風(fēng)險(xiǎn)更低。

銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)從2007年的“瘋狂”到2008年的“低迷”，再到2009年的“新生”，似乎每一次興衰反復(fù)都伴隨著房貸尤其是二套以上房產(chǎn)貸款政策的調(diào)整為觸發(fā)點(diǎn)。只是尚有疑問的是，如果各項(xiàng)房貸優(yōu)惠政策果真于明年“退出”，2010年銀行房貸業(yè)務(wù)又將被冠以怎樣的關(guān)鍵詞？

2003年，由于房地產(chǎn)市場投資氛圍濃烈，并導(dǎo)致全國各地房價(jià)快速上漲，當(dāng)年4月，央行發(fā)布“121號文件”。其中關(guān)于個(gè)人房屋按揭貸款的內(nèi)容是“購買高檔商品房、別墅或第二套(含)以上商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定?！?/p>

“這個(gè)文件說到底，并不是操作細(xì)則，商業(yè)銀行在操作過程中，很多地方都是遵循自身的風(fēng)控理念”，前述銀行人士回憶稱，在房價(jià)處于上升通道的大背景下，銀行的想法是：有能力投資3、4套房產(chǎn)的客戶，資金實(shí)力是強(qiáng)勁的?！八裕y行從那時(shí)開始更多屏蔽的是一些過度炒房的客戶，比如幾十套、上百套還從銀行貸款的客戶?！便y行人士稱。

值得注意的是，2004~2005年，由于恰逢國內(nèi)各大房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，銀行在操作二套房以上房貸上的“利好”，并沒有催生更多投資客戶的介入，一直到2006年、2007年，這一潛在的能量才徹底得到爆發(fā)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全年，全國金融機(jī)構(gòu)本幣個(gè)貸新增8699億元，同比增幅36.12%，當(dāng)期余額達(dá)32783億元。其中，個(gè)人按揭貸款余額為27031億元，占比已經(jīng)超過80%。

不過這一盛況在2007年國慶節(jié)前夕突遭變數(shù)。2007年國慶節(jié)前一天，央行突然發(fā)布文件稱，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”。

而到了2008年年初受全球金融危機(jī)蔓延的影響，國內(nèi)各主要城市的房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，極大地抑制了房地產(chǎn)投資客的入市熱情。而這一變局，不僅影響著投資客的行為，甚至也壓抑了自住型客戶的購房熱情。當(dāng)時(shí)一些公開數(shù)據(jù)顯示，部分商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)甚至開始出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。

但改變很快降臨。央行決定從2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

2008年12月，政策限制再度放寬。根據(jù)規(guī)定，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。一周后出臺的“新八條”，更直接省略了“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健钡南拗茥l件。

伴隨著投資性客戶的“復(fù)蘇”，2009年以來全國房地產(chǎn)市場交易量快速回暖，而銀行的房貸業(yè)務(wù)也再度“復(fù)活”。據(jù)上海銀監(jiān)局局長閻慶民最新披露的數(shù)據(jù)，在上海近3萬億元的信貸余額中，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)突破7000億，占比高達(dá)23%，其中個(gè)人住房貸款占比高達(dá)房地產(chǎn)貸款的6成。

不知道這樣的盛景能持續(xù)多久？2010年，銀行房貸業(yè)務(wù)是否又會(huì)因?yàn)檎叩姆磸?fù)而再度陷入危機(jī)？

一個(gè)有意思的消息是，今年7月，杭州宣布收緊“二套房貸”——購買二套房不再實(shí)行首付2成和7折利率的優(yōu)惠政策，這也成為外界猜測寬松政策退出的由頭。

“明年是什么情況真不好說，今年任務(wù)差不多都完成了，所以銀行自然也嚴(yán)控了二套以上房產(chǎn)客戶的申貸”，前述銀行人士表示，“我想在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇之前，寬松政策應(yīng)該不會(huì)退出太快，否則一旦政策反復(fù)太快壓抑市場需求、導(dǎo)致房價(jià)大幅下滑，可能爆發(fā)壞賬的威脅更大”。