經(jīng)濟觀察網(wǎng) 史晨昱/文 近期，房地產(chǎn)接連遭遇信貸緊縮門。據(jù)報道，如中行北京分行的部分支行，已將首套房貸的利率優(yōu)惠折扣從原來的7折升至8.5折。其他地區(qū)，或其他商業(yè)銀行，也已開始上調(diào)了首次購房的房貸利率。 近期

市場經(jīng)濟要求國家把維護和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行及可持續(xù)發(fā)展作為調(diào)控房地產(chǎn)市場及相關市場的目標，主要采取市場手段、法律手段，輔以適當?shù)辛Φ男姓侄蝸碚{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行中的各種矛盾，實現(xiàn)各種市場行為的規(guī)范化，保證各個市場主體在公平環(huán)境下有序競爭。從該運行規(guī)律分析，高燒之后的市場必有調(diào)整的需要。房地產(chǎn)市場亦如此，以使行業(yè)的政策性和商業(yè)性、保障性和市場性、經(jīng)濟拉動性和經(jīng)濟破壞性能夠處在一個合理的博弈區(qū)間內(nèi)。

在新一輪調(diào)控下，作為市場利益主體，銀行順周期而為的防范風險舉措無可厚非。但回顧過去一年乃至幾年的市場亂象，卻不難發(fā)現(xiàn)背后的奧妙：正是信貸注入等擴張政策讓樓市在2008—2009年之交陡然升溫，又是信貸緊縮、優(yōu)惠利率取消等政策試圖讓樓市在2010年表現(xiàn)得更加“適度”，即先讓樓市“高燒”，然后再讓樓市吃“退燒藥”。這種非穩(wěn)定性的治理方式，造成的沖擊波往往反使處于市場最前沿的金融機構(gòu)承受了最終沖擊能量的消化吸收，從而出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)，卻傷在金融機構(gòu)的現(xiàn)象。

特別是，多年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但與房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相匹配的、科學完善的房地產(chǎn)金融體系卻沒有相應建立，房地產(chǎn)業(yè)通過企業(yè)債券、股票、信托投資、房地產(chǎn)投資基金等渠道直接融資的數(shù)量較小，對銀行的依賴程度則非常嚴重。無論是政策性房地產(chǎn)還是商業(yè)性房地產(chǎn)都把目光轉(zhuǎn)向了銀行業(yè)，銀行信貸成為房地產(chǎn)融資的主渠道。同樣，銀行業(yè)在“政績型”短期利益驅(qū)動下，爭相進入房地產(chǎn)融資領域，將房地產(chǎn)業(yè)的大部分資金需求“義無反顧”地背在了自己肩上，同時也將融資風險積聚、積累在了銀行業(yè)體內(nèi)。

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)過于緊密地捆綁在了一起，互為挾持。即使如某些所謂專家而言，中國的房價只漲不跌，從長期看，尤其是在人民幣利率市場化、彈性匯率制、商業(yè)銀行深化改革的大背景下，該種融資模式也蘊藏著較大的金融風險。

從單個房地產(chǎn)融資機構(gòu)的角度出發(fā)，有效識別并科學計量房地產(chǎn)信貸其所面臨的諸如信用、市場、操作、法律、政策和環(huán)境等各類風險，并采取相應防范手段，這種能力對其生存和發(fā)展至關重要。但就宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定而言，該類做法著眼于微觀、短期的經(jīng)濟問題，難以解決深層次的、長期的制度性問題和產(chǎn)業(yè)的全面重整，即無法取代經(jīng)濟金融體制改革、市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)政策。

房地產(chǎn)融資風險防范與控制是一項長期而艱巨的任務。根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，化解房地產(chǎn)融資風險的最終思路是建立起多元化的房地產(chǎn)融資體系。這種多元化的融資市場既包括擁有債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級市場，也包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場。缺乏任何一種市場，都會使市場體系出現(xiàn)斷層，妨礙市場運行中的內(nèi)在聯(lián)系和反饋回路的形成，必然會影響融資市場功能的正常發(fā)揮。一方面，通過新型融資工具引導房地產(chǎn)直接融資，實現(xiàn)增量的優(yōu)化，另一方面，應當鼓勵證券化途徑把存量房地產(chǎn)貸款風險轉(zhuǎn)移到資本市場上來。

當然，金融產(chǎn)品的開發(fā)必須從各國的實際情況出發(fā)。同時，完備、高效的組織制度條件必不可少，包括法律制度、監(jiān)管制度、信用制度及專業(yè)組織體系，否則，這些制度直接制約著房地產(chǎn)融資的進程。只有通過兩條腿走路的方式，才能使我國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場走上可持續(xù)發(fā)展的道路，避免其他國家和地區(qū)走過的彎路。(作者系中國工商銀行投行研究中心副處長，經(jīng)濟學博士)