劉展超 黃樹輝

繼14日、15日連出政策后，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(下稱“國10條”)在17日簽發(fā)當(dāng)天就對外公布，這個以往并不常見的舉措，顯示了政府對樓市調(diào)控的決心。

國10條中提到，對“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張”的地區(qū)，可以實(shí)行停貸三套房等政策。這引起市場高度關(guān)注?？磥?，那些符合上述條件的城市，將面臨更嚴(yán)厲的房價調(diào)控。

同時，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出由“中央”向“地方”轉(zhuǎn)移的趨勢，未來地方政府的調(diào)控措施有望走向多樣化。

重點(diǎn)針對京滬廣深？

北京中原三級市場部(下稱“中原市場部”)研究總監(jiān)張大偉在接受《第一財(cái)經(jīng)日報》采訪時表示，這10條政策是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，如此密集的政策將帶來立竿見影的效果。

國10條中并未提及具體哪些城市屬于“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張”的地區(qū)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，不能明確具體城市，樓市調(diào)控政策就有可能失去針對性，地方政府有可能敷衍應(yīng)對。

張大偉對此認(rèn)為，歷輪房價上漲，多數(shù)都是京滬廣深等重點(diǎn)城市領(lǐng)漲，然后帶動二三線城市上漲，“幾個龍頭城市帶頭引領(lǐng)房價瘋漲，已經(jīng)影響到了社會和諧。所以此次調(diào)控政策也將主要針對這些重點(diǎn)城市。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也向本報記者表示，在全國房價普遍上漲過程中，北京、上海、深圳、杭州以及溫州、三亞等投資性需求和財(cái)富階層占比較高的城市，其房價的漲幅無疑最大。

國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，京滬廣深3月份新房價格同比分別上漲19%、11.2%、20.3%和15.7%。廣州在70大中城市中新房價格漲幅列第五位，在它前面分別是?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%和金華20.9%、而在一季度，大中城市中有8個城市的房價同比漲幅超過10%，其中上海上漲19.1%，杭州13.8%、成都12.5%、廈門12.4%。

北京、上海和深圳的房價高位上漲無疑最受詬病。而更讓人擔(dān)憂的是，在這些一線城市的高房價帶動下，西安、武漢、成都、合肥等二三線城市正在成為新的炒作熱點(diǎn)，3月份大中城市房價漲幅最大前4個城市均為二三線城市。其中一季度天津、長沙、東莞和西安的增幅分別達(dá)到了8.6%、6%9%、7.4%和13.1%，多個樓盤單價年漲幅已超過150%。作為房價瘋狂的樣本的?？诤腿齺?，更是已經(jīng)引發(fā)嚴(yán)重的泡沫之憂。

新規(guī)震懾炒房團(tuán)

國10條還對外地人買房作了具體規(guī)定，規(guī)定上述熱點(diǎn)地區(qū)可對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這一舉措旨在打擊樓市投機(jī)炒房行為，而這也是推高房價的主要因素。

中原市場部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市投機(jī)需求已經(jīng)達(dá)到了約四成，甚至超過了2009年市場最火爆的11、12月份。另一研究機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)也對本報記者透露，目前其機(jī)構(gòu)所代理的樓盤中，投資需求已經(jīng)達(dá)到了50%。多家機(jī)構(gòu)的研究表示，上海的房價上漲也與大量投資者炒房密切相關(guān)。被眾多媒體稱為“深圳民間投資炒樓鼻祖”的鄒建民稱，目前深圳的投資客比例超過八成。而在二三線城市中，有調(diào)查顯示重慶購房的七成都屬于外地人，南京的投資客比例也接近五成，三亞的投資需求甚至超過九成。

地方調(diào)控差異化

國10條提出，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部分析師張聚峰表示，目前政策整體維持在一個相對高壓的態(tài)勢，而且自年初“兩會”以來，政府出臺的涉房政策呈現(xiàn)出由“中央”向“地方”轉(zhuǎn)移的趨勢。近期，就有湖南、廈門、廣州和內(nèi)蒙古出臺過相關(guān)的調(diào)控政策，內(nèi)容分別涉及土地處置、商品房預(yù)售管理、差別化土地管理和廉租房建設(shè)等方面。

花樣年集團(tuán)總裁潘軍在接受本報采訪時說，中央未來可能再出臺力度較大之政策，并責(zé)令地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，其調(diào)控方法主要是提高首付、取消住宅優(yōu)惠利率、提高持有成本或者拒絕按揭。他認(rèn)為，這些調(diào)控政策對一線城市房價影響較大，而二三線城市房價仍將平穩(wěn)運(yùn)行。

顧云昌也預(yù)測，下一步還會進(jìn)一步出臺稅收政策對樓市進(jìn)行調(diào)控，如在住房保有環(huán)節(jié)，征收物業(yè)稅，現(xiàn)在已經(jīng)有城市在進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)。國家立法部門也在研究土地增值稅問題，有望啟動。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部分析師吳荷娟說，除全國性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步緊縮、閑置土地處理力度進(jìn)一步加強(qiáng)之外，各地樓市面臨更多的將是地方政府更具差異化政策的繼續(xù)出臺和逐步落實(shí)。

最新消息顯示，繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅之后，上海也已基本制定住房保有稅開征方案，其本質(zhì)都是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，基本等同于以往所說的“物業(yè)稅”，雖然細(xì)則尚未公布，但對樓市的影響不可忽視。

而在此之前，海南為防止樓市過度炒作而一度采取行政手段，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓和新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批。三亞甚至在年初出臺規(guī)定，對于前往三亞購房的外地人準(zhǔn)備采取限制購房的措施，規(guī)定一個身份證只能購五套房。

房價走勢

在國10條這些嚴(yán)厲的政策出臺后，重點(diǎn)城市房價會掉頭向下嗎？中原市場部預(yù)測，北京等大城市房價將立刻停漲，部分郊區(qū)房價將立刻下調(diào)，50%的炒房客將在3個月內(nèi)開始拋售房源，房價很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)20%～30%的現(xiàn)象。

“考慮到地方政府可能不會坐視房價暴跌，因?yàn)槲覀冏鞒隽诉@個區(qū)間的預(yù)測?！睆埓髠τ浾弑硎荆€要考慮到開發(fā)商的資金情況，如果企業(yè)的資金十分充裕，那么降價的壓力可能就不會很大。

第一太平戴維斯發(fā)布的“2010年第一季度市場概述”也預(yù)計(jì)，今年下半年若成交量持續(xù)縮減且政府收緊政策繼續(xù)出臺，不排除開發(fā)商因此下調(diào)售價。