據(jù)悉，上海市銀行同業(yè)公會(huì)將發(fā)布公約，要求商業(yè)銀行停止向房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”。此舉可抑制房貸業(yè)務(wù)中的過度競(jìng)爭(zhēng)和無序競(jìng)爭(zhēng)，有利于保護(hù)客戶利益。不過，該項(xiàng)行業(yè)公約的有效性及持續(xù)性還有待觀察。

所謂“返點(diǎn)”，是一些商業(yè)銀行與房產(chǎn)中介公司合作，對(duì)房產(chǎn)中介推薦的客戶，銀行按照貸款金額的一定比例，向房產(chǎn)中介支付的傭金。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“返點(diǎn)”在上海最早出現(xiàn)于2004年，中國(guó)銀行、上海銀行等率先以“返點(diǎn)”作為競(jìng)爭(zhēng)利器，其他銀行陸續(xù)跟進(jìn)。不同銀行給予客戶的“返點(diǎn)”百分率不同，一般在0.3%至1%不等，競(jìng)爭(zhēng)加劇時(shí)甚至升至1.2%至1.5%。其中，房貸業(yè)務(wù)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)較大的銀行返點(diǎn)較少，一心想著爭(zhēng)取房貸市場(chǎng)份額的銀行則較高。

記者在2006年采訪時(shí)，一位房產(chǎn)中介人士曾介紹，某國(guó)有銀行通過提高“返點(diǎn)”搶份額，短時(shí)間內(nèi)拿到很多業(yè)務(wù)，但這些業(yè)務(wù)并非市場(chǎng)增量，而是從其它銀行那里爭(zhēng)來的。

該中介人士直言不諱，從“返點(diǎn)”戰(zhàn)中受益的是房產(chǎn)中介，客戶并沒有得到實(shí)惠。銀行不是對(duì)所有的中介都給予“返點(diǎn)”回報(bào)，一般設(shè)有資金門檻，例如，完成5000萬元或1億元貸款量。換言之，一家中介累計(jì)促成的房貸業(yè)務(wù)量達(dá)到1億元，若按1%的比例返點(diǎn)，可以拿到100萬元的返利。就這些房產(chǎn)中介而言，業(yè)務(wù)利潤(rùn)不單純是房屋買賣及租賃。

中介被“返點(diǎn)”利欲熏心，難免使客戶失去了對(duì)房貸產(chǎn)品的選擇權(quán)。近年來，房貸創(chuàng)新產(chǎn)品接連不斷，有的產(chǎn)品同時(shí)具有理財(cái)?shù)裙δ埽蔀榭蛻艄?jié)省貸款成本或具有提前還貸等便利性。例如，把按揭貸款的還款方式從傳統(tǒng)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，實(shí)現(xiàn)每次還款額為原月供的一半。可如果房產(chǎn)中介因“返點(diǎn)”而圈定了房貸銀行，客戶就沒有了選擇權(quán)。對(duì)于想通過靈活還款或賬戶連接來節(jié)省利息支出的購(gòu)房者來說，無形中增加了支出。

上海此次由銀行同業(yè)公會(huì)出面叫?！胺迭c(diǎn)”，實(shí)際上代表了監(jiān)管部門的態(tài)度。今年10月，上海銀監(jiān)局在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中要求各銀行避免房貸業(yè)務(wù)的過度競(jìng)爭(zhēng)，并指出對(duì)于支付房產(chǎn)中介傭金的問題，各銀行要通過上海市銀行同業(yè)公會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，推進(jìn)形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

“返點(diǎn)”不僅給銀行帶來了成本負(fù)擔(dān)，還增加了信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。上海市銀行同業(yè)公會(huì)調(diào)研指出，銀行在該模式下，容易放松前期調(diào)查，脫離市場(chǎng)營(yíng)銷，簡(jiǎn)單依賴中介，甚至可能會(huì)引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為。而從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，放松前期調(diào)查是個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的源頭。個(gè)人房貸不良率很大程度上由假按揭造成，如果貸前調(diào)查嚴(yán)格把關(guān)的話，出現(xiàn)虛假貸款的幾率將大幅下降。

叫?！胺迭c(diǎn)”有利于房貸業(yè)務(wù)規(guī)范運(yùn)作，維護(hù)銀行及客戶的利益。不過，“返點(diǎn)”是否會(huì)就此徹底退出，還有待監(jiān)管部門加強(qiáng)管理。早幾年，上海銀行業(yè)內(nèi)曾有過不成文的約定，即返點(diǎn)最高不超過0.5%，最終卻因房貸業(yè)務(wù)的回落而遭“毀約”。有專家指出，今年房貸業(yè)務(wù)較好，有的銀行甚至主動(dòng)提高首套房貸門檻，“返點(diǎn)”的價(jià)值顯得不大，各銀行容易響應(yīng)自律公約?？扇绻髂攴抠J業(yè)務(wù)因樓市交易萎縮而低迷，各銀行能否堅(jiān)守自律公約，還留有很大疑問。

看看二套房貸政策執(zhí)行過程中的肆意“突破”，難免讓人懷疑上海市銀行同業(yè)公會(huì)自律公約的長(zhǎng)期效果。由此看來，遏制房貸業(yè)務(wù)過度競(jìng)爭(zhēng)和無序競(jìng)爭(zhēng)，監(jiān)管部門還需要花更大力氣。

(來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)　)