人大代表:房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)堅(jiān)持分層次需求調(diào)控為主
——專訪全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行行長(zhǎng)盛松成
2010年3月5日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)說(shuō),要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求。
3月5日晚,針對(duì)溫家寶總理在政府工作報(bào)告中的講話,全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行行長(zhǎng)盛松成對(duì)本報(bào)記者談了他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解。盛松成認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)以需求調(diào)控為主。同時(shí),從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,應(yīng)以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制為最終努力方向。
解讀政府工作報(bào)告
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):今天溫家寶總理在作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。您怎么看?
盛松成:政府工作報(bào)告提出,要“堅(jiān)決遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”,這意味著:一是房?jī)r(jià)不能過(guò)快上漲。二是不片面追求房?jī)r(jià)下降。韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下,片面追求房?jī)r(jià)下降。只會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調(diào)節(jié)機(jī)制,加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)。三是哪怕從全國(guó)平均看,房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲或漲幅較小,也需要遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)堅(jiān)持以分層次需求調(diào)控為主
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):溫家寶總理在政府工作報(bào)告中,提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)成為政府工作的重中之重。您有哪些好的建議?
盛松成:房地產(chǎn)不是普通商品,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。首先,商品房供應(yīng)具有稀缺性。中心城市和中心區(qū)域的可開發(fā)利用土地非但有限,而且不可替代。所以像紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座,無(wú)不寸土寸金。其次,商品房兼具消費(fèi)與投資投機(jī)雙重屬性,尤其是投機(jī)需求可以無(wú)限大。這與普通商品如雞蛋不同。
在理論上,商品房投資投機(jī)的未來(lái)現(xiàn)金流收入可以無(wú)限大,因此其需求可以無(wú)限大。高地價(jià)的根子也在市場(chǎng)需求。如果沒(méi)有高房?jī)r(jià)或高房?jī)r(jià)預(yù)期,哪來(lái)高地價(jià)?任何商品只要需求遠(yuǎn)大于供給,其價(jià)格必然大幅上漲。
我從2005年起,就在《財(cái)經(jīng)》、《銀行家》、《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《上海證券報(bào)》金融時(shí)報(bào)》等媒體撰文,持續(xù)提出房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)以需求調(diào)控為主的思路。這一思路既是理論分析的結(jié)果,也是歷史經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的結(jié)晶,更不斷為近年來(lái)的調(diào)控實(shí)踐所證實(shí)。
從經(jīng)驗(yàn)看,一旦有效調(diào)控需求特別是投機(jī)需求,房?jī)r(jià)就會(huì)從不合理的高位回落,成交量也開始萎縮。如去年12月14日“國(guó)四條”出臺(tái)后,今年1月北京市商品住宅日簽現(xiàn)房環(huán)比下降43.41%,日簽期房環(huán)比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積的60%。從教訓(xùn)看,主要就是如果需求調(diào)控力度不夠,供給調(diào)控就很難阻擋房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。1992~1993年的海南、北海房地產(chǎn)泡沫如此,全國(guó)近兩次房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也如此。以近兩次為例,2007年我國(guó)37個(gè)城市房?jī)r(jià)租金比例在230~290倍,遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上的100~120倍。2009年1~10月,全國(guó)商品房銷售面積4.89億平方米,甚至是近年來(lái)最火爆時(shí)的1.36倍。供給調(diào)控效果不佳的原因首先是,供給調(diào)控主動(dòng)權(quán)掌握在各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商手中。其次是,房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)。一塊土地從生地變成熟地,再到轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,最后建成商品房可供銷售,一般至少需要三年。這決定了供給調(diào)控在中短期內(nèi)很難見效。相反,實(shí)踐證明,需求調(diào)控往往能在短時(shí)間內(nèi)(甚至在幾個(gè)星期內(nèi))就見效。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):您提出要從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)控入手,這一建議最關(guān)鍵的要害問(wèn)題是什么?
盛松成:當(dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)期,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式刻不容緩。部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題引起人們高度關(guān)注。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào),要“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。因此,重申房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)以需求調(diào)控為主的觀點(diǎn),具有重要現(xiàn)實(shí)意義。
需求調(diào)控的要害在于分層次調(diào)控需求。這是因?yàn)椋枨蟊旧硎怯袑哟蔚模杭扔斜U闲宰》亢推胀ㄉ唐贩康男枨?,也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求;既有自住性購(gòu)房需求,也有投資(投機(jī))性購(gòu)房需求。而且,這些需求在不同地區(qū)不一樣,在不同時(shí)期也不一樣。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)分層次需求調(diào)控的含義就是:首先,既要針對(duì)不同的需求類型,也要顧及地區(qū)差異。其次,既要在政策方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調(diào),又要在短中長(zhǎng)期政策上統(tǒng)籌安排。第三,政策與輿論之間也要相互配合,形成調(diào)控合力。最后,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,要以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制為需求調(diào)控的最終努力方向。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):那么在現(xiàn)實(shí)中,您提出的分層次調(diào)控需求應(yīng)該怎樣實(shí)施呢?
盛松成:首先,要在需求類型上體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。對(duì)保障性住房和普通商品房的需求調(diào)控,重在增加供給來(lái)滿足需求。政府工作報(bào)告也提出,將繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程,增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng),加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。對(duì)中高檔商品房的需求調(diào)控,重在抑制投機(jī)購(gòu)房需求。中高檔商品房投機(jī)收益較高。如果不針對(duì)調(diào)控,就容易通過(guò)示范效應(yīng)引發(fā)炒房熱潮,通過(guò)比價(jià)效應(yīng)拉高普通商品房?jī)r(jià)格。相反,如果針對(duì)調(diào)控有效,就會(huì)有助于普通商品房的價(jià)格穩(wěn)定。對(duì)奢侈商品房的需求調(diào)控,重在限制其需求。我國(guó)人多地少的國(guó)情決定了不適合多建奢侈商品房。這部分需求若能得到限制,還能騰出土地用來(lái)建造更多的普通商品房和保障性住房。
其次,要在不同區(qū)域間體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。調(diào)控不能僅僅根據(jù)全國(guó)平均房?jī)r(jià)和平均漲幅而定,而應(yīng)考慮地區(qū)層次差異。比如,同樣是提高二套房首付比例和貸款利率,但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū),可以略高一些。政府工作報(bào)告也提出,“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”
再次,調(diào)控政策要在方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調(diào)配合,在作用期限上統(tǒng)籌安排。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策很多,無(wú)論哪一項(xiàng)力度都可以很大。所以,政策要協(xié)調(diào)配合,既要向同一個(gè)方向和重點(diǎn)使勁,又要防止政策疊加效應(yīng)導(dǎo)致政策力度過(guò)大。同時(shí),在眾多調(diào)控政策中,有些是著力于中短期的,如信貸政策;有些是著眼于長(zhǎng)期的,如物業(yè)稅。應(yīng)區(qū)分不同政策的不同著力期限,做到統(tǒng)籌安排。既要有短期立竿見影的政策,又要有中長(zhǎng)期的政策儲(chǔ)備。如果僅僅依賴中長(zhǎng)期政策,就會(huì)“遠(yuǎn)水解不了近渴”。如果只有短期政策,就難以改變?nèi)藗冾A(yù)期。輿論也要與政策相互配合,其正確宣示功能有助于穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期,從而有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分層次需求調(diào)控目標(biāo)。
最后,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,應(yīng)以建立“房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制”為最終努力方向。(作者歷志鋼)
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