房產(chǎn)新政

●對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

●對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

●對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

據(jù)新華社電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。新政策規(guī)定：購買首套自住房(建筑面積90平米以上)，貸款首付款比例不得低于30%；二套房首付不低于50%。

問題

投機(jī)性購房大量增加

會(huì)議指出，近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)。必須堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。

【新政1】

購買首套房首付至少30%

會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

【新政2】

探索多種土地出讓方式

房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。

在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。

【新政3】

捂盤惜售房企暫停上市

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。

清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

【新政4】

遏制房?jī)r(jià)工作不力要追責(zé)

會(huì)議要求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障要實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的責(zé)任制，住建部、監(jiān)察部等部門要建立考核問責(zé)和約談、巡查制度，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力的，要追究責(zé)任。

影響

“二手房交易將會(huì)陷入冰點(diǎn)”

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人員指出，北京中原地產(chǎn)二手房交易將會(huì)立刻停滯，陷入冰點(diǎn)，市場(chǎng)很可能恢復(fù)今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢復(fù)到1萬套以下，4月很可能出現(xiàn)二手房市場(chǎng)虎頭蛇尾的現(xiàn)象。

城郊倒掛更加嚴(yán)重

由于二手房評(píng)估價(jià)格基本只能評(píng)估到成交價(jià)格的9成-8成，以后購買二手房二套的購房者需要提供最少60%的首付，即使首套也需要最少4成的首付。有可能使得部分郊區(qū)的商品房價(jià)格更高，城區(qū)二手房市場(chǎng)將因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較低而率先趨冷。

違約大量出現(xiàn)

如果政策立刻實(shí)施，北京上萬套已簽約的商品房及二手房因難以支付首付而出現(xiàn)違約。預(yù)計(jì)北京在5月份可能出現(xiàn)大量最近產(chǎn)生的房產(chǎn)交易停止。

將會(huì)出現(xiàn)斷供潮

首付的突然增加，將可能影響超過一半購房者觀望，難免房?jī)r(jià)下跌。一旦價(jià)格下調(diào)20%，前期房?jī)r(jià)上漲過快的區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)斷供潮，特別是通州、望京、亦莊等在3月開始暴漲的區(qū)域。預(yù)計(jì)，5月份斷供的可能非常大。

“二套房是二手房首付達(dá)七成”

“新政對(duì)抑制現(xiàn)階段快速增長(zhǎng)的非理性購房需求，有著強(qiáng)而有力的打壓作用?！弊蛉眨瑐ゼ伟步菔袌?chǎng)部主管吳昊認(rèn)為，首套住房和二套住房首付比例的調(diào)整，主要會(huì)在四個(gè)方面產(chǎn)生影響。

有助于平抑北京房?jī)r(jià)

政策出臺(tái)后，多數(shù)購房人將會(huì)產(chǎn)生觀望情緒，需求有所降低，開發(fā)商和二手房業(yè)主將會(huì)回歸理性買賣，對(duì)于平抑北京房?jī)r(jià)將會(huì)起到積極的作用。

購買二手房首付增加

因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)貸款的，所以新政調(diào)整后首套房貸款實(shí)際首付提高到約五成左右，二套房貸款首付提高到約七成左右。購房前期成本逐漸加大，將會(huì)考驗(yàn)著購房人經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中資金實(shí)力不足的購房人需慎重。

中低收入家庭貸款受益

從現(xiàn)在各家銀行的實(shí)際操作情況看，首套住房貸款首付比例大多提高至30%，90平米以下首套貸款且個(gè)人信用無污點(diǎn)的借款人能夠享受20%的首付。新政策實(shí)施后，對(duì)于以滿足自身住房需求為主的中低收入家庭來說，貸款政策的差異化將會(huì)使這部分人群更加受益。

將有力打擊貸款炒房人群

二套房貸款首付比例提高到50%，貸款利率上浮1.1倍即6.53%。目前各家銀行根據(jù)借款人的個(gè)人信用情況不同，而實(shí)施的基準(zhǔn)或者下浮優(yōu)惠利率將不復(fù)存在，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的6.53%利率，這會(huì)有力打擊貸款炒房人群。不過同時(shí)也會(huì)使有著強(qiáng)烈置業(yè)升級(jí)需求的自住人群，暫緩購房需求，有改善型需求的購房人將無力改善。