而開征房地產(chǎn)稅對于地方政府的行為從短期化轉(zhuǎn)為長期化，則有著深遠(yuǎn)的意義，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束，其正面效應(yīng)對于我國這樣一個(gè)城鎮(zhèn)化方興未艾、土地稀缺性極高、房地產(chǎn)市場波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)生活影響極大的國家來說，值得特別重視。

“漸進(jìn)”改革

《21世紀(jì)》：除了地方政府，物業(yè)稅開征也引發(fā)了部分公眾對于保有不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)加重的憂慮，針對這方面的情況，改革路徑該如何設(shè)計(jì)？

賈康：此項(xiàng)改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，高度敏感，方案設(shè)計(jì)上應(yīng)注重“漸進(jìn)”要領(lǐng)，要充分考慮到社會(huì)公眾的心理反應(yīng)，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。基本制度框架的內(nèi)容包括：首先這個(gè)稅種要確立起來，然后要有每隔一段時(shí)間重評一次稅基的機(jī)制和覆蓋非經(jīng)營性房地產(chǎn)的各項(xiàng)配套制度。

在具體操作路徑上，對一般的消費(fèi)性住房，可不考慮實(shí)征，其中，一定面積以下的居民“第一套自用住房”可永不實(shí)征；另一方面，管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征。

張泓銘：首先，在物業(yè)稅征收的對象和范圍選擇上，先縮小牽動(dòng)面，逐步擴(kuò)大。例如在房地產(chǎn)大類選擇上，先土地后房屋；在房屋大類選擇上，先非住宅后住宅；在住房檔次選擇上，先大房型、高價(jià)住宅，棄或后中小房型、中低價(jià)位；

其中，在住房檔次上先對大房型、高價(jià)住宅優(yōu)先試行征收。具體選擇辦法，可以按照城市住房價(jià)值順序排列，取價(jià)值在前百分之三到五的納入征稅，也可以以住房面積順序排列，只取前百分之三到五的征稅，到底是以價(jià)值還是面積征稅，還是并立，可以經(jīng)過試驗(yàn)再?zèng)Q定。至于取前百分之三到五的比例是否合適，待積累經(jīng)驗(yàn)并根據(jù)財(cái)政需要再?zèng)Q定無虞。

在稅率設(shè)置上，要有彈性，并從低起步，不必一率定終身，這樣可以為動(dòng)態(tài)調(diào)整留下空間，當(dāng)然要有上限。先按其中的較低稅率試行征收，可以減少抵觸情緒順利起步。

在法規(guī)依據(jù)上，暫不設(shè)立新法，應(yīng)在國務(wù)院《房產(chǎn)稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》基礎(chǔ)上，分別對個(gè)人居住用房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅按物業(yè)稅要求推出試行辦法，避免設(shè)立新法的漫長過程，最后，物業(yè)稅是否要設(shè)立新法或是同其他稅法進(jìn)行協(xié)調(diào)歸并，通過試行后再?zèng)Q定。

《21世紀(jì)》：目前圍繞物業(yè)稅激辯的焦點(diǎn)都集中在哪些領(lǐng)域，關(guān)鍵門檻是在哪里？

張泓銘：關(guān)于物業(yè)稅的系列焦點(diǎn)，各界爭論了6年多時(shí)間，歸結(jié)起來無非是利益問題和技術(shù)問題，而真正的障礙是利益問題。開征物業(yè)稅就是調(diào)整利益關(guān)系。

當(dāng)前，無論從房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、財(cái)政稅收穩(wěn)定、政治社會(huì)穩(wěn)定的角度看，都必須下決心試行物業(yè)稅，以調(diào)整社會(huì)階層的利益。即便一開始還不能調(diào)整好全部利益關(guān)系，至少要給社會(huì)一個(gè)明確的信號，以便達(dá)到市場調(diào)控的部分目的。