時寒冰 著名時評人

中國的房價趨勢是一個謎嗎？目前的房價將如何走？

中國房價的漲跌，有一個極其分明的規(guī)律：當房價與地方政府和房產(chǎn)商的利益聯(lián)系緊密時，房價必漲；反之，則房價必調(diào)整。這個規(guī)律到現(xiàn)在為止都一直靈驗。

(一)

2007年2月24日，我寫了一篇博文《把憤怒寫在臉上：呼吁一年不買房》我在呼吁中寫道：“在一個既得利益集團無處不在的時代，官商勾結(jié)組成了最堅硬和冰冷的利益鏈條。為了牟取暴利，一些不良開發(fā)商利用壟斷的資源，一遍又一遍地制造供不應(yīng)求的假象，迫使一個個善良的人淪為可憐的房奴，無奈地忍受殘酷的掠奪與可恥的敲詐；為了累積政績，一些腐敗的官員與開發(fā)商狼狽為奸對抗中央調(diào)控政策，助推房價持續(xù)暴漲，迫使一個個快樂的人失去生活的樂趣，無助地忍受巨大的壓力和無邊的重負……一年內(nèi)不買房，讓我們共同送給奸詐的開發(fā)商和腐敗的官員一個教訓。一年內(nèi)不買房，讓我們一起看看會發(fā)生什么。呼吁從2007年5月開始，一年內(nèi)不買房，把我們的憤怒完整地寫在臉上，把我們的憤怒涂滿天空！”

當時，我什么呼吁“從2007年5月開始，一年內(nèi)(即延續(xù)到2008年5月)不買房”，我當時測算，房價會有一個一年左右的下跌期，而后來的房價趨勢顯示：我對這個時間的推算，誤差了5個月。

為什么有這樣的推算？

時間進入2007年，是房價飛漲，地價飛漲，地方政府狂賣土地，房產(chǎn)商高價狂賣商品房的時候。我們分析一下：地方政府把儲備的土地基本賣空，開發(fā)商手中的住房基本賣空，這個時候，房價再向下調(diào)整，無論是地方政府還是房產(chǎn)商，都不再有痛感！而他們是最能影響房價趨勢的強勢利益主體。在這種時候，房價最容易調(diào)整，因為，承擔房價下跌之痛的，是高價位買了房的真實需求者和炒房者——這兩大主體是不能左右房地產(chǎn)政策的，而高價拿了地的有背景的房產(chǎn)商是可以通過退地或者等待(低谷過去)，順利過冬的。真正需要付出代價的是那些沒有任何背景而把資金都用于買地的房產(chǎn)商——有背景的開發(fā)商經(jīng)常參與相關(guān)房地產(chǎn)決策或研討。

再看看中央，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展需要一次大調(diào)整，中國經(jīng)濟需要進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，而這種調(diào)整在房價下跌剝離了地方政府和開發(fā)商的利益之后，幾乎是最佳時機！

我認為，由此帶來的房價下跌，將至少持續(xù)一年的時間。這是當時發(fā)出呼吁一年不買房的理論推理。

而上層的動作要略微滯后一些。

2007年7月25日，中國銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風險自查，進行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風險壓力測試”。這里面隱含了兩個意味深長的信號：其一，管理層對銀行系統(tǒng)潛在的風險深為擔憂。其二，新一輪真正強有力的調(diào)控政策可能即將展開。

2007年9月26日，《人民日報》刊發(fā)了題為《開發(fā)商的土地家底有多厚？》的報道，揭開了上市公司的圈地圖謀：房價上漲———地產(chǎn)股升值———巨額融資圈地———土地儲備———抬高股價、地價———拉高房價。“地王”在這一過程中扮演著推波助瀾作用。

2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。全國房價自此開始下跌。

2008年1月7日，中央再出重拳——國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，其中，第六條規(guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

政策路徑非常清晰：

先賣地給房產(chǎn)商——收購貸款——開發(fā)商無錢開發(fā)——土地閑置——政府收回——再賣一次！

因此，這次房價的調(diào)整，實際上是一次利益的大洗牌！這也是當時很多開發(fā)商叫苦不迭的原因，同時也是潘石屹等人高喊“百日巨變”的原因——他們看到了政策的意圖，這是一次利益圍剿之戰(zhàn)。即借助缺乏實力和背景支持的房地產(chǎn)商、炒房者的血，擠壓房地產(chǎn)泡沫。

只是，這個時間段比我事先推算的要晚5各月。這個時間應(yīng)為2007年的10月——2008年的10月。

(二)

是次貸危機救了房產(chǎn)商。

在次貸危機來臨，錯誤施行緊縮信貸政策的央行，把制造業(yè)尤其民營企業(yè)中的制造業(yè)逼入寒冬，房產(chǎn)商動用強大的游說力量，讓高層認識到了這個時候通過房地產(chǎn)拉動GDP增長的重要性。于是，對房產(chǎn)商和炒房客的圍剿，變成了大拯救——在房價已經(jīng)面臨深幅調(diào)整的最關(guān)鍵時刻！只要政府不出手相救，中國房價必然回歸到合理價位。

在4萬億救市計劃出臺后，政府托房價拉動GDP增長的決心已定。

那么，堅持民生的人，應(yīng)該如何做？這是一個極其艱難和痛苦的選擇。

曹建海兄給我電話，認為應(yīng)該堅持，高房價傷民誤國，應(yīng)該堅決講明其危害，促使房價調(diào)整。無論付出的是什么，都應(yīng)該堅持！

那段時間，房地產(chǎn)商密集高假按揭，制造緊張氣氛。這是一場艱難的博弈。三劍客密集發(fā)文章，講明高房價對民生的危害，對內(nèi)需的蠶食……我寫下了房地產(chǎn)黑皮書。這是一場螞蟻阻擋大象的戰(zhàn)斗，也是每每想來內(nèi)心非常絞痛的早已注定的失敗。

當中國房價崩潰元年的吶喊，被淹沒在房價上漲的滾滾紅潮中，房產(chǎn)商等既得利益集者再次祭出了刀。民生派最重要的努力，在于對高房價及住房掠奪性的揭露，而既得利益集團抓住的軟肋，就是民生派對房價預測的失誤——盡管這在民生學者文章中的占比不足1%。這種打擊是致命的。當房產(chǎn)商把目標瞄準這一點，無論已經(jīng)買房的還是未買房的，都會有一部人把仇恨中掠奪者身上移開，轉(zhuǎn)到民生學者身上，給民生呼吁者最令人寒心和致命的一擊。于是，一些曾經(jīng)堅持民生立場的人，逐漸含恨退出。

其實，誰在以卑劣的伎倆推高房價？誰在以無恥的手段掠奪民眾？……

這是一個個人盡皆知但日益扭曲的問題。

房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟本身就是一個巨大的謊言。即使每平方米賣5萬元的房子，其建筑成本也不過2千多元錢，它對經(jīng)濟的拉動，也就這2千多元(包括建筑工人工資等等)，剩下的就是吞噬！就是對整個社會財富的掠奪和消耗！依托房地產(chǎn)暴富起來的房地產(chǎn)階層和部分腐敗官員，成為掠奪財富、加劇貧富差距、制約中國內(nèi)需和影響中國社會穩(wěn)定的扒手！

而且，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)本身就是值得商榷的。1980年4月，鄧小平在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中指出：“從多數(shù)資本主義國家看，建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的三大支柱之一……在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要的地位?！?

去掉建筑業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)還有什么？有哪個行業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導人天天忙著走場子、做節(jié)目、寫大文章，能夠如此專注和投入地不務(wù)正業(yè)？只有房地產(chǎn)領(lǐng)域。他們以自己的行動證明，他們就是投機商！是中國經(jīng)濟領(lǐng)域最畸形的一個怪胎。

很多人把對鋼材、水泥的拉動，算到房地產(chǎn)頭上，這本身就是極端的無知！是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)在起拉動經(jīng)濟的作用。我過去曾專門撰文討論這一問題：

開發(fā)商們喜歡用《第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》中的數(shù)字為自己辯護：2004年房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是7.77%，遠低于其他第三產(chǎn)業(yè)的利潤率—— 10.23%。這一數(shù)據(jù)與人們所掌握的信息相去甚遠，這也不奇怪，因為調(diào)查是由企業(yè)自己填報的，存在著瞞報現(xiàn)象。退一步說，即使以此數(shù)據(jù)來計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均所獲取的利潤也遠遠高于對房地產(chǎn)領(lǐng)域貢獻最大的建筑行業(yè)： 2004 年末，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位5.9萬個，就業(yè)人員158.5萬人，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利潤總額為1035.2億元，平均每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取利 潤1754576.27元，人均利潤65312.30元。同一時期，全國共有建筑業(yè)法人企業(yè)單位12.8萬個，就業(yè)人員2791.4萬人；建筑業(yè)個體經(jīng)營戶56.5萬戶，就業(yè)人員461.6萬人。2004年利潤總額為826.7億元。平均每個企業(yè)獲取利潤119292.9元，人均利潤2533.56元。 1空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤是建筑業(yè)的14.7倍！房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)人均利潤是建筑企業(yè)人均利潤的25.8倍！而且，這是在利潤被隱瞞的情況下得出的結(jié)論。 讓投機者獲取的收益數(shù)倍于靠血汗獲取收益的人，是最不公、最扭曲、最容易滋生不滿和矛盾的分配機制，它將錯誤地引導人們向投機者學習而不是以勤勞為榮。

而且，拉動經(jīng)濟發(fā)展，房價回歸合理價位的時候，比高房價的時候更能拉動經(jīng)濟增長！比如，一套20萬元的房子，假如5個人能買得起，漲到100萬元，就只能有一個人買得起了。而當5個人買得起時，他對經(jīng)濟的拉動是5套房子的拉動！是5套房子所用的鋼材、水泥等等。

既得利益集團收買專家、學者、研究機構(gòu)為其謊言提供專業(yè)戶的一條龍服務(wù)，以至于出現(xiàn)了“北京真實房價絕不會超過7000元/平米”的數(shù)據(jù)。專業(yè)化支撐的謊言仍舊是謊言，只不過，它騙的是有學問的人。普通老百姓是騙不了的，因為，他們懂得最基本的常識。

(三)

但是，這些謊言，還有誰在堅持揭穿和呼吁？既得利益集團成功地通過錯誤買房時機把仇恨轉(zhuǎn)嫁到了民生學者身上，好像他們才是推高房價的根源。因此，堅持從民生觀點看待房地產(chǎn)問題并為之呼吁的人已經(jīng)寥寥無幾。

中國的高房價，構(gòu)建起了一個完整的掠奪鏈條，需要房子的人痛苦不堪，逃無可逃。在《“中國怎么辦”第一次圈友互動》中國有博友問買房問題，我當時回答的原話如下：“這要看通貨膨脹的嚴重程度。整體而言，我認為，從投資的角度來看，買房不如買地產(chǎn)股(經(jīng)過了調(diào)整)，買地產(chǎn)股不如買資源類股票。我春節(jié)前就在表述這個觀點。如果從投資的收益來看，這種做法要勝于買房。當然，如果自住買房，或者，需要改善住房條件，只是把保值作為一個輔助功能，可以買房。股票需要把握波段，在中國這樣的流氓市中，有較大的風險，這的確是一個障礙。如果從穩(wěn)妥的角度來看，如果發(fā)生嚴重通貨膨脹，投資買房也是可以作為備選項的。

在中國，買房與否是一個極其痛苦的選擇。

無論是陌生人還是親友，問這個問題，都很難回答?？v觀全世界，沒有一個國家的商品房占比可以高到中國這樣的比例。有一次做節(jié)目，一位專家問我：“時先生，你知道新加坡的商品房有多高嗎？”我說：“新加坡的商品房那么高，為什么老百姓不關(guān)心你知道嗎？因為，新加坡的商品房占比只有3%，剩余的都是保障性住房，這占比只有3%的房價，即使?jié)q到天上又能如何？老百姓可能還高興呢？因為這樣可以多得稅收?。《袊?，保障性住房不足，老百姓都被推到商品房的刀下，怎能不對房價痛徹心扉！”

看看世界上，有哪個民族在天天關(guān)注房價，在為房價憂心如焚！要知道，住房只是一種生活必需品?。⊥ㄟ^生活必需品來獲利，是最容易的，因為，誰都逃不了！也正因此，沒有一個國家敢在民生領(lǐng)域打老百姓的主意，而都在竭力做好民生，讓選民滿意！

但有一點是肯定的。如果通貨膨脹到了離譜的程度，把貨幣換成實物(包括房屋)將是被迫的選擇。我在《金價上漲發(fā)出了什么信號？(兼談投資)》一文中提及：“當嚴重通脹重壓之時，全部清倉換實物。”如果發(fā)生系統(tǒng)性危機，可按揭買實物——任何實物。在任何時候，我的觀點和態(tài)度，都是公開和透明的。

中國的房價泡沫已經(jīng)到了令人恐懼的地步。

我在上海租的房子，每月租金接近6000元(為了給父母療養(yǎng)身體，我換租了大點的房子)，而購買這套房子的錢如果存到銀行，僅利息每月就1萬多元，等于房東每月補貼給我一半的資金讓我住房，而房東的收益就的房價未來的上漲。從這一點上也可以看出，中國的房價泡沫是何等嚴重！

目前，又在重演2007年時的瘋狂。地方政府儲備的地賣空了，房地產(chǎn)商的房子賣空了，房價又到了一個臨界點，需要有一個調(diào)整，因為，為這個調(diào)整付出代價者又變成了購房者、炒房者，強勢利益主體已經(jīng)剝離。但是，從長遠來看，在缺少利益制衡的民主機制的情況下，沒有任何力量可以促使中國房價走向理性，它唯一的結(jié)局就是崩盤！

(四)

前幾天，出版社給我電話，說我在《中國怎么辦》一書中，最重要的一個建議，走民富路線的建議已經(jīng)被中央采納，而此前的限制稀有資源出口、人民幣國際化等建議都被付諸于行動。當然，這是很多有識之士共同呼吁的結(jié)果。

我查閱了報道，里面是這樣講的：“十二五”規(guī)劃與此前的規(guī)劃有著本質(zhì)的差別，過去的規(guī)劃追求“國強”，“十二五”規(guī)劃則追求“民富”?！笆濉币?guī)劃政策的著力點應(yīng)該轉(zhuǎn)到把提高居民收入、縮小貧富差距、富裕人民群眾作為全新思路和戰(zhàn)略。

但是，面對高房價，我依然深深地憂慮。我們這個民族，真的可以輕松走民富路線嗎？民富的前提是民主，民主才能使強勢利益主體受到制衡，弱勢群體才能表達利益訴求。在缺少這個前提之下，我們真的可以在空中建立起一個美麗樓閣嗎？

或許是我太悲觀之故吧。

很多時候，我非常難過，呼吁了這么多年，有用嗎？一切都有定數(shù)，作為一介草民，可以讀詩書、彈素琴，過問政治非心所愿，所以，心才會累，很累很累，不僅一些親人難以理解，自己也被這種困惑或種種詆毀折磨得……結(jié)果只有一個：自己做了非自己能力所能承受的責任。

我這段時間一直在反省自身。我最喜歡的是趨勢研究，我更應(yīng)該做的也是這一塊。那些不該歸屬于我的重壓，我應(yīng)該一直背負下去嗎？做投資，多做些助學的事情，給父母一個交代，無論什么選擇，都不讓他們?yōu)槲沂?/p>

中國需要有真正大智慧和承受力的人，堅持不懈地與強勢利益集團做斗爭，我堅持了10年，如果這些年的努力可以換回以后的平靜，我愿意全部交出來。

一切順其自然吧。

關(guān)于對2009年房價的錯誤判斷，一言難盡。我為此曾經(jīng)道歉！在這里，再次深深地向支持我的朋友道歉，如果您是因為我的文章而錯過了最佳買房時機，我誠懇請求原諒！

為民生呼吁太難了。房地產(chǎn)類圖書很難出來，曹建海兄寫過十幾本書，《向高房價宣戰(zhàn)》是唯一重點宣傳的書。那天，去了很多媒體。午飯時，主持人問給記者多少紅包。我們幾個很困惑地互相看了看。主持人說：“沒戲了?！惫唬潞蠛苌儆忻襟w報道此事，盡管當時現(xiàn)場討論非常熱烈。

而另一方面，既得利益者，可以隨意在大小刊物上發(fā)表欺世謊言。有房地產(chǎn)商一擲千金，上某節(jié)目，結(jié)果，順利成行。所以，民生的呼吁者日益被邊緣化，不僅被強勢利益集團，也被曾經(jīng)支持的民眾。

為《向高房價宣戰(zhàn)》，并未為曹建海先生個人利益。因為，在他那個位置上，隨便一個研究項目的收入或者顧問的收入，都遠遠超過一點稿酬。房地產(chǎn)類圖書，一般都銷量很小，至今很少有銷量過萬的。三劍客協(xié)助此事的機會原本之高，只有自己最清楚。我們試圖在兩會前，做最后的努力，促使決策者，認真評估房地產(chǎn)的影響和定位。中國住房政策必須回歸民生，以民生為核心和出發(fā)點，當一個民族都被高房價綁架時，當一個民族的財富都被少數(shù)既得利益者掠奪時，這個民族的希望在哪里？因為一個畸形的腫瘤，毀掉一個年輕一代的希望和未來，毀掉一個民族前進的動力和活力，是極其可悲和危險的。所以，我們要做最后的堅持。如果，您認為，這是商業(yè)的炒作，不參與或默不作聲，就是最大的支持！如果您覺得這是在作秀，辱罵時別罵人父母就算是支持！如果您覺得三劍客做的事情，令您不快或影響了您自身的利益，扔石頭的時候撿個小一點的就算支持了！在此道一聲：感謝！