作者: 丁玉萍

2009年11月初，市場(chǎng)曾一度盛傳的“取消首套房利率7折優(yōu)惠”終于一語(yǔ)成讖。

自中國(guó)銀行(601988.SH)在業(yè)內(nèi)率先宣布首套房利率取消7折優(yōu)惠、上調(diào)至8.5折之后，又有其他商業(yè)銀行做出類(lèi)似的政策調(diào)整?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲悉，光大銀行近日也開(kāi)始取消了首套房利率7折優(yōu)惠，調(diào)整后，目前首套房的利率只有兩檔標(biāo)準(zhǔn)，即7.5折和8.5折之并且執(zhí)行7.5折利率時(shí)，貸款客戶(hù)還須付出至少4成的首付比例。

記者獲悉，盡管目前多數(shù)銀行仍表示首套房7折優(yōu)惠并未取消，但針對(duì)客戶(hù)分級(jí)，已經(jīng)開(kāi)始不同程度的實(shí)行差別化定價(jià)。與此同時(shí)，更多的銀行表示觀(guān)望、或者正在研究如何調(diào)整首套房政策。

目前判斷首套房7折優(yōu)惠時(shí)代將全面終結(jié)還為時(shí)過(guò)早，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控和信貸規(guī)模控制的加強(qiáng)，房貸收緊已成趨勢(shì)。而近日首套房政策上的突然轉(zhuǎn)向，背后也有銀行的“苦衷”：在規(guī)模嚴(yán)重受限的情況下，商業(yè)銀行不得不再次“以?xún)r(jià)補(bǔ)量”，只不過(guò)這次動(dòng)刀的是“首套房7折優(yōu)惠時(shí)代

中行、光大首套房“新政”：利率上浮、首付須四成

2月初，中行在業(yè)內(nèi)率先表示取消首套房利率7折優(yōu)惠幅度，各分行視情況可上調(diào)至8.5折，并且承認(rèn)1月份已終止與房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)合作。一時(shí)之間，業(yè)內(nèi)反響巨大。

中行并非孤軍作戰(zhàn)。緊隨其后，記者從光大銀行北京分行個(gè)貸部門(mén)一人士處了解到，該行的首套房貸貸款也全部取消7折利率優(yōu)惠。而與中行做法有所不同的是，光大銀行首套房利率分成兩類(lèi)，7折5折和8.5折和8貸款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折和8該人士還特別指出，這里的首套房?jī)H限面積在140平方米以下的普通商品房。而針對(duì)二套房購(gòu)買(mǎi)，除嚴(yán)格執(zhí)行首付4成外，利率已經(jīng)沒(méi)有任何折扣。

中行2月3日就其首套房“新政”正式回應(yīng)了媒體：“中行近期對(duì)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶(hù)信用狀況，實(shí)行差別化定價(jià)?！毕啾戎行?、光大銀行的“激進(jìn)做法”，記者采訪(fǎng)了解到，多數(shù)銀行對(duì)首套房政策或?qū)儆谖⒄{(diào)，或還在觀(guān)望階段。如建設(shè)銀行(601939.SH)北京分行某人士透露，該行房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但事實(shí)上能申請(qǐng)到7折的客戶(hù)已經(jīng)很少，有的還需要首付提高到3到4成。

工商銀行(601398.SH)有關(guān)人士表示，目前房貸優(yōu)惠利率政策沒(méi)有變化，因?yàn)檠胄猩形从邢挛??！笆滋追咳杂?折利率優(yōu)惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成。

包括中信銀行(601998.SH)、華夏銀行(600015.SH)、興業(yè)銀行(601166.SH)、民生銀行(600016.SH)等銀行人士均告訴記者，目前未停止或取消7折優(yōu)惠，但是否會(huì)有變動(dòng)還需要進(jìn)一步觀(guān)察市場(chǎng)，等待總行研究決定。

監(jiān)管層默許利率差別化

值得注意的是，此次取消首套房利率7折優(yōu)惠并非此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)的監(jiān)管層發(fā)文要求，而是商業(yè)銀行完全自主的市場(chǎng)行為。

工行北京分行個(gè)貸部門(mén)一位人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，央行于2008年年底出臺(tái)的房貸利率新政是當(dāng)時(shí)若干救市政策中的一環(huán)，利率7折只是規(guī)定了最低標(biāo)準(zhǔn)，并非強(qiáng)制要求銀行按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并且目前救市效果已經(jīng)完成，現(xiàn)在銀行如何定利率是其商業(yè)行為，只要滿(mǎn)足最低標(biāo)準(zhǔn)不少于7折的條件，其他調(diào)整都不屬于違規(guī)。

“將來(lái)利率市場(chǎng)化以后，商業(yè)銀行更會(huì)按照自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、信貸結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)均衡方面考慮進(jìn)行差別化定價(jià)、精細(xì)化定價(jià)?！鄙鲜龉ば腥耸勘硎?。

銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士近日亦對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，關(guān)于首套房政策，銀監(jiān)會(huì)不會(huì)有額外的規(guī)定和變化，且允許商業(yè)銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理做一些調(diào)整，銀監(jiān)會(huì)從始至終強(qiáng)調(diào)的是嚴(yán)格執(zhí)行二套房規(guī)定?！皬谋O(jiān)管的角度來(lái)說(shuō)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性行為最有效的方式是二套房政策的執(zhí)行情況，這是我們一直強(qiáng)調(diào)的?！边@位人士表示。

目前說(shuō)首套房利率7折優(yōu)惠時(shí)代全面終結(jié)，顯然還為時(shí)過(guò)早，但隨著樓市調(diào)控力度加大，個(gè)人住房貸款差別化定價(jià)趨勢(shì)加強(qiáng)，進(jìn)一步細(xì)分客戶(hù)信用評(píng)級(jí)、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分割已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。比如首套房中，普通商品房與非普通商品房被嚴(yán)格區(qū)分，而二套房中的“改善性住房”這一說(shuō)法也在中央出臺(tái)“國(guó)11條”文件后，正式退出歷史舞臺(tái)，即不再視同首套房標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策。

放貸兇猛惹的禍

記者了解到，由于住房交易量自2010年1月份以來(lái)的急劇下降，多家商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，尤其是二手房過(guò)戶(hù)交易大幅萎縮。例如中行北京分行西翠路支行一位人士就告訴記者，自1月中旬以來(lái)該行幾乎沒(méi)有放出過(guò)一筆房貸。

在這位人士看來(lái)，除了交易量大幅下降原因外，“沒(méi)有規(guī)模放”才是該行沒(méi)有做出一筆房貸的最主要原因?！艾F(xiàn)在就是有客戶(hù)，我們也沒(méi)有規(guī)模放。”上述中行西翠路支行人士坦白道。

作為佐證的是，中行和光大銀行在2010年的首月放貸勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，位居行業(yè)前列。國(guó)有四大行中，中國(guó)銀行1月份發(fā)放的新增人民幣貸款1500億元，領(lǐng)先農(nóng)業(yè)銀行的1150億元，工行的1100億元和建行的1020億元。而光大銀行在1月前20天的新增貸款也達(dá)到近1000億元，創(chuàng)下歷史新高。甚至兩家銀行都被傳言遭受央行差別存款準(zhǔn)備金率的“處罰”

在監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)信貸規(guī)?？偭靠刂坪凸?jié)奏控制大力加強(qiáng)的情況下，包括中行、光大、工行、中信等多家銀行在1月份的后10天里，貸款都是負(fù)增長(zhǎng)。

而進(jìn)入2月份，貸款節(jié)奏先急后緩的趨勢(shì)再次顯現(xiàn)。據(jù)光大銀行某支行一位人士透露，該行在2月的前兩天就已經(jīng)放完了本月的全部額度，“目前是回收多少才能放多少，等于沒(méi)有凈增的了。

“目前市場(chǎng)上銀行對(duì)個(gè)人房貸政策比較極端和突然的一些調(diào)整和做法，不過(guò)是前期放貸過(guò)快的又一后遺癥?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“實(shí)在是沒(méi)有規(guī)模了，于是調(diào)利率、調(diào)首付，也就是變相提高首套房門(mén)檻。

上述工行北京分行個(gè)貸部門(mén)人士也告訴記者，目前一些銀行調(diào)整首套房政策的做法集中在兩點(diǎn)，或者提高利率，或者提高首付比例。提高首付的原因是銀行判斷房地產(chǎn)的價(jià)格有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而提高利率的原因則是出于利潤(rùn)壓力。

“首套房利潤(rùn)確實(shí)微薄。并且以我的判斷，就北京市場(chǎng)而言，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)幾乎還談不上，因此，貸款規(guī)模緊張情況下利潤(rùn)壓力加大應(yīng)該是房貸政策變動(dòng)的主要原因?！彼硎?。

在其看來(lái)，工行之所以首套房政策尚未發(fā)生變動(dòng)也是基于這兩方面的考慮。首先，該行1月份放貸規(guī)模適中，所剩規(guī)?？臻g較大，且工行目前對(duì)房貸按揭業(yè)務(wù)屬于“有保有控”中，保有的一類(lèi)，暫時(shí)不需要壓縮房貸；另一方面，他認(rèn)為工行利潤(rùn)壓力也較小，“2009年財(cái)年工行全行凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)15%的增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)力還是較強(qiáng)的。

“這也是‘以?xún)r(jià)補(bǔ)量’的做法。”華夏銀行個(gè)貸部門(mén)一位人士對(duì)記者指出，對(duì)于新增的個(gè)貸業(yè)務(wù)，銀行也會(huì)將有限的規(guī)模優(yōu)先保證利率上浮較多的客戶(hù)?！笆滋追坷?折，銀行的利潤(rùn)非常少，據(jù)我們測(cè)算也就是比零收益稍微多一點(diǎn)。在規(guī)模緊張的情況下，優(yōu)先照顧利潤(rùn)較高的行業(yè)和領(lǐng)域也是商業(yè)銀行一貫的做法?！?