長(zhǎng)江證券 蘇雪晶

事件描述：

12月5日至7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議與房地產(chǎn)政策有關(guān)的主要內(nèi)容如下：.會(huì)議提出了明年要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。.會(huì)議提出要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

事件點(diǎn)評(píng)：

第一，調(diào)供給仍是主基調(diào)

雖然市場(chǎng)先前對(duì)地產(chǎn)調(diào)控思路有種種猜測(cè)，但中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的權(quán)威性無(wú)庸質(zhì)疑，調(diào)整供給仍將作為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間中央對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控思路。我們也在多次報(bào)告中為大家列舉了08年以來(lái)地產(chǎn)優(yōu)惠政策，根據(jù)本次會(huì)議思路，未來(lái)退出的政策更多會(huì)發(fā)生在稅收到期優(yōu)惠上，而市場(chǎng)真正最為敏感的還是買房送戶口和全面嚴(yán)格執(zhí)行2套房政策。

第二，城市化繼續(xù)成為明年地產(chǎn)的核心話題

會(huì)議提出要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進(jìn)入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有住房。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)將在2035年城市化率達(dá)到70%，屆時(shí)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達(dá)到2500萬(wàn)左右，如果按照小康標(biāo)準(zhǔn)即人均居住面積35平米計(jì)算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達(dá)到八億五千萬(wàn)平米，合建筑面積超過(guò)十億平米。目前我們商品房銷售面積(1-10月份)為6.6億平米，預(yù)計(jì)全年超過(guò)8億平米，因此未來(lái)由城市化帶來(lái)的新增需求將是非常強(qiáng)勁的。

通過(guò)會(huì)議精神來(lái)看，重點(diǎn)是推進(jìn)中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)城，從這點(diǎn)來(lái)看，二三線城市受益更大，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)需求也就更大。這同時(shí)也符合我們年度策略提出的二線省會(huì)城市投資機(jī)會(huì)的問(wèn)題，詳細(xì)請(qǐng)見我們的《大都市區(qū)化—中國(guó)房地產(chǎn)演進(jìn)之路》

其實(shí)本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于城市化問(wèn)題的提出，并不偶然。早在今年5月底國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中央關(guān)于進(jìn)城務(wù)工人員子女就學(xué)、推薦農(nóng)村集團(tuán)建設(shè)用地改革、探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的就業(yè)和社會(huì)保障政策體系、研究制定中小城市戶口戶籍限制等。我們并不認(rèn)為，本次會(huì)議對(duì)該問(wèn)題有了重大突破，但城市化對(duì)明年地產(chǎn)影響無(wú)疑是在加強(qiáng)的。

第三，會(huì)議不改變地產(chǎn)股短期震蕩局面

我們?cè)谏蟼€(gè)月關(guān)于《關(guān)于開展第二次全國(guó)土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》的點(diǎn)評(píng)中，特別提出我們不認(rèn)為政策利空打壓會(huì)給行業(yè)帶來(lái)根本性調(diào)整。但市場(chǎng)近期也正因?yàn)閷?duì)未來(lái)地產(chǎn)政策變化的預(yù)期，給地產(chǎn)股整體估值進(jìn)行壓制。正如我們11月月度策略提出的觀點(diǎn)，未來(lái)行業(yè)整體估值重心下移是難以避免的事情。99年以來(lái)A股PE均值33，房地產(chǎn)板塊PE均值為44.57，房地產(chǎn)估值溢價(jià)率為35%；07年房地產(chǎn)板塊PE比全部A股PE均值為1.69，07年最高曾經(jīng)達(dá)到2.09。目前房地產(chǎn)板塊的整體PE(2009年度預(yù)測(cè)值)為30.78，全部A股(2009年度預(yù)測(cè)值)為24.43，比值為1.26，已經(jīng)低于歷史平均水平，正好符合我們對(duì)估值預(yù)期的判斷。從另外的角度說(shuō)，股價(jià)比每股預(yù)收賬款，2009年三季度比2006年三季度下降了很多，由此看來(lái)09、10年的業(yè)績(jī)確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)06、07年的水平。

從短期而言，一線地產(chǎn)藍(lán)籌企業(yè)估值具備較大優(yōu)勢(shì)，風(fēng)格輪換再所難免。在本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最為受益企業(yè)，應(yīng)符合城市化投資思路比較明顯的企業(yè)，例如城投類公司和國(guó)有建筑類轉(zhuǎn)型企業(yè)。

值得提醒的是，本次會(huì)議并沒有特別涉及房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨主要問(wèn)題(房?jī)r(jià)、地價(jià)等)，但并不代表未來(lái)將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵性問(wèn)題保持回避態(tài)度，這一點(diǎn)對(duì)我們短期投資地產(chǎn)股影響相對(duì)較大。