保障性住房供給政策多樣化

對中等和低收入群體的住房應(yīng)實(shí)施以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租配售為輔的政策，以解決廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房、公租房需求者的貨幣不足問題。對不居住在政府房源中的中等和低收入居民可實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按居民住房目標(biāo)的人均面積、房價(jià)和家庭收入為基數(shù)計(jì)算。對生活確有困難家庭可酌情采取實(shí)物配房形式，確保其最基本的生存和居住條件。

配租配售房屋及補(bǔ)貼金額既要讓住房者能有安生之地，又要讓其有增加收入進(jìn)一步改善居住條件的動(dòng)力。各地是采取貨幣補(bǔ)貼方式還是實(shí)行住房實(shí)物配租配售，由地方政府因地制宜或者由當(dāng)?shù)鼐用褡孕羞x擇。

針對上述兩類保障性住房供給政策，落實(shí)的關(guān)鍵在于明確掌握申請人及其家庭成員實(shí)際收入情況，以此作為提供住房的依據(jù)。必須確保保障性住房分配情況和申請人家庭收入等信息公正、公開、透明、可查，隨時(shí)接受各方面監(jiān)督，并根據(jù)申請人家庭收入變化及時(shí)做出調(diào)整，避免不符合條件的家庭占用有限的保障性住房資源。

同時(shí)，政府要通過收購和改造舊住宅、建設(shè)適用的新住宅等措施，向市場大量提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房等，有效解決保障性住房的供應(yīng)缺口。

此外，政府還要通過稅收政策公平地保障每個(gè)公民的基本住房需求，抑制過高的住房需求。

利用財(cái)產(chǎn)稅調(diào)控市場

抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，國際上通用的最有效辦法就是征收住宅保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，提高住房持有成本。目前我國房屋空置率較高，在一些熱點(diǎn)城市尤為嚴(yán)重，潛伏著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。空置率之所以高，與我國住房保有成本低有很大關(guān)系。僅僅增加房屋交易成本是沒有用的，因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移到買房一方，對房屋出售者沒有影響。只有通過財(cái)產(chǎn)稅提高持有住房的成本，才能夠改變投機(jī)購房者的成本收益曲線，促使其將房屋出租或者出售以增加住宅供應(yīng)，同時(shí)增加住房保有成本也能促進(jìn)居民合理消費(fèi)，減少不必要的住房需求。

應(yīng)該說，目前開征財(cái)產(chǎn)稅已經(jīng)不是技術(shù)問題，而是決心問題。只要政府下定決心，突破利益相關(guān)方的掣肘，盡快開征財(cái)產(chǎn)稅，就能夠有效抑制住房市場的過度投機(jī)行為，逐漸化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在國家已確立了發(fā)展小城鎮(zhèn)的政策，盡快出臺(tái)財(cái)產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)小城鎮(zhèn)的住房建設(shè)和合理消費(fèi)，節(jié)約用地。

同時(shí)，要對所有公民按人均基本住房標(biāo)準(zhǔn)免征同等面積的財(cái)產(chǎn)稅。

為保證社會(huì)公平和減少財(cái)產(chǎn)稅出臺(tái)的阻力，應(yīng)以不增加大絕大多數(shù)人負(fù)擔(dān)為基礎(chǔ)?？煽紤]實(shí)行按人均基本住房標(biāo)準(zhǔn)免征財(cái)產(chǎn)稅的政策，比如按人均30平方米確定住房免稅面積。居住在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房中的家庭基本不用繳納財(cái)產(chǎn)稅；擁有商品房的人即使購買了非常昂貴的房子，如果是小戶型，人均住房面積小于住房免稅標(biāo)準(zhǔn)的，也有可能不用納稅。人均住房免稅面積標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定，各地應(yīng)有所不同，原則上是大城市少、小城市多，東部地區(qū)少、中西部地區(qū)多，城市少、農(nóng)村多，全國總體控制在人均25-35平方米之間。

但對住房超出人均住房免稅面積的部分征收財(cái)產(chǎn)稅，對容積率低的房屋超過免稅面積的部分還可以提高稅率，以調(diào)節(jié)過度的住房需求。

對特殊人群，如公務(wù)員、國家或企業(yè)急需的高端人才等，可由國家或企業(yè)對住房者給予一定的財(cái)產(chǎn)稅補(bǔ)貼，公務(wù)員可按國家規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)?shù)厝司》棵舛惷娣e之差獲得納稅補(bǔ)貼。