程志云

差異化的房貸政策即將考驗(yàn)購(gòu)房者。

日前，據(jù)知情人士透露，包括住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)正在制定新的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，擬對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的投機(jī)和投資型購(gòu)房需求進(jìn)行劃分，并根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格區(qū)別商業(yè)銀行所提供的房貸杠桿。

該人士進(jìn)一步指出，住建部主要分工負(fù)責(zé)對(duì)二套房及多套房劃分統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的制定，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)則考量提高這部分被圈定的投資和投機(jī)性購(gòu)房者的信貸門(mén)檻、并降低他們購(gòu)房的杠桿比例的相關(guān)信貸政策。

據(jù)悉，目前，這兩項(xiàng)政策制定已經(jīng)趨近于成熟。

“迫于政策層遏制房?jī)r(jià)飆升的巨大壓力，兩項(xiàng)政策有望于近期正式出臺(tái)。”知情人士透露。

二套房新政擬出

一位接近監(jiān)管層人士告訴記者，目前住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等部委正在研究如何對(duì)投機(jī)、投資型購(gòu)房需求與老百姓的自住型需求進(jìn)行劃分，然后根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定對(duì)投資與投機(jī)性房貸的限制性措施。

住建部負(fù)責(zé)對(duì)二套房及多套房劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一。

實(shí)際上，按照目前的規(guī)定，商業(yè)銀行以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行。

建設(shè)銀行研究部研究員趙慶明告訴記者，該政策在具體實(shí)施當(dāng)中存在兩個(gè)問(wèn)題。一是商業(yè)銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)家庭的認(rèn)定，其次是對(duì)于改善型住房的認(rèn)定各地標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一造成很多矛盾。

“目前，住建部打算在二套房認(rèn)定上制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于家庭內(nèi)涵的認(rèn)定將做更加細(xì)致的規(guī)范，在改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)上則直接畫(huà)一道紅線，取消各地方分散的標(biāo)準(zhǔn)。”知情人士透露。

“建立嚴(yán)格的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)可能是這次政策的主題詞。正是由于2007年出臺(tái)的對(duì)投機(jī)與投資型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致，在銀行具體放貸過(guò)程中，給大量投機(jī)客有可乘之機(jī)?！壁w慶明表示，這次標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一有助于遏制這種情況。

一位工商銀行個(gè)人信貸部人士則稱，就目前情況來(lái)看，各家銀行對(duì)房貸的審核已經(jīng)把控得比較嚴(yán)格了，很多行實(shí)際上已經(jīng)提高了審貸標(biāo)準(zhǔn)，抬高了利率，因此，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，對(duì)多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大的影響。

另一方面，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的新房貸政策已經(jīng)開(kāi)始向部分銀行征求意見(jiàn)。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，新規(guī)則或?qū)⒌诙追抠J的首付比例從不低于40%提高到5成以上，貸款利率也將上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍，并收回各金融機(jī)構(gòu)自主決定房貸利率的權(quán)力。

一位民生銀行北京某支行信貸員認(rèn)為，統(tǒng)一利率定價(jià)將會(huì)使小銀行在與大銀行競(jìng)爭(zhēng)房貸的時(shí)候面臨很大的劣勢(shì)?！澳壳翱磥?lái)，這套新政策殺傷性會(huì)很大，而且缺少靈活性。

趙慶明也認(rèn)為，各個(gè)國(guó)家其實(shí)很少通過(guò)提高按揭利率來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)需求的。這非常危險(xiǎn)，如果不能進(jìn)行細(xì)致的劃分就很可能會(huì)傷害到那些低收入人群，所以這方面的政策制定會(huì)非常謹(jǐn)慎。

“實(shí)際上，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)的政策更具有指向性，但必須要和住建部的政策相互配合執(zhí)行才會(huì)產(chǎn)生效果?！敝槿耸客嘎叮壳斑€需要聽(tīng)取商業(yè)銀行的意見(jiàn)，但迫于房?jī)r(jià)不斷上升以及社會(huì)輿論的巨大壓力，兩項(xiàng)政策有望于近期出臺(tái)。

重回“差異化”

實(shí)際上，無(wú)論對(duì)于商業(yè)銀行還是監(jiān)管層而言，中國(guó)的房貸政策只不過(guò)是重回兩年前的政策軌道上來(lái)。

2007年9月，中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱359號(hào)文)，要求第二套住房首付提高至40%，貸款利率同時(shí)提高10%。

這是最早的一個(gè)差異化房貸的版本，但當(dāng)時(shí)缺少操作細(xì)節(jié)方面的考慮。銀行普遍感到操作困難，提出了不少意見(jiàn)。其中對(duì)二套房和多套房的認(rèn)定是問(wèn)題的核心之一。

當(dāng)年12月人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布了 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(下稱補(bǔ)充通知)，其中規(guī)定引入一個(gè) “人均住房面積”的概念，規(guī)定引對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”

《補(bǔ)充通知》一定程度上改變了359號(hào)文對(duì)于購(gòu)買第二套房的 “一刀切”的做法，保護(hù)了有升級(jí)置業(yè)需求的消費(fèi)者，在很大程度上也是可以滿足那些自住型的“小房換大房”的需求。但在實(shí)際操作中，部分商業(yè)銀行并未嚴(yán)格執(zhí)行。一些中介機(jī)構(gòu)還想方設(shè)法幫助投機(jī)客獲得較低的利率和首付。

“這些問(wèn)題一直沒(méi)有解決，但在2008年下半年全球金融危機(jī)以及房?jī)r(jià)快速下跌的浪潮中，也沒(méi)有人關(guān)注了?！壁w慶明說(shuō)。

2008年底中央緊急出臺(tái)保民生的政策，鼓勵(lì)居民購(gòu)房，防止房?jī)r(jià)大起大落，在這種情況下，大規(guī)模優(yōu)惠政策就取代了防投機(jī)的政策方向。

但隨著去年以來(lái)，房?jī)r(jià)再次大幅度走高，限制投機(jī)的差異化房貸政策開(kāi)始重回舞臺(tái)中央。

12月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確提出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”

一位工商銀行個(gè)人金融部人士說(shuō)，此次出臺(tái)的政策很可能會(huì)比兩年前的政策更加精準(zhǔn)、有力，可以看得出來(lái)監(jiān)管層的決心很堅(jiān)定。差異化的信貸政策配合財(cái)稅政策將大幅度抬高囤房和炒房的成本，將會(huì)有效遏制投機(jī)房地產(chǎn)的需求。

一位農(nóng)業(yè)銀行人士認(rèn)為，從另一個(gè)角度來(lái)看，嚴(yán)控房貸還僅僅是堵的政策，從2009年的經(jīng)歷來(lái)看，商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)中的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，尤其是中小銀行為了爭(zhēng)奪房貸客戶也有壓低利率或者降低首付的沖動(dòng)。而且，市場(chǎng)往往會(huì)很快想出應(yīng)對(duì)的辦法。因此，對(duì)于監(jiān)管層而言，僅僅制定嚴(yán)格的房貸政策是不夠的，還需要監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，建設(shè)更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，理順土地機(jī)制，大規(guī)模增加住房供給，才能夠真正疏導(dǎo)龐大的住房需求的洪流?！彼f(shuō)。