汪利娜

在今年各地紛紛出臺(tái)的政府工作計(jì)劃，以及對(duì)于“國(guó)十一條”的執(zhí)行細(xì)則中，都可以看到對(duì)于保障性住房予以了高度重視。近日北京版“國(guó)十一條”執(zhí)行細(xì)則更是聲稱今年土地供應(yīng)中60%將用于政策性住房，聲音的分貝數(shù)夠大！但從往年既成事實(shí)看，幾乎鮮有地方政府年末之時(shí)，完成了年初的保障性住房承諾，這個(gè)問(wèn)題已是多年積留，堪稱“痼疾”

我國(guó)住房體制改革在小平同志的倡導(dǎo)下從1980年初起步，1998年[國(guó)發(fā)]23號(hào)文停止實(shí)物分配推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革，盡管福利分房并沒(méi)有徹底根除，但商品住宅供給已占城鎮(zhèn)每年住宅投資的80%和住宅竣工面積的70%。實(shí)事求是地講，住房商品化雖有增加供給和改善需求之功能，但近年來(lái)也出現(xiàn)了一些偏差，就是盲目地追求高檔化、豪宅化。似乎只有房?jī)r(jià)越賣(mài)越高方顯企業(yè)在商言商的本質(zhì)，房?jī)r(jià)越高方顯官員們的政績(jī)和本事；似乎唯有房?jī)r(jià)超英趕美、與東京看齊接軌才能反映中國(guó)樓市的繁榮，但卻忘記了這樣一個(gè)事實(shí)：當(dāng)日本的國(guó)土面積37萬(wàn)平方公里僅為美國(guó)的一個(gè)零頭 (美國(guó)國(guó)土面積為937萬(wàn)平方公里)，地價(jià)飆升至美國(guó)土地資產(chǎn)價(jià)值的四倍時(shí)，資產(chǎn)泡沫讓日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)二十年的衰退；日本在戰(zhàn)后三十年依靠經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)，利用三個(gè)“五年計(jì)劃”很快實(shí)現(xiàn)了一戶一套房，消除了住房短缺，到1975年城市化率達(dá)到75%，人均GDP實(shí)現(xiàn)5000美元。而目前中國(guó)城市化率只有46%，人均GDP剛剛邁過(guò)3000美元，北京的人均GDP才剛過(guò)1萬(wàn)美元，住宅正處在以生存需求為主、改善為輔的階段，此時(shí)我們的房?jī)r(jià)要與人均GDP高達(dá)4萬(wàn)美元的日本攀比，這種發(fā)展思路、方式將使住房成為扼制國(guó)民消費(fèi)和城市化的一大障礙。

迄今為止，我國(guó)的保障性住房建設(shè)一直是雷聲大雨點(diǎn)小，可從經(jīng)濟(jì)適用房投資、開(kāi)工、銷(xiāo)售面積、套數(shù)占比上可見(jiàn)一般。

而政府出臺(tái)的政策多是泛談增加普通住宅供給，孰不知現(xiàn)今的普通住宅并不普通，按照2005年七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，普通住房標(biāo)準(zhǔn)面積上限為120平方米，容積率1以上，但大部分城市將此標(biāo)準(zhǔn)提高到140-144平方米。目前一線城市的此類普通住房均價(jià)2萬(wàn)元/平方米，一套房在200萬(wàn)至300多萬(wàn)元，這種普通住宅，連副省級(jí)干部、公務(wù)員都買(mǎi)不起，都需要超國(guó)民待遇，普通老百姓就更買(mǎi)不起了。也許中國(guó)的官員、公務(wù)員不買(mǎi)房總有福利房才是房?jī)r(jià)居高不下和調(diào)控不力的根源。

如果我們認(rèn)定一個(gè)社會(huì)合理的收入分配結(jié)構(gòu)是兩頭小中間大的“橄欖”形，以需求為導(dǎo)向的住房供給體系就應(yīng)是：高端有市場(chǎng)、中端有扶持和低端有救助。政府就應(yīng)旗幟鮮明地大力發(fā)展可支付住房，所謂可支付住房，即一般中等收入群體(包括公務(wù)員)租或買(mǎi)得起的住房。在國(guó)外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考慮我國(guó)收入多元化和透明度低的現(xiàn)實(shí)，可支付住房可將住房支出與家庭收入比控制在50%以下?？芍Ц蹲》抗┙o既遵循了有償租售的市場(chǎng)原則，又要考慮百姓的可支付能力。

中國(guó)在城市化沒(méi)有完結(jié)之前，政府就是要強(qiáng)化面向廣大中低收入群體的住房供給體系的建設(shè)。在新加坡，政府是通過(guò)公共組屋建設(shè)+有償出售的方式，向85%國(guó)民提供買(mǎi)得起的住房。在日本，政府是通過(guò)財(cái)政投融資體制，公團(tuán)、公營(yíng)和公庫(kù)多種供給渠道解決了國(guó)民住房問(wèn)題。也許新加坡400萬(wàn)人口城市國(guó)家的模式中國(guó)無(wú)法效仿，因?yàn)檎蟀髷?、完全取代市?chǎng)的成本過(guò)高，但是，作為一個(gè)土地公有制國(guó)家，中國(guó)本來(lái)最有條件可以降低建房成本和抑制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于政府要轉(zhuǎn)變執(zhí)政理念和職能，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的目標(biāo)不是追逐高檔化、奢華化，而應(yīng)滿足全體國(guó)民的基本需求。如果說(shuō)二十年前中國(guó)的住房市場(chǎng)化改革是靠著“四個(gè)一點(diǎn)”，即“個(gè)人掏一點(diǎn)，老房子賣(mài)一點(diǎn)，銀行貸一點(diǎn)和政府企業(yè)讓一點(diǎn)”起航的，那么今天，住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展也需要在政府收稅、企業(yè)盈利和居民可支付能力之間找到一個(gè)最佳的結(jié)合點(diǎn)。

要想真正扼制房?jī)r(jià)的飆升，當(dāng)務(wù)之急就是增加可支付住房的供給，政府應(yīng)在土地供給、項(xiàng)目審批、開(kāi)工許可等方面應(yīng)優(yōu)先保障，以確保其投資規(guī)模、開(kāi)工許可等竣工面積上占較大的比重，并在稅收減免和信貸可得性、利率上給予支持。

簡(jiǎn)言之，政策好壞關(guān)鍵看細(xì)節(jié)，看執(zhí)行力度，關(guān)鍵是建立一種長(zhǎng)效機(jī)制。

(作者供職于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所)