每經(jīng)記者李麗發(fā)自上海

日前，南京同時出臺了三項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度。上海市銀監(jiān)局下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求，而北京除加強(qiáng)對二套房貸的管理外，二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開始全面收緊。

房產(chǎn)市場和優(yōu)惠政策“蜜里調(diào)油”的好日子或?qū)⑻崆敖Y(jié)束。

近日，上海、廣州、南京、杭州等地方政府已經(jīng)率先放出信號：二套房貸政策將陸續(xù)收緊。

與此同時，在銀行方面，建設(shè)銀行除首付4成仍可享受7折優(yōu)惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的優(yōu)惠利率；招商銀行南京分行則表示，首套房貸可享受8折優(yōu)惠，而二套房貸利率則上浮10%。

風(fēng)向

房貸已收緊貸款審核嚴(yán)格

11月18日，一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前大的銀行基本上都收緊了房貸。雖然目前還沒有明顯感覺到房貸審批政策上的變化，但銀行在挑選客戶方面提高了要求，對客戶資質(zhì)的審核越發(fā)嚴(yán)格。

事實上，部分地方政府已經(jīng)在陸續(xù)發(fā)文收緊房貸。10月9日，南京全面收緊了公積金政策，同時出臺了3項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度；10月11日，上海市銀監(jiān)局下發(fā)通知，再度強(qiáng)調(diào)上海各商業(yè)銀行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”；而在此前，北京市除加強(qiáng)對二套房貸的管理外，北京二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開始全面收緊。

上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒向記者透露說，在與凱弈合作的銀行中，目前已有大約40%不受理房貸申請了。

購房者

多筆貸款申請遭退回

記者18日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期已有不少購房者感受到了房貸收緊的“威力”。

私營企業(yè)主汪小姐有意在近期于上海購置第二套住宅，但由于她平時沒有穩(wěn)定的收入和進(jìn)賬流水，再加上她首套住宅的貸款尚未還清，因此，其貸款申請已被退回。

上海凱弈投資咨詢管理有限公司客服部經(jīng)理周敏告訴記者：“像汪小姐這樣因提供不出收入證明而被退回的貸款案例，我們已經(jīng)碰到過兩三筆了。此外，還有一些被退回的貸款申請案例，則是因為利率無法達(dá)到客戶的要求?！?/p>

記者了解到，銀行對于購置第二套住宅的購房者，已嚴(yán)格要求首付比例必須達(dá)到4成。

一對來自浙江的王氏夫婦在購置二套房時向貸款銀行提出首付兩成、貸款利率下浮30%的申請，該申請立即遭到駁回，要求補(bǔ)足首付4成的要求再重新申請貸款。

此外，趙煒還向記者透露，雖然現(xiàn)在貸款審批政策沒有太大變化，但由于時至年底，多數(shù)銀行已經(jīng)用完全年房貸額度，并開始控制放款規(guī)模，因此審批的速度會明顯減慢。

市場

趕搭“末班車”成交猛漲

由于優(yōu)惠政策即將到期，在傳統(tǒng)的樓市淡季11月份，上海二手房市場成交量已經(jīng)逼近今年年內(nèi)的最高峰，同時，南京、無錫等地的樓市成交也一片火熱。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，上海二手房成交量較10月同期增長約40%，總體水平逼近今年六七月份的高峰時期。各區(qū)域房價普遍上漲，其中增幅超過4成的有浦東、楊浦、閘北、寶山四區(qū)。

就在上海二手房市場趕政策“末班車”的同時，南京、無錫等地的樓市成交也一片火熱。

世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(11月09日~11月15日)，南京一手房住宅市場共成交3212套，創(chuàng)今年單周成交紀(jì)錄，比前周增加23.1%，成交面積36.33萬平方米，環(huán)比上升25.5%。

數(shù)據(jù)顯示，上周，無錫商品房成交1800套，環(huán)比增加4.35%；日均成交257套，環(huán)比增4.47%。商品房成交均價7349元/平方米，環(huán)比增0.98%。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，近期樓市新推樓盤基本上都是開盤即售罄，因此，后開盤的樓盤價格又會在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也是上海樓市成交均價不斷上漲的主要原因。

中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀認(rèn)為，雖然目前銀行開始收緊房貸，但仍有相當(dāng)一部分購房者愿意加大首付比例，在規(guī)避資金風(fēng)險的同時享受最低折扣。同時，世博會即將召開、“兩個中心”的確立、大虹橋交通樞紐的建設(shè)、城際列車的開通以及迪士尼的落戶等一系列利好預(yù)期，也共同推助上海樓市量價穩(wěn)步上行。

展望2010年:政策部分收緊房價穩(wěn)中有升

對于明年的房地產(chǎn)政策走勢，克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長趨勢的日益明朗、通貨膨脹預(yù)期的增強(qiáng)，以及今年房價上漲幅度偏大，預(yù)計明年很多優(yōu)惠政策將有所緊縮，針對投資性需求的購房優(yōu)惠政策，可能完全取消。

但陳嘯天同時認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在反復(fù)的可能，為避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，政策面仍可能以偏寬松基調(diào)為主，對于自住性的購房需求，國家將繼續(xù)鼓勵和支持。

高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示，優(yōu)惠政策的下一步調(diào)整，可能是將首次購房者首付比例提高至30%。由于優(yōu)惠利率直接影響到購房者的購買力，因此相關(guān)優(yōu)惠政策的調(diào)整將更加審慎，首次購房者貸款利率70%的優(yōu)惠或仍將保留，但商業(yè)銀行可根據(jù)市場風(fēng)險變化來進(jìn)行具體調(diào)節(jié)。

陸騎麟認(rèn)為，如果當(dāng)前政策得以延續(xù)，那么在當(dāng)前低儲蓄利率和貸款利率的雙重刺激下，更多的貨幣還會流向房地產(chǎn)行業(yè)；而如果政策反向調(diào)整，那么一些購房者面臨的還款壓力將會突然加大，樓市也將會出現(xiàn)調(diào)整，同時，目前房價非理性上漲極大透支了未來的上漲空間，未來樓市極有可能出現(xiàn)滯漲的行情。

陳嘯天分析認(rèn)為，明年部分優(yōu)惠政策可能收緊或取消，從而對部分購房需求起到一定的抑制作用，但預(yù)計明年房地產(chǎn)政策面較正常年份仍較為寬松。

在上述政策調(diào)整預(yù)期的基礎(chǔ)上，2010年，樓市將何去何從？

在樓市新增供應(yīng)量方面，陳嘯天表示，在2008年，受金融危機(jī)影響，很多房企放慢了項目建設(shè)進(jìn)度，直接導(dǎo)致2009年市場供應(yīng)不足。隨著今年來房地產(chǎn)市場量價齊升，房企今年紛紛加快了建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計2010年市場供應(yīng)量將出現(xiàn)一定的增長。事實上，供應(yīng)上升的趨勢在今年四季度已經(jīng)有所體現(xiàn)。

在樓市價格方面，陳嘯天認(rèn)為，目前一線城市房價偏高，但可以通過小幅震蕩來夯實，因此全面下調(diào)的可能性不大。在明年市場需求小幅下滑、供應(yīng)有所增長的趨勢下，明年市場供不應(yīng)求的態(tài)勢將有所緩解。受此影響，預(yù)計明年房價將穩(wěn)中有升，漲幅將明顯小于今年。

陳嘯天分析認(rèn)為，具體來看，城市外圍項目由于市場競爭壓力，可能出現(xiàn)下跌；而城區(qū)內(nèi)供應(yīng)不足的問題仍然存在，房價繼續(xù)上漲的概率較高。