程志云

一向最被銀行認(rèn)可的抵押品，房產(chǎn)的價(jià)值開始松動(dòng)。

一位證券公司營業(yè)部高層最近到招商銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款，結(jié)果無功而返。“除了反復(fù)問我有幾處房，有多少貸款，還有貸款用途之外，還附帶上浮10%的利率。抵押率也比我想象的要低得多，100多萬的房子過去能貸出來七十多萬，現(xiàn)在只有五十多萬?！彼f。

這可能是受到銀監(jiān)會(huì)最近發(fā)布的一紙 《關(guān)于房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(下稱《通知》)的影響。根據(jù)該文件，商業(yè)銀行要嚴(yán)格抵押物準(zhǔn)入制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率。

不過抵押率不是唯一被嚴(yán)格鎖定的指標(biāo)，自2010年以來，盡管貸款增長依然快速，不過商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地開發(fā)信托、個(gè)人按揭貸款等紛紛收緊。

建設(shè)銀行研究員趙慶明指出，伴隨著土地、金融、稅收等緊縮政策的出臺(tái)，金融業(yè)也需要重估房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)收益。

銀行全面收緊

《通知》是最新一份和房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)提示函。

根據(jù)要求，商業(yè)銀行對(duì)客戶要嚴(yán)把門檻，將目標(biāo)客戶第一還款來源作為放貸的基本前提，需要避免簡單依據(jù)第二還款來源作為選擇客戶的基礎(chǔ)；其次，嚴(yán)格抵押物準(zhǔn)入制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法和無效或有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。

與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還要求商業(yè)銀行對(duì)抵押物進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和持續(xù)跟蹤，并完善抵押權(quán)設(shè)置的法律手續(xù)，通過合同形式防范抵押懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

就在上周，銀監(jiān)會(huì)還要求信托公司防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，尤其不得以信托資金放給開發(fā)商用作土地儲(chǔ)備。

一位商業(yè)銀行公司部負(fù)責(zé)人告訴記者，更早些時(shí)候，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始要求各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)授信實(shí)施并表監(jiān)管，統(tǒng)一授信。要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并表監(jiān)管，防止信貸資金被挪用為資本金，防止房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率過高。

而一位地方銀監(jiān)局人士也稱，今年以來，在現(xiàn)場(chǎng)檢查和非現(xiàn)場(chǎng)檢查的一個(gè)重點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在內(nèi)的項(xiàng)目資本金到位情況。要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金到位真實(shí)性的審查認(rèn)定，并對(duì)項(xiàng)目出資人未來出資能力進(jìn)行審慎評(píng)估，防止項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)和倒逼銀行墊資。

與此同時(shí)，住房按揭貸款也有明顯緊縮跡象。

繼中行取消首套房貸7折優(yōu)惠利率后，多家銀行在上海、深圳等一線城市的房貸首付比例已經(jīng)由2成提高為3成，利率最多下浮10%左右。一些地方中小銀行出于謹(jǐn)慎考慮甚至將部分居民首套購房的首付比例也提高到4成。

一位中國銀行北京某支行人士說，監(jiān)管層已經(jīng)多次進(jìn)行窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，除了首付和利率這些指標(biāo)外，還要求對(duì)每個(gè)房貸申請(qǐng)者進(jìn)行面談面簽。這給我們?cè)黾恿瞬簧俚墓ぷ髁俊?/p>

“無論是個(gè)貸、開發(fā)貸、土地信托還是房地產(chǎn)抵押貸款都在全面收緊，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈都面臨銀行降低杠桿比例。”趙慶明稱。

去杠桿化

目前，商業(yè)銀行已經(jīng)受到全面收緊的土地政策與高杠桿率的雙面夾擊。

就在近期，北京雙料“地王”大龍地產(chǎn)以總價(jià)50.5億元、樓面地價(jià)2.9859萬元/平方米競(jìng)得的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地被北京市國土資源局收回，并沒收了2億元競(jìng)買保證金。

2009年底向北京市規(guī)委提出修改廣渠路15號(hào)地規(guī)劃的中化方興也遭到了拒絕。中化方興在2009年6月以40億元拍得的廣渠路15號(hào)地，建筑面積的土地成本是每平方米1.6萬元，成為名副其實(shí)的地王。市場(chǎng)人士認(rèn)為，如果不能順利修改規(guī)劃，其盈利能力堪憂。

據(jù)了解，國土資源部自去年底開始清理規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為，廣州、上海、南京相繼收回大量閑置土地。這帶給銀行巨大的壓力。

中東西區(qū)域發(fā)展和改革研究院研究員孫立稱，一直以來，土地抵押都是銀行信貸的最后防線，一旦開發(fā)商資金鏈崩潰，土地的價(jià)值也會(huì)隨著時(shí)間水漲船高，這確保了銀行信貸安全。

“現(xiàn)在嚴(yán)格土地制度，開發(fā)商土地可能被收回，而且還處以高額罰金，那么銀行風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大加劇了，根本不能給開發(fā)商那么高的杠桿?！彼f。

太平洋證券宏觀分析師周明劍告訴記者，根據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，截至2009年中，商業(yè)銀行大中型開發(fā)商客戶平均資產(chǎn)負(fù)債率高于60%，個(gè)別企業(yè)負(fù)債比例竟然高達(dá)90%。而中小開發(fā)商負(fù)債比例更是高的驚人。而目前個(gè)人購房中也有大約六七成資金來源于銀行按揭貸款。

“從供給到需求，幾乎都是拿銀行的錢在玩。”周明劍稱。

一位商業(yè)銀行高層表示，目前處于高位的房價(jià)已經(jīng)綁架了地方政府、商業(yè)銀行以及諸多購房者。

“尤其是商業(yè)銀行，由于我國銀行貸款中很大一部分是以不動(dòng)產(chǎn)抵押作為重要的風(fēng)險(xiǎn)控制手段，因而更加讓市場(chǎng)擔(dān)心的是房地產(chǎn)價(jià)格如果出現(xiàn)巨幅下挫，給商業(yè)銀行帶來的抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)?！彼f。

對(duì)于深度套牢的銀行業(yè)而言，如何在不“卡死”開發(fā)商，不影響房價(jià)的情況下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

據(jù)悉，此前中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)曾根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管要求，就房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置情況發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，要求各家銀行重新核對(duì)其抵押品，是否存在開發(fā)閑置風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)現(xiàn)問題，銀行就要取消原有貸款。

目前，除了房地產(chǎn)業(yè)的貸款之外，各個(gè)商業(yè)銀行還必須即刻系統(tǒng)梳理其各項(xiàng)抵押物管理制度和相關(guān)法律文本，全面清理存量房屋抵押貸款和抵押房屋，深入分析其現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)隱患，制定有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。