在調(diào)控重拳的影響下，2009年底以來，A股地產(chǎn)板塊持續(xù)深幅調(diào)整，多數(shù)公布增發(fā)方案的地產(chǎn)股股價已經(jīng)跌破擬定的發(fā)行價格。而地產(chǎn)公司再融資正面臨資金面、政策面和業(yè)績增長放緩等三重壓力。

據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，2009年提出“現(xiàn)金認(rèn)購式”增發(fā)方案且尚未實施的A股地產(chǎn)企業(yè)共有30家，計劃融資額達(dá)681.83億元。目前，這30家房企中已有16家“破發(fā)”，涉及融資額達(dá)475.54億元。

業(yè)內(nèi)專家指出，2009年上半年地產(chǎn)股經(jīng)歷一波凌厲上升行情，多數(shù)房企紛紛出爐增發(fā)方案，募資規(guī)模較大，確定的增發(fā)底價也較高。在今年“總體收緊”的調(diào)控形勢下，多數(shù)地產(chǎn)再融資恐難“成行”

“未發(fā)先破”陰影

“現(xiàn)在的市場形勢，股票增發(fā)很難，方案我們已經(jīng)上報證監(jiān)會，現(xiàn)在只能等待。北京城建(600266)董秘張財廣對中國證券報記者表示。他同時指出，“公司發(fā)展必然需要融資，北京城建戰(zhàn)略清晰，本次增發(fā)募投項目盈利前景樂觀，在股東大會上，公司增發(fā)方案獲得了機(jī)構(gòu)的支持。

2009年11月26日，北京城建公布非公開發(fā)行方案，擬發(fā)行不超過22，000萬股，發(fā)行價格不低于17.27元/股，募集資金不超過35億元，投入四大項目建設(shè)。但昨日，北京城建收盤價僅為15元。

受地產(chǎn)股深幅調(diào)整的影響，2009年公布增發(fā)方案的地產(chǎn)公司中，有50%以上陷入了“未發(fā)先破”的尷尬。統(tǒng)計顯示，截至2月2日收盤，有16家地產(chǎn)公司的股價低于擬增發(fā)底價，占擬增發(fā)A股房企數(shù)量的53%；涉及融資額達(dá)475.54萬元，占同期計劃融資總額的比例達(dá)69.7%。

在2009年實施增發(fā)的房企中，也不乏“破發(fā)”的身影。2009年7月，保利地產(chǎn)(600048)完成定向增發(fā)，共發(fā)行33167.4958萬股，價格24.12元/股，募集資金80億元。而目前，保利股價已跌至20元以下。

正在等待證監(jiān)會的增發(fā)批文的萬通地產(chǎn)(600246)也面臨同樣的問題。2009年12月5日，萬通地產(chǎn)公告，擬于2010年定向增發(fā)1.5億股，籌集25億元用于旗下四個地產(chǎn)項目。以此測算，每股增發(fā)價可能高達(dá)16元。不久前，該公司透露增發(fā)底價為10.5元。而2月2日，萬通地產(chǎn)收盤價為9.25元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于16元，也低于發(fā)行底價。萬通地產(chǎn)董秘程曉??承認(rèn)，發(fā)行難度很大。

西南證券投資銀行部一位高級經(jīng)理指出，增發(fā)能否成功，主要看市場價格能不能高過底價，一般而言，發(fā)行價格是市場價格的八折左右，但目前多數(shù)房企的擬增發(fā)價格不能滿足這一條件，因此還須等待市場形勢的改善。

不過業(yè)內(nèi)人士指出，今年，市場資金面總體收緊已成趨勢，房企2009年提出的增發(fā)方案，很可能會縮減融資規(guī)模，向機(jī)構(gòu)詢價后最終確定的發(fā)行價格也可能調(diào)低。

審批門檻抬高

對于房企而言，從2009年下半年開始，再融資的審批門檻已經(jīng)抬高。

“國土部已經(jīng)與其他部委聯(lián)手辦公，審核有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè)是否存在土地問題”。監(jiān)管部門有關(guān)人士對中國證券報記者透露。早在2009年底，財政部就向多個部委下發(fā)了一份未曾公開的文件，內(nèi)容之一便是嚴(yán)把房企融資審核關(guān)。

1月初，國土資源部配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進(jìn)行清查。業(yè)內(nèi)人士坦言，房企融資和再融資的審批將從嚴(yán)，進(jìn)展速度將放緩。

權(quán)威人士透露，鑒于2009年房地產(chǎn)市場上升過快，房企斥巨資拿地的現(xiàn)象愈演愈烈，管理層將適當(dāng)收緊房企的融資行為，防范樓市和土地市場的泡沫膨脹。對于具有囤地行為的上市房企，管理層將堅決限制其再融資。

業(yè)內(nèi)人士介紹，早在2008年，國務(wù)院便出臺文件明確規(guī)定，對“房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

截至目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)尚未對房地產(chǎn)企業(yè)融資是否將暫停做出確定答復(fù)，但有上市房企負(fù)責(zé)人透露公司的融資計劃已經(jīng)受卡，目前正在積極爭取。而延續(xù)多月的“囤地排查”也開始影響房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以增發(fā)為例，2009年下半年僅有保利和金地等7家企業(yè)成功實施增發(fā)計劃，其中3家為上半年獲批7月集中發(fā)行。與此同時，2009年7月份以來有多達(dá)26家發(fā)布增發(fā)方案的房企還在“待批”

另外，消息人士稱，近期，證監(jiān)會發(fā)行部已調(diào)整了對上市公司再融資用于補充流動資金的規(guī)定，將更嚴(yán)格地限制增發(fā)募集的資金用于補充流動資金。

事實上，地產(chǎn)上市公司修改增發(fā)方案已經(jīng)悄然開始。1月16日，廣宇集團(tuán)(002133)縮減了定向增發(fā)方案中募資金額，取消2億元補充流動資金款項，調(diào)整后的募資總額變?yōu)?億元。18日，華業(yè)地產(chǎn)(600240)再融資規(guī)模由20億元下調(diào)至17億元；19日，鼎立股份(600614)增發(fā)規(guī)模由5.55億元下調(diào)至4.52億元；20日，世茂股份(600823)也將20億元的增發(fā)預(yù)案削減至17億元。

“一直以來，在A股發(fā)行方面，對募集資金投向的要求就是，應(yīng)當(dāng)有實際的項目，不能單純地用募集資金補充流動資金。”消息人士表示，“而目前則做出了更為明確的限制。

業(yè)績增長放緩

2009年，樓市價量齊漲，房地產(chǎn)公司業(yè)績大幅回升，多數(shù)房企銷售收入創(chuàng)歷史新高；但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步趨緊，2010年，房企銷售業(yè)績增長很可能“見頂回落”。這也將影響房企再融資的成功率。

業(yè)內(nèi)專家指出，2009年的樓市銷售量，包含了2008年被壓抑的需求，也包含了2010年被透支的需求。這一歷史高度今年內(nèi)很難被超越。

樓市政策方面，營業(yè)稅減免期限由2年改為5年，寬松的房貸政策也正面臨調(diào)整，政策的趨緊對樓市將產(chǎn)生負(fù)面影響。更重要的是，2009年11月份CPI已經(jīng)轉(zhuǎn)正，當(dāng)通脹變?yōu)楝F(xiàn)實后，市場也將進(jìn)入加息周期，這將削弱置業(yè)者的購買力，遏制樓市需求。

龍頭地產(chǎn)公司去年12月的銷售已出現(xiàn)“疲態(tài)”。以萬科為例，公司去年12月房地產(chǎn)銷售額僅較上年同期增長3%，增幅遠(yuǎn)低于11月份的47%。銷售面積同比則下降38.73%，為2009年唯一同比下降的月份；環(huán)比則下降22.12%，是連續(xù)兩個月環(huán)比下降。

與此同時，作為房地產(chǎn)開發(fā)中最大的支出項，土地成本正在大幅上升。尤其是地王頻頻出現(xiàn)，直接增加房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。

(來源：中國證券報　)