春節(jié)后房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)小陽春，商業(yè)銀行房貸業(yè)務驟降甚至近乎停滯，部分銀行營業(yè)部春節(jié)后“顆粒無收”。房貸業(yè)務驟降與房地產(chǎn)市場的寒冷“相得益彰”，今年2月份的房屋成交量創(chuàng)五年來新低。

房貸驟降出于幾個方面的原因。一是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望情緒，看盤者眾而購房者少，自然出現(xiàn)申請貸款數(shù)量的直線下降。二是因為從今年1月1日開始營業(yè)稅上調(diào)，去年底購房者趕搭末班車，目前出現(xiàn)購房低谷。三是因為貸款越來越難，房貸成本越來越高。去年各家銀行開始陸續(xù)取消二套房貸的優(yōu)惠利率，而今年一些金融機構取消了首套房貸的優(yōu)惠利率，首付三成，且審批困難。四是銀監(jiān)會對于銀行的監(jiān)管越來越嚴厲，銀行向中介機構的返點被一律喊停，凡是有放貸過于寬松“劣跡”的銀行受到警告，甚至在2月份下半月索性停止放貸。政府投資項目資金不得進入股市樓市，設立專門賬戶嚴加看管。

房貸驟降未必是房地產(chǎn)市場的轉折點，但是房貸嚴厲緊縮的勢頭持續(xù)半年以上，則房地產(chǎn)市場難以支撐。

房貸緊縮是結構性的貨幣緊縮政策，即政府判斷房地產(chǎn)市場過熱，又不能或者不便全面加息的情況下，單獨提升房地產(chǎn)利率、縮小房地產(chǎn)信貸的杠桿比例，給房地產(chǎn)市場降溫。房貸緊縮可以一直持續(xù)下去，取消所有的房貸折扣，商品房首付比例達到五成以上，甚至全部用現(xiàn)金支付，當然，這種極端做法不太可能實行。筆者要強調(diào)的是，如果政府真想打壓房價，僅僅在貨幣政策這一塊就擁有撒手锏，關鍵看想不想調(diào)控，想調(diào)控到什么程度。

房貸一律收緊有誤殺之嫌，比如首套房的購買者、改善型購買者不得不支付高息。目前上海等地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一手房價格依然堅挺、二手房價格開始松動的跡象。因為二手房對于政策更加敏感。那些改善型購買者不得不以低價出售物業(yè)、而以高價購買二手房，“業(yè)主哭訴房貸升高不敢生孩子”、“改善型購房者受到打壓”等新聞頻頻見諸報端。

房貸政策并沒有實現(xiàn)徹底的市場化，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的利器。隨著政府對于房地產(chǎn)市場目標的轉換，房貸政策時松時緊，但有一點是不變的，就是政府鼓勵普通自住型購房需求，而抑制投資、投機性需求，但目前的房貸緊縮政策卻破了常規(guī)，無論是投資還是自住，一律在抑制之列。

這顯然是非常時期的非常之舉，不可能長遠，但房貸緊縮政策今年不可能改變。去年我國信貸9.5萬億元，吹出了一個特大號的房地產(chǎn)泡沫，全球著名的做空頭的對沖基金經(jīng)理查諾斯甚至開出如下玩笑，中國房地產(chǎn)泡沫等于1000個迪拜。

隨著房地產(chǎn)泡沫而起的是中國金融行業(yè)風險大增。從歷史資產(chǎn)質(zhì)量來看，個貸業(yè)務一直是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是在2009年經(jīng)歷了一輪房價瘋狂飆漲之后，即便是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也出現(xiàn)了風險隱患。2月初，上海銀監(jiān)局在對轄內(nèi)中外資銀行進行的一項個人住房按揭貸款壓力測試中發(fā)現(xiàn)，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1006個和1.63個百分點?！胺績r下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍”

上海銀監(jiān)局迅即于2月4日作出批示，要求商業(yè)銀行“堅決控制投資投機性購房貸款，凡已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴格按風險定價”。同時，“在滬各銀行業(yè)金融機構應增強風險意識，拒絕對投資投機行為的融資，加大差別化信貸執(zhí)行力度。落實與借款人‘面談、面簽’制度，堅決取消房貸業(yè)務返點”

金融機構缺乏自律能力。使出各種招術搶占房貸的市場份額，對房貸審批流于表面，向中介機構返點，商業(yè)銀行的人自己很清楚，7折優(yōu)惠利率加上返點，銀行在房貸業(yè)務上就沒有盈利空間了，在房地產(chǎn)的泡沫下掩蓋著巨大的信用危機與壞賬危機。與美國次貸危機不同，中國尚未實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，一旦房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)問題引發(fā)的就是銀行系統(tǒng)全面的崩潰。

收緊房貸一為擠出房地產(chǎn)泡沫，二為銀行自保，三為宏觀經(jīng)濟降溫，是退出政策的組成部分。年初的收縮只是一個開始，將縱貫整個2010年。

作者系資深媒體人士、知名財經(jīng)評論員葉檀

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