□中證證券研究中心 張?zhí)┬?

雖然中央經(jīng)濟工作會議并未對明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做直接表態(tài)，但我們認為，“推進城鄉(xiāng)一體化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，進一步便利符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口生活”等，都將極大促進二三線城市的基建及地產(chǎn)投資。未來城鎮(zhèn)化的推進將拉動地產(chǎn)及其上下游的快速發(fā)展，對于業(yè)務(wù)重點在二三線城市的地產(chǎn)商而言，無疑將開啟更廣闊的發(fā)展空間。

進軍中小城市成業(yè)務(wù)重點

在大城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進的過程中，更多的地產(chǎn)商開始進軍中小城市。在申萬地產(chǎn)行業(yè)99家開發(fā)類企業(yè)中，約有40家立足于二三線城市發(fā)展，另外也有超過20家一線城市開發(fā)商目前把新的業(yè)務(wù)增長點放在中西部的一些中小城市中。在一線城市業(yè)務(wù)空間拓展有限的背景下，中小城市已成為地產(chǎn)商提升業(yè)績的重要發(fā)力點。

從中央經(jīng)濟工作會議的具體內(nèi)容看，戶籍限制的逐步放開，相關(guān)配套制度的完善、人口結(jié)構(gòu)的多元化，將使更多中小城市發(fā)展具備后發(fā)優(yōu)勢，為配合這些措施，未來中小城市的基建和住房需求無疑將會進一步擴大。從10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)看，中小城市居多的中西部地區(qū)增速分別為23.3%和18.9%，明顯快于東部地區(qū)，從目前房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢看，一線大城市泡沫化的傾向開始抬升，而大多數(shù)中小城市無論從價還是量看，都處于較為平穩(wěn)的發(fā)展過程。因此，在基本經(jīng)濟政策繼續(xù)保持的前提下，未來中小城市的地產(chǎn)投資還有很大的空間。

在繼續(xù)拓展和保有大城市業(yè)務(wù)空間的同時，更多的地產(chǎn)商已經(jīng)開始在二三線城市“跑馬圈地”。很多中西部龍頭地產(chǎn)商已把發(fā)展當?shù)貥I(yè)務(wù)作為中長期內(nèi)企業(yè)的主要發(fā)展戰(zhàn)略，如云南城投、中天城投、榮盛發(fā)展、天地源等，這些公司基本都有豐富的項目儲備，滿足未來4—5年的開發(fā)要求，隨著地產(chǎn)投資逐步成為拉動經(jīng)濟發(fā)展主力，這些公司無疑將隨著地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展而做強做大。

看好二三線地產(chǎn)股

12月7日，受中央經(jīng)濟工作會議利好預(yù)期影響，申萬地產(chǎn)板塊整體上漲2.21%，其中成渝地區(qū)公司和二三線區(qū)域性公司漲幅靠前。由于成渝地區(qū)是推進城鎮(zhèn)化的前沿改革區(qū)，我們認為中央的上述定調(diào)將會進一步深化和鞏固兩地現(xiàn)有的成果。兩地現(xiàn)有的園區(qū)開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)公司也將會有更光明的發(fā)展前景。

我們統(tǒng)計的30家區(qū)域性公司12月7日的整體漲幅達2.85%，強于25家一線城市開發(fā)商1.93%和6家全國性地產(chǎn)商2.54%的整體漲幅。我們認為，在地產(chǎn)市場區(qū)域化差距加劇的背景下，目前二三線城市房價和銷量的彈性空間明顯要好于一線城市，明年中西部城市房價和銷量繼續(xù)創(chuàng)新高的概率非常大。從成交占比和換手率的角度看，目前地產(chǎn)板塊可能重拾上半年引領(lǐng)市場上漲的地位，截至上周，申萬地產(chǎn)板塊成交金額總計達1190.35億元，成交占比為7.32%，這也是自10月份以來，成交占比連續(xù)第八周高于歷史均值。從換手率看，以整體法算，12月7日的申萬地產(chǎn)板塊為2.71%，“萬保招金”等全國性地產(chǎn)公司為3.25%，我們認為，目前換手率和成交占比的持續(xù)回升孕育著地產(chǎn)板塊再度走強的信號，同時在未來市場風(fēng)格轉(zhuǎn)化的過程中，房地產(chǎn)板塊的走勢將更多的來自二三線城市地產(chǎn)商清晰的業(yè)績推動。