□中證證券研究中心 張?zhí)┬?

經(jīng)歷了大半年火爆的市場行情，房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠措施貌似步入了十字路口。一方觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該主動(dòng)去“擠泡沫”，促進(jìn)市場健康發(fā)展。而另一派觀點(diǎn)則認(rèn)為，很多二三線城市的行情才剛剛開始，只有繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場交易，才能更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。兩者爭論的焦點(diǎn)無非是優(yōu)惠政策是退出還是保留，筆者認(rèn)為，經(jīng)歷了由低谷到高峰的跳躍式發(fā)展，目前房地產(chǎn)行業(yè)的自身調(diào)控能力正在加強(qiáng)，政策的沖擊短期對(duì)房地產(chǎn)市場的影響比較有限。

顯然，銀行是優(yōu)惠政策淡出的主要受益者。經(jīng)歷了息差收窄和大規(guī)模貨幣投放的經(jīng)濟(jì)階段，各商業(yè)銀行亟須提高自身的議價(jià)能力，從而提升資金收益水平，資產(chǎn)質(zhì)量中的個(gè)貸部分無疑是銀行收入的重要增長極，如果取消普遍的七折房貸優(yōu)惠，對(duì)銀行利息收入和資金議價(jià)水平的提升起到極大的支撐作用。而事實(shí)上，目前已有多家銀行提高了二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，并且在相關(guān)的利率優(yōu)惠措施上也采取了從嚴(yán)政策。筆者認(rèn)為，如果目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的勢(shì)頭繼續(xù)擴(kuò)張，不排除監(jiān)管部門在有關(guān)地區(qū)采取提高利率標(biāo)準(zhǔn)、重新征收稅費(fèi)等從嚴(yán)措施的可能，通過有形干預(yù)擠出市場泡沫，使市場逐步回歸理性。

同時(shí)，我們也看到房地產(chǎn)市場的發(fā)展還很不平衡。今年1—10月，全國累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資完成額2.8萬億元，同比增長18.9%。這種增長可能更多的來自于消費(fèi)潛力正在釋放的中部地區(qū)，而東部和西部一些地區(qū)由于前期過度增長或消費(fèi)不足，開發(fā)投資情況并不理想，這也是吉林、湖南等地一些政府部門強(qiáng)調(diào)仍會(huì)以政策刺激市場的原因所在。房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在體現(xiàn)，只有繼續(xù)保持地產(chǎn)市場的繁榮景象,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇確立的進(jìn)程才會(huì)逐步加快。

退出也好，持續(xù)也罷，這其中都涉及到政策的干預(yù)問題，采取措施的“度”有多大？到底其影響幾何？筆者認(rèn)為，這對(duì)于剛剛恢復(fù)市場景氣的房地產(chǎn)市場而言意義重大。在經(jīng)歷了業(yè)績超預(yù)期增長和大規(guī)模信貸投放的經(jīng)濟(jì)周期之后，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況和運(yùn)營能力有了明顯變化。從目前資金來源看，房地產(chǎn)企業(yè)在逐步減弱對(duì)銀行的依賴程度，因此，即使驟然貸款收緊，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營不會(huì)造成大的影響。從消費(fèi)者看，由于剛性需求、通脹預(yù)期、資產(chǎn)配置等因素的作用，利率上升多大程度上能抵消上述綜合因素的影響，目前還得不出顯著線性關(guān)系的結(jié)論，而可以確定的是，在政策淡出前期，會(huì)刺激一部分消費(fèi)需求,并有可能激化市場的非理性因素。

從另一面看，雖然區(qū)域發(fā)展不平衡的事實(shí)仍將主導(dǎo)部分地方延緩優(yōu)惠措施，但在目前市場價(jià)格高位運(yùn)行的狀態(tài)下，投資需求的動(dòng)機(jī)在逐步減弱，剛性需求的提升也缺乏更多的誘發(fā)因素，因此，既有的優(yōu)惠措施多大程度上能提升成交還需時(shí)間檢驗(yàn)。隨著房地產(chǎn)新開工面積和施工面積的加速回升，未來房地產(chǎn)市場供需缺口的矛盾會(huì)逐步收窄，因此，未來市場的價(jià)格可能會(huì)更為理性，通過主動(dòng)的價(jià)格措施來提升交易量的策略有一定的發(fā)展空間。因此，在市場動(dòng)能大量釋放的背后，未來房地產(chǎn)市場將由暴風(fēng)驟雨式的發(fā)展更多的轉(zhuǎn)向細(xì)水長流的運(yùn)作。