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    蟻族之居:不能繼續(xù)忘卻的承諾

    2010年03月19日 23:13
    來源:經(jīng)濟觀察報 作者:汪利娜

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    汪利娜

    在今年各地紛紛出臺的政府工作計劃,以及對于“國十一條”的執(zhí)行細則中,都可以看到對于保障性住房予以了高度重視。近日北京版“國十一條”執(zhí)行細則更是聲稱今年土地供應中60%將用于政策性住房,聲音的分貝數(shù)夠大!但從往年既成事實看,幾乎鮮有地方政府年末之時,完成了年初的保障性住房承諾,這個問題已是多年積留,堪稱“痼疾”

    我國住房體制改革在小平同志的倡導下從1980年初起步,1998年[國發(fā)]23號文停止實物分配推進住房市場化改革,盡管福利分房并沒有徹底根除,但商品住宅供給已占城鎮(zhèn)每年住宅投資的80%和住宅竣工面積的70%。實事求是地講,住房商品化雖有增加供給和改善需求之功能,但近年來也出現(xiàn)了一些偏差,就是盲目地追求高檔化、豪宅化。似乎只有房價越賣越高方顯企業(yè)在商言商的本質(zhì),房價越高方顯官員們的政績和本事;似乎唯有房價超英趕美、與東京看齊接軌才能反映中國樓市的繁榮,但卻忘記了這樣一個事實:當日本的國土面積37萬平方公里僅為美國的一個零頭 (美國國土面積為937萬平方公里),地價飆升至美國土地資產(chǎn)價值的四倍時,資產(chǎn)泡沫讓日本經(jīng)濟陷入長達二十年的衰退;日本在戰(zhàn)后三十年依靠經(jīng)濟的高增長,利用三個“五年計劃”很快實現(xiàn)了一戶一套房,消除了住房短缺,到1975年城市化率達到75%,人均GDP實現(xiàn)5000美元。而目前中國城市化率只有46%,人均GDP剛剛邁過3000美元,北京的人均GDP才剛過1萬美元,住宅正處在以生存需求為主、改善為輔的階段,此時我們的房價要與人均GDP高達4萬美元的日本攀比,這種發(fā)展思路、方式將使住房成為扼制國民消費和城市化的一大障礙。

    迄今為止,我國的保障性住房建設一直是雷聲大雨點小,可從經(jīng)濟適用房投資、開工、銷售面積、套數(shù)占比上可見一般。

    而政府出臺的政策多是泛談增加普通住宅供給,孰不知現(xiàn)今的普通住宅并不普通,按照2005年七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格的意見》,普通住房標準面積上限為120平方米,容積率1以上,但大部分城市將此標準提高到140-144平方米。目前一線城市的此類普通住房均價2萬元/平方米,一套房在200萬至300多萬元,這種普通住宅,連副省級干部、公務員都買不起,都需要超國民待遇,普通老百姓就更買不起了。也許中國的官員、公務員不買房總有福利房才是房價居高不下和調(diào)控不力的根源。

    如果我們認定一個社會合理的收入分配結(jié)構(gòu)是兩頭小中間大的“橄欖”形,以需求為導向的住房供給體系就應是:高端有市場、中端有扶持和低端有救助。政府就應旗幟鮮明地大力發(fā)展可支付住房,所謂可支付住房,即一般中等收入群體(包括公務員)租或買得起的住房。在國外,可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右,考慮我國收入多元化和透明度低的現(xiàn)實,可支付住房可將住房支出與家庭收入比控制在50%以下??芍Ц蹲》抗┙o既遵循了有償租售的市場原則,又要考慮百姓的可支付能力。

    中國在城市化沒有完結(jié)之前,政府就是要強化面向廣大中低收入群體的住房供給體系的建設。在新加坡,政府是通過公共組屋建設+有償出售的方式,向85%國民提供買得起的住房。在日本,政府是通過財政投融資體制,公團、公營和公庫多種供給渠道解決了國民住房問題。也許新加坡400萬人口城市國家的模式中國無法效仿,因為政府大包大攬、完全取代市場的成本過高,但是,作為一個土地公有制國家,中國本來最有條件可以降低建房成本和抑制房價,關鍵在于政府要轉(zhuǎn)變執(zhí)政理念和職能,促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的目標不是追逐高檔化、奢華化,而應滿足全體國民的基本需求。如果說二十年前中國的住房市場化改革是靠著“四個一點”,即“個人掏一點,老房子賣一點,銀行貸一點和政府企業(yè)讓一點”起航的,那么今天,住宅市場的健康發(fā)展也需要在政府收稅、企業(yè)盈利和居民可支付能力之間找到一個最佳的結(jié)合點。

    要想真正扼制房價的飆升,當務之急就是增加可支付住房的供給,政府應在土地供給、項目審批、開工許可等方面應優(yōu)先保障,以確保其投資規(guī)模、開工許可等竣工面積上占較大的比重,并在稅收減免和信貸可得性、利率上給予支持。

    簡言之,政策好壞關鍵看細節(jié),看執(zhí)行力度,關鍵是建立一種長效機制。

    (作者供職于中國社會科學院經(jīng)濟研究所)

    [責任編輯:xinmiao]
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