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    為何調(diào)控總疼在房地產(chǎn)而傷在銀行業(yè)

    2010年02月03日 21:58
    來源:經(jīng)濟觀察網(wǎng) 作者:史晨昱

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    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 史晨昱/文 近期,房地產(chǎn)接連遭遇信貸緊縮門。據(jù)報道,如中行北京分行的部分支行,已將首套房貸的利率優(yōu)惠折扣從原來的7折升至8.5折。其他地區(qū),或其他商業(yè)銀行,也已開始上調(diào)了首次購房的房貸利率。 近期

    市場經(jīng)濟要求國家把維護和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行及可持續(xù)發(fā)展作為調(diào)控房地產(chǎn)市場及相關市場的目標,主要采取市場手段、法律手段,輔以適當?shù)辛Φ男姓侄蝸碚{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行中的各種矛盾,實現(xiàn)各種市場行為的規(guī)范化,保證各個市場主體在公平環(huán)境下有序競爭。從該運行規(guī)律分析,高燒之后的市場必有調(diào)整的需要。房地產(chǎn)市場亦如此,以使行業(yè)的政策性和商業(yè)性、保障性和市場性、經(jīng)濟拉動性和經(jīng)濟破壞性能夠處在一個合理的博弈區(qū)間內(nèi)。

    在新一輪調(diào)控下,作為市場利益主體,銀行順周期而為的防范風險舉措無可厚非。但回顧過去一年乃至幾年的市場亂象,卻不難發(fā)現(xiàn)背后的奧妙:正是信貸注入等擴張政策讓樓市在2008—2009年之交陡然升溫,又是信貸緊縮、優(yōu)惠利率取消等政策試圖讓樓市在2010年表現(xiàn)得更加“適度”,即先讓樓市“高燒”,然后再讓樓市吃“退燒藥”。這種非穩(wěn)定性的治理方式,造成的沖擊波往往反使處于市場最前沿的金融機構(gòu)承受了最終沖擊能量的消化吸收,從而出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè),卻傷在金融機構(gòu)的現(xiàn)象。

    特別是,多年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,但與房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相匹配的、科學完善的房地產(chǎn)金融體系卻沒有相應建立,房地產(chǎn)業(yè)通過企業(yè)債券、股票、信托投資、房地產(chǎn)投資基金等渠道直接融資的數(shù)量較小,對銀行的依賴程度則非常嚴重。無論是政策性房地產(chǎn)還是商業(yè)性房地產(chǎn)都把目光轉(zhuǎn)向了銀行業(yè),銀行信貸成為房地產(chǎn)融資的主渠道。同樣,銀行業(yè)在“政績型”短期利益驅(qū)動下,爭相進入房地產(chǎn)融資領域,將房地產(chǎn)業(yè)的大部分資金需求“義無反顧”地背在了自己肩上,同時也將融資風險積聚、積累在了銀行業(yè)體內(nèi)。

    房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)過于緊密地捆綁在了一起,互為挾持。即使如某些所謂專家而言,中國的房價只漲不跌,從長期看,尤其是在人民幣利率市場化、彈性匯率制、商業(yè)銀行深化改革的大背景下,該種融資模式也蘊藏著較大的金融風險。

    從單個房地產(chǎn)融資機構(gòu)的角度出發(fā),有效識別并科學計量房地產(chǎn)信貸其所面臨的諸如信用、市場、操作、法律、政策和環(huán)境等各類風險,并采取相應防范手段,這種能力對其生存和發(fā)展至關重要。但就宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定而言,該類做法著眼于微觀、短期的經(jīng)濟問題,難以解決深層次的、長期的制度性問題和產(chǎn)業(yè)的全面重整,即無法取代經(jīng)濟金融體制改革、市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)政策。

    房地產(chǎn)融資風險防范與控制是一項長期而艱巨的任務。根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗,化解房地產(chǎn)融資風險的最終思路是建立起多元化的房地產(chǎn)融資體系。這種多元化的融資市場既包括擁有債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級市場,也包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場。缺乏任何一種市場,都會使市場體系出現(xiàn)斷層,妨礙市場運行中的內(nèi)在聯(lián)系和反饋回路的形成,必然會影響融資市場功能的正常發(fā)揮。一方面,通過新型融資工具引導房地產(chǎn)直接融資,實現(xiàn)增量的優(yōu)化,另一方面,應當鼓勵證券化途徑把存量房地產(chǎn)貸款風險轉(zhuǎn)移到資本市場上來。

    當然,金融產(chǎn)品的開發(fā)必須從各國的實際情況出發(fā)。同時,完備、高效的組織制度條件必不可少,包括法律制度、監(jiān)管制度、信用制度及專業(yè)組織體系,否則,這些制度直接制約著房地產(chǎn)融資的進程。只有通過兩條腿走路的方式,才能使我國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場走上可持續(xù)發(fā)展的道路,避免其他國家和地區(qū)走過的彎路。(作者系中國工商銀行投行研究中心副處長,經(jīng)濟學博士)

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