當(dāng)各家銀行房貸暗中收緊時(shí)，80/20法則開(kāi)始發(fā)揮作用。高端客戶(hù)成為銀行的優(yōu)質(zhì)資源，中低端客戶(hù)則黯然出局。供給端的缺位和需求端的畸形將把房?jī)r(jià)帶向何方？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮中出現(xiàn)了一道裂痕。

裂痕的一端是持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。自今年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，成交量大幅增加，對(duì)未來(lái)走勢(shì)也是一片看漲之聲。

裂痕的另一端是由暗漸明的房貸優(yōu)惠政策調(diào)整。自今年7月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)“控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”以來(lái)，取消優(yōu)惠政策、收緊房貸的聲音不絕于耳。

隨著房貸政策調(diào)整的聲音越來(lái)越大，這一裂痕也越來(lái)越清晰。當(dāng)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到收緊的房貸政策，中低收入者在調(diào)控中漸漸失語(yǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次上演富人的游戲。

中低端客戶(hù)出局

本報(bào)展開(kāi)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行房貸收緊早已暗中進(jìn)行，但豪宅房貸卻一反常態(tài)地受到了銀行的追捧，使得豪宅熱銷(xiāo)。

北京奧運(yùn)村附近的盤(pán)古大觀(guān)就是一例，均價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米的盤(pán)古大觀(guān)僅半個(gè)月就成交12套(包括認(rèn)購(gòu)和簽約)，成交金額逾5億元。

代理高端物業(yè)為主的亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年11月份以來(lái)，北京單套總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元的頂級(jí)豪宅共成交了17套，其中盤(pán)古大觀(guān)占據(jù)了七成的市場(chǎng)份額，其余5套被釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院、頤和原著瓜分。

“成交量還有可能擴(kuò)大?！蹦成虡I(yè)銀行信貸部?jī)?nèi)部人士透露。他的信心來(lái)自于銀行內(nèi)部的秘密動(dòng)作：為爭(zhēng)取到更多優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，很多銀行正專(zhuān)門(mén)針對(duì)高端客戶(hù)進(jìn)行房貸利率的壓力測(cè)試，“在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，對(duì)高端客戶(hù)的爭(zhēng)搶已經(jīng)白熱化?！?/p>

盡管豪宅買(mǎi)家一般都是多次置業(yè)，但銀行對(duì)其信貸門(mén)檻卻依舊寬松。

這可以解釋為什么高檔樓盤(pán)的成交量越來(lái)越大。在易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告中，新盤(pán)豪宅僅一個(gè)月即成交60億元。據(jù)估算，半年間北京總價(jià)400萬(wàn)元以上的新建和存量豪宅成交金額超過(guò)1100億元。

當(dāng)各家銀行房貸暗中收緊時(shí)，80/20法則開(kāi)始發(fā)揮作用。高端客戶(hù)作為銀行的優(yōu)質(zhì)資源，其利益獲得了最大程度的保護(hù)，而中低端客戶(hù)因?yàn)橘Y質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題則率先出局。

“房貸收緊限定的是普通消費(fèi)者購(gòu)房，為市場(chǎng)降溫的效果有限。高端客戶(hù)異軍突起帶動(dòng)樓市繁榮的同時(shí)，也改變了進(jìn)入市場(chǎng)獲取財(cái)產(chǎn)性收入的人群結(jié)構(gòu)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)。

銀行將高端人群視為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)給予優(yōu)惠；高端客戶(hù)在房地產(chǎn)投資上一擲千金亦毫不手軟，當(dāng)下的房貸政策調(diào)整對(duì)他們而言影響甚微。二者結(jié)合，成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的催化劑。

房貸收緊無(wú)法抑制高端人群的購(gòu)房沖動(dòng)。五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，高端人群正在對(duì)房?jī)r(jià)上漲、人民幣升值、美元貶值下賭注。“如果美元不貶值，那人民幣保值的能力就變?nèi)酰茈U(xiǎn)增值的屬性如果沒(méi)有那么高，只能通過(guò)投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

助推豪宅熱銷(xiāo)高潮的，還包括國(guó)際資本的卷土重來(lái)。據(jù)了解，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年三季度GDP數(shù)據(jù)后，一直觀(guān)望中國(guó)樓市不敢入市的海外買(mǎi)家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重拾信心，開(kāi)始大舉進(jìn)入。

但此時(shí)，原本已經(jīng)被高房?jī)r(jià)折磨的中低端客戶(hù)，再次被銀行房貸門(mén)檻和更高的房?jī)r(jià)所拋棄。

(來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)　)