本報記者 孫小林 趙飛飛 上海報道

116公頃、6000畝、107平方公里，到底哪個是上海迪士尼的占地面積？

本報記者獨家掌握的一份材料顯示，浦東已經(jīng)著手拆遷征地6000畝，作為迪士尼項目建設(shè)用地。

這6000畝地塊又叫A1土地儲備地塊，上海規(guī)劃和國土資源局明確公告了用于“布宜諾”項目建設(shè)，而布宜諾項目也即迪士尼的別稱。

由浦東新區(qū)川沙功能區(qū)政府人士提供的這份名為《A1土地儲備地塊及杜坊A、B地塊配套商品房土地儲備項目房屋拆遷補償操作口徑》方案顯示，迪士尼地塊的房屋拆遷補償工作已于11月9日啟動。

上海浦東新區(qū)土地資源儲備中心正作為建設(shè)方，統(tǒng)一拆遷平整A1地塊，然后將土地儲備，再通過招拍掛程序?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓給迪士尼相關(guān)公司。

但浦東拆遷征地的A1地塊面積，近乎四倍超過了國家發(fā)改委公布批準的上海迪士尼項目占地面積。根據(jù)11月23日國家發(fā)改委公告的批復(fù)，116公頃(相當于1740畝)項目用地已經(jīng)包括了游樂區(qū)、后勤配套區(qū)、公共事業(yè)區(qū)和一個停車場。

這讓上海方面頗為尷尬：一方面，上海迪士尼將因此成為全球最小的迪士尼項目；另一方面，讓正在拆遷征用的6000畝A1地塊的正當性備受爭議。

這還意味著，迪士尼的利益鏈條懸疑逼近：浦東方面作為土地的一級開發(fā)商，這些正在被運作上市的土地，究竟是以土地入股迪士尼項目，還是通過招拍掛形式售予迪士尼項目公司？這其中產(chǎn)生的利益空間，是一個巨大的想象空間。

116公頃VS6000畝

浦東方面拒絕全球MINI迪士尼(最小的)的稱號。

對于面積等問題，浦東新區(qū)經(jīng)信委主任吳泉國，同時也是迪士尼辦公室中方負責人之一，婉拒了本報記者的詢問，“不要為難我了，保密協(xié)議你是知道的”。

根據(jù)此前上海和浦東各個渠道傳出的消息，上海迪士尼一度以超過100平方公里的規(guī)模，傲視全球。

浦東改革與發(fā)展研究員秘書長楊周彝也向本報記者證實，上海方面上報的方案報批的整體規(guī)劃方案是107平方公里，包括所有配套設(shè)施在內(nèi)。楊曾參與上海迪士尼項目的前期調(diào)研。

國土資源部人士亦對本報記者透露，按最后核準的116公頃，上海上報時的面積其實不止這么大。

按照土地管理法規(guī)定，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的，都需要報國務(wù)院批準，上海迪士尼項目已經(jīng)核準的面積達到了116公頃，已經(jīng)遠遠達到了國務(wù)院審批的范圍。

11月24日，浦東多位政府人士證實，上海單方面的解讀是，國家發(fā)改委批準的116公頃面積為第一期面積。

但由于發(fā)改委的公告，并未提及項目的分期。這讓上海迪士尼甫落子卻懸疑再起。

“一種可能是，上海目前用于補償基本農(nóng)田的土地指標非常少，如果一次性審批下來，上海難做到占補平衡?！眹临Y源部華東督察中心人士透露。

盡管國家發(fā)改委只批準了116公頃的項目建設(shè)用地，浦東方面加快了拆遷征地的進程。A1地塊明確顯示，合計征地面積為4089435.0平方米，約為6000畝?！犊趶健芬裁鞔_提出的拆遷時間表，為了加快拆遷步伐，浦東方面規(guī)定，在2010年2月11日之前搬遷的將有獎勵。

預(yù)計明年7月份，上海市浦東新區(qū)土地資源儲備中心完成所有搬遷任務(wù)并實現(xiàn)土地平整，并完成儲備程序。

迪士尼利益鏈之端：土地儲備的算盤

不僅面積存有懸疑，還有補償標準值得探討。

在上海，按照區(qū)域劃分的居住房屋最低補償單價標準分為A、B、C、D類地段，其中A地段補償最高，D地段相對賠償較低。

記者獲悉，目前進入A1地塊的迪士尼用地，被定為D類地塊，房屋土地使用權(quán)基價補償標準為1350元/㎡。

雖然以往川沙屬于偏僻地段劃為D類無可爭議，但考慮到迪士尼落地后已經(jīng)引發(fā)的土地價格飆升現(xiàn)象，補償標準似乎值得重新考量。

楊周彝介紹，目前A1地塊處于前期平整階段，將各種土地性質(zhì)全部變成國有土地，然后進行儲備，“再經(jīng)過招拍掛程序變更為迪士尼的土地”。

浦東新區(qū)政府前期將出資補貼拆遷老百姓，平整等費用亦由浦東政府承擔。由于目前A1地塊屬于前期儲備項目，“所以資金都由政府出資，但政府在后期將平整的土地出讓時候會有大的收益，因此，政府只是先墊資而已”。楊周彝表示。

這就是“熟地”的形成過程。熟地出讓后，政府可將這些服務(wù)配套進行系統(tǒng)的審批，同時政府可以事前明確該塊土地的性質(zhì)，確定開發(fā)樓房的高度和容積率，開發(fā)商拿到后馬上就可開工建設(shè)。

“按目前的各個城市的情況不一，大致各地的做地成本(拆遷補償及七通一平)，一般在50%左右，也就是說，一塊10億拍賣價的土地，有5億進入了政府的腰包，現(xiàn)在地王價格那么高，溢價率非常大?！币拙又袊治鰩熝ㄐ鄹嬖V本報。

值得一提的是，就在迪士尼公布的當天，浦東拍賣川沙的兩幅，成交價分別為11.9億元和4950萬元，在基準價的溢價率高達264%和427.2%，創(chuàng)造溢價新高。

所謂的基準價，就是政府算入一定的造地成本后，再請評估公司評估該塊土地在目前的基準價格，這個價格對于政府而言就是盈利的，何況川沙的這兩塊地最后拍賣時，已經(jīng)翻了2-4倍。

但在最后與迪士尼方的合作模式上，上海究竟是采用土地入股，還是土地出讓，基本還是要看上海和迪士尼的談判結(jié)果。但無論哪一種方式，低價征地，高溢價收入，已經(jīng)成為上海迪士尼項目利益鏈條上的最直接的可觀收入。

盡管如此，考慮到迪士尼項目的特殊性，平整后的土地出讓收益會較高，浦東新區(qū)政府就會從中賺取“差價”，問題是，“差價”如何惠及當?shù)兀?/p>

目前，在補償標準上，補償分為土地補償、房屋補償?shù)龋课莶疬w補償則是其中大頭，上海市房屋土地資源管理局的調(diào)查顯示，房屋動遷補償費占55.8%。

據(jù)本報了解，目前拆遷補償基本確定在1平方米房子貨幣補償金額為3450元左右，這與周邊房子市場價格差距甚大。

除了貨幣之外，《口徑》還規(guī)定自行購房補貼、與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房調(diào)換等方式。

據(jù)了解，房子安置有現(xiàn)房和期房兩種形式，現(xiàn)房安置基價為3450元，期房安置基價為3750元。

不過，由于早先盛傳迪士尼落戶當?shù)?，川沙地區(qū)房價已從2006年2000元-3000元/㎡上漲到現(xiàn)在均價13000元/㎡左右。

對于每平方米只有3450元的補償，當?shù)匕傩掌毡橛X得較少。11月23日，川沙新鎮(zhèn)趙行村一位村民對本報記者表示，“對以往川沙這是合理的，但現(xiàn)在川沙房價暴漲，自己本想選擇自行購房的方式，現(xiàn)在可能得到的補償款項買不起房子”。

全球迷你迪士尼：盈利模式之考

在上海迪士尼一期幾年運營之后，再建設(shè)另外一個收費口(gate)，也即二期，并且面積為一期的兩倍，以增加更多的盈利空間。這是迪士尼方面所作的一個分析書。

現(xiàn)在，規(guī)劃面積大為縮水的上海迪士尼，將主要靠迪士尼樂園本身賺錢，這是一個大的盈利拷問。

迪士尼在全球幾大樂園主要利潤來源并非來自樂園本身，上述迪士尼財報亦顯示，文化商品和配套酒店等設(shè)施創(chuàng)造的利潤成為其主要利潤來源。但目前頻道等文化商品在上海迪士尼卻受到限制。

上海迪士尼專家組的一位成員告訴本報記者，“在2月份迪士尼項目評估會上，限制洋文化進入的呼吁很高”。

這導(dǎo)致迪士尼頻道難以在中國落戶，而這是迪士尼最大的利潤來源之一。

于是回到了靠配套設(shè)施和樂園問題本身了。

“達到7190萬人”，這是本報記者獲得的迪士尼內(nèi)部分析書的預(yù)測，迪士尼方面對此樂觀預(yù)測，中國國內(nèi)潛在客戶數(shù)量巨大。

這份分析書還預(yù)測，迪士尼的收入中，“門票收入占據(jù)50%，食品和飲料占據(jù)24.5%，商品24.5%，其它收入為1%”。

門票收入仍占大頭。迪士尼寄望于中國眾多潛在消費客戶。據(jù)悉，迪士尼方面將主打“家庭牌”以吸引更多游客。

但僅僅依靠目前國家批準的116公頃面積，顯然無以應(yīng)付如此樂觀的觀眾。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍透露，上海迪士尼預(yù)計每年吸收730萬游客，平均每天接待2萬人，但這僅僅是“一期”的容納人數(shù)。

除非真有“二期、三期，才可每年吸收3000萬游客，而美國奧蘭多迪士尼世界每年游客約4000萬人次左右，奧蘭多迪士尼占地12228公頃，相當于上海迪士尼目前批準項目的100倍。

“迪士尼方面預(yù)估的收益率是10%，高于8%的社會平均回報率”，李戰(zhàn)軍表示，這一收益率每年的回報資金將達到17億美元。

不過，由于華南地區(qū)居民可能更多傾向于香港迪士尼，如何保障充足的客源顯然是迪士尼必須考慮的內(nèi)容。