證券時(shí)報(bào)記者 陳 英

編者按：上個(gè)世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)曾經(jīng)瘋狂過一次，兩萬多家房地產(chǎn)公司從銀行貸款炒批文；泡沫破滅之后，一片蕭條，那一輪房地產(chǎn)泡沫破裂，最后留給海南的是很多聳立至今的爛尾樓，還有十幾年的徘徊與迷茫。

時(shí)光如梭，開年以來，“國際旅游島”概念打響頭炮是海南的房地產(chǎn)業(yè)?！皣H旅游島”從一開始就變成了“國際房地產(chǎn)島”，海南房價(jià)一飛沖天，三亞鳳凰島更是創(chuàng)造了均價(jià)6萬多元的奇跡。

20年前，喧囂后最終是泡沫的破滅；20年后，海南房地產(chǎn)熱再起，海南會又是好漢一條嗎？

海南要成為“國際旅游島”的消息其實(shí)早在去年就已經(jīng)人人皆知，不少樓盤就開始炒作概念，從海口到三亞近600公里的黃金海岸線上，投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是。海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)在究竟熱到什么程度？循著購房者的足跡，本報(bào)記者鎖定海南投資重地三亞，實(shí)地踩點(diǎn)看盤。

滿目皆是地產(chǎn)信息

才下飛機(jī)，還未出機(jī)場，迎面而來的是鋪天蓋地的樓盤廣告，所有廣告無一例外地推廣著旅游、休閑、養(yǎng)老圣地的概念，樓盤本身是別墅還是公寓并不清晰，有限的版面里所有元素表述的是地段、景觀、功能，也許這就是海濱物業(yè)獨(dú)有的特點(diǎn)：價(jià)值并不在房子本身，而在稀缺的熱帶海景資源。記者發(fā)現(xiàn)，機(jī)場外，十一個(gè)大幅廣告牌，除了兩個(gè)金融機(jī)構(gòu)的外，其他全是樓盤廣告，銷售熱線都注明“全球發(fā)售”，并非局限國內(nèi)市場。

機(jī)場大巴沿海邊公路穿行市區(qū)，記者觀察到，海邊商業(yè)地帶上，各種地產(chǎn)中介比比皆是，中介機(jī)構(gòu)有大有小，有公有私，如同街邊小吃店，相當(dāng)普遍，掛牌銷售的不僅僅是三亞樓盤，還包括?？?、瓊海、文昌等海南省內(nèi)各地樓盤。記者走進(jìn)幾家中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，前來咨詢樓盤的客戶并不少，大多口音都是東北的，咨詢的地段有遠(yuǎn)有近，有別墅也有公寓。很多客戶似乎對戶型結(jié)構(gòu)并不關(guān)心，咨詢的大多是地段和價(jià)格。

相比海邊商業(yè)地帶，市區(qū)內(nèi)地產(chǎn)中介明顯少了很多，甚至走了幾條街沒看見一家中介機(jī)構(gòu)，這個(gè)特點(diǎn)跟其他城市顯然不一樣。醒目的倒是一些大型的廣告牌宣傳著：“國際旅游島，我們準(zhǔn)備好了”、“大干快上，實(shí)力支持國際旅游島建設(shè)”……

樓盤全部售罄

亞龍灣，三亞最美、規(guī)劃已然比較成熟的海灣，離三亞市區(qū)比較近，這里在售的樓盤并不多。記者走進(jìn)其中一家開發(fā)面積最大，小區(qū)已然成熟的樓盤，偌大的銷售中心里，鴉雀無聲，大廳中央擺設(shè)著整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃模型，卻不見任何銷售人員。記者找了一個(gè)保安咨詢，幾分鐘后，一名銷售小姐才出現(xiàn)。記者表示想買樓投資或自住，銷售人員則一副疑惑的樣子：“你們深圳的氣候跟海南差不多吧，怎么想到這里買房呢？這里買房的，大多是北京、天津、東北等地的人，買房給老人過冬，很少有廣東這邊的人來看樓?！闭f著，還拿出近期銷售的名單給記者看，記者發(fā)現(xiàn)上面密密麻麻登記的購房者大多來自東北，只有少量來自江浙區(qū)域，廣東福建這邊幾乎沒有。當(dāng)記者表示考慮投資，看好國際旅游島的未來升值潛力時(shí)，銷售人員則介紹：“我們目前銷售的是二期樓盤，別墅600萬左右一套，首付一半；公寓2.3萬一平，不接受按揭，要求全款付清?，F(xiàn)在二期也已經(jīng)售完，三期要等到這個(gè)月底放號，放號時(shí)，我們電話通知你，你如果有意先付10萬訂金排號，房子到今年10月左右才能挑選?！庇浾咭蟋F(xiàn)場去看看三期的地理位置時(shí)，銷售人員則指著模型中的一片空地說：“這里是我們的三期樓盤規(guī)劃地，目前隔離起來了，還沒有打地基，你如果有意也只是訂金排號而已，而且要快，我們這個(gè)樓盤銷售很快，通常一周內(nèi)號碼都會排完?！睂τ诓豢捶烤拖聠钨徺I，記者表示驚訝時(shí)，這位銷售人員則非常不以為然地說：“我們這里的客戶都是外地的，很多人只是電話咨詢下價(jià)格和地段、房型大小而已，直接打款訂房，房間都是委托我們直接幫他們選好，只有簽購房合同的時(shí)候，本人才來處理下。很多客戶一買就是十幾套，也不怎么來現(xiàn)場選房。

事實(shí)上，采訪數(shù)天，記者走訪近十家在售樓盤，無論三亞市內(nèi)還是遠(yuǎn)在80公里以外的豪宅片區(qū)，都無房可售。走進(jìn)任何一家在售樓盤，銷售現(xiàn)場并沒有想象中人頭攢動(dòng)的擁擠場面，屈指可數(shù)的買房人大多匆匆咨詢下價(jià)格和房型，留個(gè)聯(lián)系方式就離開，買房如同買白菜一樣隨意簡單。

大多銷售經(jīng)理給記者傳達(dá)的都是一致的信息：去年初開盤的樓盤銷售非常慢，那時(shí)候價(jià)格便宜，單價(jià)不過五六千左右，卻無人問津，一個(gè)樓盤從開盤到售罄差不多要一年左右的時(shí)間。但是去年11月左右，樓盤的銷售量迅猛提升，通常11月才開盤，12月就銷售完畢；進(jìn)入今年1月份，房價(jià)暴漲，銷售速度則更加迅猛，往往訂房號碼一周就售完，看房隨后等通知。

天堂地獄一線之隔

陵水距離三亞市不到80公里，憑借著近50公里的黃金海岸線造就了海南最奢華的海景房產(chǎn)群，沿著海岸線，香水灣、清水灣、土福灣、富力灣等將高檔酒店開發(fā)和旅游房地產(chǎn)作為自己的定位開發(fā)，先后引進(jìn)了雅居樂、富力地產(chǎn)、浙江綠城等26家大企業(yè)，簽訂協(xié)議42個(gè)，協(xié)議投資450多億元，目前已完成和落實(shí)投資近百億元。事實(shí)上，盡管目前很多海灣的開發(fā)才剛剛起步，記者在實(shí)地踩盤的過程中也著實(shí)感受到該條海岸線的奢華，然而奢華的背后，卻依舊掩藏不住當(dāng)?shù)亟煌ā⑴涮?、服?wù)等各方面的落后。

香水灣和富力灣是離三亞較遠(yuǎn)的海灣，海岸線資源保護(hù)良好，酒店房產(chǎn)目前也初具規(guī)模，記者在走訪完香水灣的樓盤后，準(zhǔn)備去十幾公里以外的富力灣踩盤。按常理，兩灣的距離并不遙遠(yuǎn)，走訪并不困難，然而很快，記者遇到了第一道難題：沒有樓車穿梭兩灣之間。記者只有在路人的指引下，搭乘當(dāng)?shù)卮迕窠?jīng)營的三輪摩托。摩托在經(jīng)過了很短的一段由開發(fā)商建立的柏油路后，開始轉(zhuǎn)入坑洼不平的土坡路上，經(jīng)過一路揚(yáng)起的灰塵，大約30分鐘到達(dá)富力灣路口，步行近20分鐘，記者到達(dá)豪華精致的售樓大廳。

完成踩盤，已是晚上六點(diǎn)多鐘，天色微暗，記者再次要求樓盤提供樓車返回香水灣，被告知，樓車很少，而且已經(jīng)下班，不得已，記者只好再次走上尋車之路。原打算吃了晚飯?jiān)倩鼐频晷菹?，誰知，一路走了30分鐘，豪華的樓盤之外，不過百米遠(yuǎn)的同行馬路邊，盡無一家餐店，有的只是當(dāng)?shù)卮迕褡约捍罱ǖ姆浅：喡呐镒?，擺放著幾樣當(dāng)?shù)厮虺猩唐?。無奈，天色漸黑，為安全起見，記者決定早點(diǎn)搭車回香水灣的度假酒店，這也是方圓幾十公里內(nèi)唯一的住宿酒店。讓記者驚嘆的是，一直走了數(shù)公里，沿路不再有任何交通工具路過，連來時(shí)的三輪摩托也不見蹤影，的士更是奢侈之想，一直到晚上八點(diǎn)多鐘，記者最終自己徒步走在坑洼不平的鄉(xiāng)間小路上回到香水灣度假酒店，距離離開富力灣已是一個(gè)半小時(shí)?；氐骄频?，整個(gè)餐廳早已下班關(guān)門，記者只好看著窗外無敵的海景，給自己泡碗事先購買好的方便面充饑。

房價(jià)到底影響了誰？

房價(jià)暴漲了，誰家歡喜誰家憂？

當(dāng)?shù)氐拇迕裰钢贿h(yuǎn)處高聳的樓盤告訴記者：那里原來只是度假酒店，現(xiàn)在地皮貴了，房價(jià)上漲了，老板們就開始開發(fā)樓盤賣房子了。那些漂亮的豪宅現(xiàn)在更貴了，反正我們從來就買不起，只是這么遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看著，現(xiàn)在就更不用說了。要說對我們有什么影響，能有什么影響呢？日子還是那么過，目前也沒什么變化，聽說以后要建什么輕軌、快速通道的，也是直接通向那些豪宅的，我們也享受不到，或許以后多幾條馬路，讓村民們方便來往吧。

市區(qū)的本地人告訴記者：周邊很多人開始賣自己的樓，房價(jià)上漲，都想賣個(gè)好價(jià)錢，那也是有幾套房子的人才考慮的。對于大多自住的人來說，能有什么影響呢。三亞的商品房從來就不是蓋給本地人的。這里的收入每月不過一兩千，房子卻賣到上萬，怎么買，想都不敢想。只有那些抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的人才買得起。

開心的是那些賺了錢的投資客，有個(gè)操著天津口音的中年婦女告訴記者：三亞市中心，這個(gè)鳳凰水城，我11月份買了4套50平左右的公寓，當(dāng)時(shí)一萬出頭一平米，還可以按揭?，F(xiàn)在已經(jīng)2.3萬的均價(jià)了，還必須全款付清，短短兩個(gè)月，我轉(zhuǎn)手就賺了200多萬。現(xiàn)在別說三亞，整個(gè)海南的房子，也不是有點(diǎn)錢的人就能買，必須抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)。

什么樣的人抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)？答案非常清楚，是富人！而什么樣的方法能吸引富人而又能將按揭買房的人攔在門檻之外？那就是迅速推高房價(jià)，只讓富人買得起。這樣，銀行幾乎不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不破壞金融秩序，又不影響民生，于是我們看到，海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。許多樓盤，圖紙剛出來，還沒有預(yù)售許可證，就開始被瘋搶。