房價為何越調(diào)控越漲
賀宛男
“國務(wù)院明確宏觀調(diào)控核心,堅決遏制房價過快上漲”,成了本周的頭條新聞。地產(chǎn)股(已經(jīng)一跌再跌)抱頭鼠竄成為股市重災(zāi)區(qū),可房價卻是越調(diào)控越漲。
“堅決遏制房價過快上漲”,國務(wù)院常務(wù)會議措辭不可謂不重。溫和上漲也就罷了,現(xiàn)在是“過快上漲”,而且兩會剛剛開過,溫總理剛剛明確表示會控制好房價,高房價卻我行我素,這簡直是對公信力的挑戰(zhàn),國務(wù)院不能容忍了,要“遏制房價而且是“堅決遏制房價措施主要兩條,一曰“實行更嚴格的差別化房貸政策”,二曰“加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策”
房價為什么越調(diào)控越漲?從國家統(tǒng)計局公布的一季度有關(guān)數(shù)據(jù)中似乎已有答案。
首先,地價比房價漲得更快,得益最大的還是土地財政。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)稱“今年1-3月,全國商品房銷售面積15361萬平方米,同比增長35.8%;商品房銷售額7977億元,同比增長57.7%”,以此計算,全國一季度平均房價為5139元/平米(7977億元/15361平方米)。而去年1-3月“全國商品房銷售面積11309萬平方米,同比增長8.2%;商品房銷售額5059億元,同比增長23.1%”,以此計算,平均房價為4473元/平米(5059億元/11309萬平方米),即房價同比漲14.89%,比統(tǒng)計局公布的“上漲11.7%”要高。與此同時,今年11-3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬平方米,同比增長30.0%,土地購置費1203億元,同比增長56.5%”,以此計算地價為1951元/平米(1203億元/6166萬平方米)。而以同一口徑計算的去年同期地價為1619元/平米。地價漲幅為20.5%”高于房價5個多百分點。
其次,銀行風(fēng)險不大。從開發(fā)商資金來源分析,今年1-3月新增16250億元,同比增長61.4%,其中國內(nèi)貸款3674億元(增長44.3%),比例為22.6%,縱然加上個人按揭貸款2193億元(增長122.8%),信貸資金合計也不過占36.1%,即三分之二還是由開發(fā)商自籌,以及來自定金和預(yù)收款。不到6000億的房地產(chǎn)開發(fā)和按揭貸款,占一季度新增貸款2.6萬億元的比例約為22.5%。
第三,房產(chǎn)對消費拉動的作用不可小視。如上述,今年一季度商品房銷售額7977億元,這個數(shù)字相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)消費零售額30571億元的26%(農(nóng)民不買商品房),簡言之,城里人至少要拿出四分之一的錢用于購房。而一季度消費對GDP增長的貢獻率之所以達到52%(投資貢獻57.9%,進出口貢獻-9.9%),靠的就是汽車(增長39.8%),家具(增長37.6%),家用電器和音像器材(增長29.6%)一類的熱點消費的快速增長,所有這些熱點全部同購房有關(guān)。
可以毫不夸張地說,中國房產(chǎn)市場正出現(xiàn)從未有過的井噴局面。且不說現(xiàn)在年輕人結(jié)婚必得有婚房,凡過去幾年買房的(哪怕是幾代人供房),現(xiàn)在看來都賺了,而等待政策調(diào)控把房價調(diào)下來遲遲不出手的,現(xiàn)在看來都虧了。事實已經(jīng)迫使那些暫時并無購房需求和購房能力的人群,也加緊擠入購房大軍,這更加劇市場的供不應(yīng)求。君不見一季度土地供應(yīng)增長30%,房屋竣工增長12%(其中住宅才9.8%),房屋銷售增長35.8%)而據(jù)媒體報道,4月上半月房屋銷售更是成倍增長。
當(dāng)然,最理想的是房地產(chǎn)市場依然火爆(因為要靠它拉動內(nèi)需),但房價有所回落,至少不要“過快上漲”。人們期盼的是增加保障房的供應(yīng),讓本該享受保障房的人從商品房市場退出,以此來平抑房價。但問題是,依賴土地財政的地方政府真會建那么多保障房嗎?保障房的政策界限怎么定,建了又會給誰?更何況保障房只是雷聲大雨點小,遠水難解近渴。
正因為如此,政府對房價調(diào)控盡管用的是“堅決”“遏制”之類的最高級,但在具體措施上卻是“研究”“合理”“引導(dǎo)”“差別化房貸”等較溫和的提法和做法。期待調(diào)控把房價調(diào)下來談何容易!既然如此,對地產(chǎn)股的過度打壓恐也非明智之舉。
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