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    鳳凰衛(wèi)視

    揭秘利益鏈:誰導(dǎo)演了高房價(jià)

    2010年03月06日 01:56
    來源:華夏時(shí)報(bào) 作者:董映頡

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    本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

    在北京市規(guī)劃委最近一次公布的13家違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的企業(yè)中,位于水立方西側(cè)的“盤古大觀”赫然在列。原因是其未經(jīng)許可擅自在樓頂加建12組四合院建筑,共增加違法建筑面積11297.62平方米。這個(gè)號(hào)稱租金為一天100萬的“空中四合院”,被戲稱為北京最牛“違章建筑”

    同期曝光的13家公司,或改建,或擴(kuò)建,或增高,或加院,總之魔術(shù)一般變相生出諸多新的建筑規(guī)模和面積。在行業(yè)內(nèi)人士眼里,這種違規(guī)司空見慣,“先上車,再買票”已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)尤其是許多地王級(jí)項(xiàng)目的潛規(guī)則。開發(fā)商們往往一手高價(jià)拿地,一手暗中調(diào)整,而這種運(yùn)作成為開發(fā)商們追逐利益的魔法棍。

    當(dāng)然,對房地產(chǎn)市場帶來的暴利趨之若鶩的不僅僅是開發(fā)商,在這個(gè)巨大的利益鏈條上還蟄伏著上游的投資人、設(shè)計(jì)者和下游的建安公司、炒房團(tuán),以及若隱若現(xiàn)的政府“官影”

    用今年全國兩會(huì)上全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院教授蔡繼明的一句話說:“這些群體分別代表著各自的利益,或多或少地對社會(huì)認(rèn)知和決策層的施政形成某種壓力,影響著社會(huì)輿論的走向或政府政策的制定?!?

    《華夏時(shí)報(bào)》記者在兩會(huì)內(nèi)外采訪發(fā)現(xiàn),在一片對高房價(jià)的聲討聲中,有不同聲音的利益方,一不小心就暴露了自己在制造高房價(jià)鏈條上的真實(shí)身份:開發(fā)商們認(rèn)為房價(jià)由土地供應(yīng)決定,目前土地供應(yīng)少才是急需解決的問題;地方政府則紛紛表示,當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)仍需要房地產(chǎn)來拉動(dòng),繼續(xù)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)惠政策。

    開發(fā)商聯(lián)手“做局”

    每當(dāng)房價(jià)又上一層時(shí),開發(fā)商們總被罵為“推高房價(jià)的幕后黑手”。事實(shí)上,在開發(fā)商的身后還簇?fù)碇唷昂谑帧?。希望也分得一杯羹?/p>

    首當(dāng)其沖的是炒房團(tuán)。根據(jù)盈科律師事務(wù)所孫云律師的分析,炒房團(tuán)最核心的運(yùn)作機(jī)制,是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下,以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資。這樣,炒房團(tuán)從低買高賣中賺取高額利潤;而開發(fā)商得到的,不僅是被抬高了的樓盤價(jià)格,還有一筆數(shù)目龐大的閑置資金。

    于是,開發(fā)商就與這些炒房團(tuán)綁在一起,禍福同當(dāng)。據(jù)在北京有多套房產(chǎn)的溫州炒房者黃先生透露,他們持有房屋的時(shí)間往往不超過一年半,而收益一般是房價(jià)的30%。房屋真正的銷售基本都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商還留有的新房一起賣,進(jìn)行混合銷售。方法很簡單,那就是退房。一般來講,炒房團(tuán)都會(huì)和開發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時(shí)可以退房,開發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。

    據(jù)黃先生透露,長此以往,開發(fā)商背后往往都會(huì)存在相對固定的炒房團(tuán),幫助其實(shí)現(xiàn)獲利的最大化。

    除了炒房團(tuán),開發(fā)商下游還有建筑安裝公司在成本領(lǐng)域幫助其規(guī)避高額稅收。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的相關(guān)稅費(fèi)較高,比如土地增值稅是增值部分的30%-60%,所得稅是25%。如果走正規(guī)手續(xù),稅收一般在50%左右。

    因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,避稅成了問題的關(guān)鍵。而建筑安裝公司的意義就在于可以根據(jù)開發(fā)商的需要將建筑安裝成本做高。因?yàn)樵诜课蓍_發(fā)過程中,只有建筑安裝成本可以在增值稅中扣除,其他的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除,只能在所得稅的稅前扣除。

    總的說來,作為與房地產(chǎn)利潤直接相關(guān)的炒房團(tuán)、建筑安裝公司等開發(fā)商的下游群體,他們在前期就已經(jīng)開始參與房地產(chǎn)的開發(fā),通過各種操作能為開發(fā)商節(jié)省相當(dāng)于三四成房價(jià)的前期資金。而作為回報(bào),炒房團(tuán)在購買房子時(shí)也無需先付房款,余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。

    “地方勢力”終極護(hù)航

    “用于炒房的游資是投機(jī)的,但也是政策催生的。正是由于政策的欠缺,才使開發(fā)商及其下游集團(tuán)有機(jī)可乘?!辈汤^明委員一句話點(diǎn)出了催生高房價(jià)的另一個(gè)重要因素。

    綜觀2009年的房地產(chǎn)市場,地方政府無疑是最大的贏家,以至于在剛剛開始的政協(xié)會(huì)議上,多位委員都認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場的主體已經(jīng)變成了地方政府。

    中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2009年中國土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告”顯示,2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元,比2008年增加140%,僅杭州一個(gè)城市就高達(dá)1200億元,另外有60個(gè)城市土地出讓金實(shí)現(xiàn)翻番。

    一位政協(xié)委員在提案中提出:2009年“賣地”成為政府財(cái)政收入的主要支柱,不少城市包括北京的土地出讓金占財(cái)政收入比例接近50%。

    以北京為例,2009年通過招拍掛方式成交的各類土地達(dá)247宗,成交金額達(dá)928億元,土地出讓金收入占財(cái)政收入的比重達(dá)到45.9%。

    除土地出讓金外,依附于土地和房產(chǎn)的形形色色的稅費(fèi),也成為了支撐地方政府財(cái)政的主要力量。因此,在2008年國家表示允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)扶持政策之后,有超過30個(gè)城市出臺(tái)了針對房地產(chǎn)市場的“救市”政策之后,

    “2009年年底的調(diào)控政策之所以到目前仍未能取得預(yù)期效果,關(guān)鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”有政協(xié)委員指出,中央政府把房地產(chǎn)當(dāng)做民生問題,希望房價(jià)能夠讓大部分老百姓承受得起;而某些地方政府則是把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)問題,土地出讓金和稅收是地方政府最關(guān)心的問題。正是這種中央地方利益的不一致,導(dǎo)致許多很有針對性的調(diào)控政策到了地方卻無法執(zhí)行。

    值得注意的是,與地方政府的高額賣地收入相對的,還有這樣一組數(shù)據(jù):2009年一年僅浙江國土系統(tǒng)就有67名官員落馬;??谑幸?guī)劃局5名班子成員,3名副局長1名總規(guī)劃師4人涉及土地腐敗入獄;重慶市規(guī)劃局近10名廳級(jí)官員涉地產(chǎn)窩案被查。而這還只是涉及土地和房子腐敗的冰山一角。

    根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2009年開展工程建設(shè)領(lǐng)域問題專項(xiàng)治理以來,全國受理土地出讓和礦產(chǎn)資源管理舉報(bào)和案件線索15252件,立案357件,查實(shí)269件,給予黨紀(jì)政紀(jì)處分603人,移送司法機(jī)關(guān)650人。

    有開發(fā)商向記者透露,開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中,向地方官員們“送錢”、“送房產(chǎn)”,在強(qiáng)大攻勢和巨大利益誘使下,一切關(guān)節(jié)都可打通,在土地劃撥、轉(zhuǎn)讓,企業(yè)改制和破產(chǎn)后土地處置,土地招投標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行暗箱操作。

    這一切或許都昭示著,地方政府以及在房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)若隱若現(xiàn)的“官影”已經(jīng)成為了決策層調(diào)控房地產(chǎn)的阻礙,也影響著普通購房者們對房地產(chǎn)市場的信心。

    [責(zé)任編輯:wangft] 標(biāo)簽:開發(fā)商 希望房價(jià) 溫州炒房 
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