●幫您問●

3月份進入房產(chǎn)買賣租賃的旺季，為了能夠給更多的房產(chǎn)消費者提供更多幫助，記者采訪了“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的專家，特為消費者們準備了一些房產(chǎn)消費時的注意事項。

●房屋租賃●

據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計，80%的外來人員在京是選擇租房來解決居住問題的。在此要提醒廣大租房者，在租房過程中應注意以下幾個問題：

承租者應注意：

第一.承租者在簽訂租房合同時，務必要做好嚴格的物業(yè)校驗，與房東或者上一個承租者結清水、電、燃氣等費用，否則，承租者將會承擔上一個承租者留下來的相關費用。

第二.承租者需嚴格核實房東身份，通過查看房本確定出租房是否為房東本人，確定是否有出租的權利，二來謹防二房東出租房，以免承租者未來與其發(fā)生糾紛。如果房本戶主不是出租者本人，那承租者需了解到出租者與戶主的關系。

第三.“定(訂)金”的收取數(shù)額要受租期的影響，簽訂一年的合同可以收取一個月的租金，但不應超過：租期×月租金×20%的數(shù)額。

出租者需注意：

第一.在出租時向相關部門登記備案，如果沒有登記備案的話，一旦承租人在房屋內發(fā)生任何違法犯罪事情，房東都將承擔部分連帶責任。

第二.了解承租者的身份情況，工作狀況，確保承租者有能力支付租金。

第三.簽訂相關合同，謹防群租情況發(fā)生。

●房屋買賣●

第一.買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時候需要以“補充協(xié)議”的形式出現(xiàn)。由于目前房價變化大，有些業(yè)主為了能夠將房產(chǎn)更高價出售，選擇毀約，因此為了保護買方的權益不受損害，應在簽訂房屋買賣合同時明確說明。

第二.購房者需尤其明白一個常識，“直系親屬并非業(yè)主的當然委托代理人”?！拔覑畚壹摇惫镜膶＜医榻B說，在他們公司成交的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實案例：妻子拿著房本進行房屋出售，而購房者認為戶主的妻子理應可以代理，于是簽訂相關合同，支付了房款，結果到最后戶主并不承認該行為，導致購房者損失慘重，尤其對于全款購房的購房者來說，必須要注意這個問題。

第三.付款時間，房屋交付時間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應義務的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應條款要求對方承擔違約責任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產(chǎn)生糾紛時，可通過合同明確約定的相應時間對糾紛進行調解。若未明確約定相應時間，出現(xiàn)糾紛后，再讓雙方達成一致，比較困難。付款時間，房屋交付時間約定明確，買賣雙方履行其義務有了明確的期限，即使出現(xiàn)糾紛，也可知道是何方的責任。

第四.非常有必要記錄并保留雙方的有效聯(lián)系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時有發(fā)生：1.合同簽訂后，購買人的購買意愿轉變，不愿繼續(xù)履行合同，與之聯(lián)系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。2.房屋過戶后，業(yè)主收到尾款，未做物業(yè)交驗或未做土地使用權的轉移，就拿錢走人，找不到了。

第五.仔細審查代理人代理權限的重要性。專家告訴記者，在二手房屋的買賣過程中曾經(jīng)遇到過因為代理人代理權限審查不清而導致影響合同效力的。首先，要看有無代理時限，若委托書已超過代理時限，則需要其重新提交委托書；其次，看代理權限，看代理人是否有權力處理房屋買賣合同相關事宜。

第六.在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個很重要的細節(jié)——“定(訂)金”不能超過交易總價款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。

在此提醒房產(chǎn)消費者，無論是哪種房產(chǎn)消費行為，消費者都應當多注意細節(jié)，關注細節(jié)，不要給自己帶來不必要的損失。