鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 2010年1月17日，由中國農(nóng)行與國海富蘭克林基金公司聯(lián)合主辦的“基金寶財富講壇暨2010年投資策略主題報告會”在北京舉行。鳳凰網(wǎng)對此次論壇做全稱圖文和視頻直播。以下為互動討論部分全文實錄：

【主持人姚長盛】：我們聽了幾位嘉賓頗具個人魅力的主題演講，大家想不想換個方式，將這些財經(jīng)領(lǐng)域的重量級嘉賓都請上來，以交流的形式進行熱點討論呢？巴曙松先生，徐荔蓉先生，另外還有國海富蘭克林基金管理有限公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員王曉寧先生以及中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行的金牌客戶經(jīng)理許淼先生。掌聲有請四位嘉賓上場!

今天的規(guī)則是可以不同意，可以反駁，最好集中度高一些，對大家的幫助更大一點，每人發(fā)言原則上不超過45秒，不超過3到4句話。

第一個問題，巴教授最害怕是同比數(shù)據(jù)的誤判導致政策上出現(xiàn)跑偏，我們面臨的第一個問題是，您認為現(xiàn)在的政策是在誤判嗎？

巴曙松：目前來看還在微調(diào)的范圍內(nèi)，但是每個部門微調(diào)一下，形成政策效應(yīng)的疊加，很可能導致政策誤判的結(jié)果。比如房地產(chǎn)、信貸規(guī)模準備金，如果疊加其他的政策，有提醒的必要。

【主持人姚長盛】：王先生認為呢？

王曉寧：地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)控是易早不宜遲，所謂的房價的泡沫，既然是泡沫總會破，唯一應(yīng)對泡沫的方式是提早在起來之前預(yù)防。

【主持人姚長盛】：那么我再問一下，您作為房地產(chǎn)行業(yè)的研究員，你認為現(xiàn)在是泡沫嗎？我說的是一線城市。

王曉寧：我認為是兩個概念，房價的高和低我們心里都應(yīng)該清楚，高是肯定的，至于是不是泡沫，我不提這個概念。房價會不會漲這完全是兩個問題。

王曉寧：價格圍繞價值做波動，這是我們一直信仰的一個觀點，但是所謂的價值的中樞到底用什么來衡量是另外一個問題。正常來理解，用房價收入比租售比來看肯定是高的，為什么會這么高？首先是國內(nèi)投資渠道有限，大家對未來通脹的擔憂，以及中國傳統(tǒng)的理財理念，從古到今我們都認為有了宅子是財富的保證。另外從1998年房改以來，房價波動的趨勢一直和金融政策，信貸、首付和利率有關(guān)，比如去年首付從三成降到二成，在這個基礎(chǔ)上，您能夠承受的房價的最高限就是現(xiàn)在房價達到的理論水平。到目前來講，經(jīng)過這一輪房價的上升，又達到這樣的最高點，正常來講，即便不調(diào)整，房價也會進入自行的調(diào)整，只不過國家做了加強。

【主持人姚長盛】：房地產(chǎn)行業(yè)研究員對自己的行業(yè)語焉不詳?shù)臅r候代表有憂慮，咱們就直接從房價開始如何？徐先生您個人要買的房子說要賣？

徐荔蓉：我個人認為見頂了，泡沫破滅肯定是以非?？斓乃俣绕频簦侨绻麖膬赡陼r間來看，我個人認為這波泡沫已經(jīng)到達頂點。

【主持人姚長盛】：許淼看好誰的觀點？

許淼：從客戶的角度來說，我國的GDP和美國不一樣，長期高于我們的貸款率，比例一直很高，我們一直保持溫和的通脹，客戶不認為買了房子如果不增值也能保值。另外一點，隨著收入水平增高，房租的比例也在同比例上升，足以支持房價穩(wěn)步增長。巴教授把我們放到一個很長的周期去看，現(xiàn)在的房價不能說高，但是絕對不低。

【主持人姚長盛】：巴教授怎么看樓市？

巴曙松：先理解政策為什么這樣決定，這次調(diào)控和07年的9月份的調(diào)控有什么不同？上一次緊縮和這一次緊縮的特點有很大的差異，中國每一年當年的銷售面積的比值，每年建多少房子和賣多少房子的指標是非常關(guān)鍵的，實際上09年達到了創(chuàng)季度的1：2，但是05年大概0.8左右，實際是供不應(yīng)求的。

現(xiàn)在的政策重點實際上是壓需求、鼓供給。要加大供應(yīng)，中低收入階層不夠就要建低價房，需求大的往下壓，特別是二套房，姑且不評論它的作用如何，效果如何，這是政策的著力點。最后還是用我的圖表的說話，實際上是在一個大的復蘇體系的背景下，所以要想讓房價出現(xiàn)拐點，先把竣工銷售比調(diào)到1：1。

第二，城市里的房子和家庭擁有的住房比，發(fā)達國家人少地多，我們現(xiàn)在是1：0.8，城市里面有一個家庭對應(yīng)著0.8套房子，先把這兩個指標給盯住了。

【主持人姚長盛】：先鼓掌。我和徐老師分享一下，明天財經(jīng)的網(wǎng)站和報紙會出現(xiàn)這樣的標題，叫巴曙松先生認為現(xiàn)在樓市沒有泡沫，他仍然認為可以繼續(xù)吹泡泡，至少可以從0.8吹到1。

巴曙松：現(xiàn)在媒體已經(jīng)不這么玩兒，他們肯定已經(jīng)想好，今年調(diào)控的很不錯，調(diào)控的很及時，現(xiàn)在的房地產(chǎn)是短痛，有利于中期的平穩(wěn)。

【主持人姚長盛】：我非常喜歡大家在談?wù)撊魏螄烂C、理性的話題時用輕松的態(tài)度，否則變成一個壓力非常大的事情?，F(xiàn)在讓徐先生放松，等下有一個事情問曉寧。徐先生放您認為2010年能不能輕松一點，今年上證能到4500點嗎？

徐荔蓉：我個人認為不可能。

【主持人姚長盛】：那您認為能到多少點？

徐荔蓉：我個人認為是先跌后揚，低點有可能比去年的低點更低。