“兩會”結(jié)束一個月后，國務(wù)院終于對瘋狂上漲的房價祭出政策“組合拳”，差別化按揭貸款政策成為最銳利的武器，但開發(fā)貸款相比而言似乎動靜不大。

4月17日，國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中規(guī)定，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

“這一規(guī)定與銀監(jiān)會3月下旬提出的要求相比，并沒有更多新的信息?！币晃粐写笮泄緲I(yè)務(wù)部總經(jīng)理如是評價，“針對房地產(chǎn)開發(fā)貸管理，未來不排除出臺更為嚴(yán)厲的監(jiān)管措施的可能性；目前各家銀行正在研究和落實監(jiān)管層的要求，具體政策尚未出臺。

不論如何，在嚴(yán)格的信貸額度控制和嚴(yán)厲的監(jiān)管政策下，開發(fā)貸已經(jīng)受到明顯擠壓。建行北京分行集團客戶部人士透露，與去年相比，今年1季度開發(fā)貸發(fā)放力度很小，目前該行要求開發(fā)貸新增額度與去年持平。他認為：“2010年開發(fā)貸空間所剩無幾。

嚴(yán)控新增開發(fā)貸

“盡管此前各家銀行對二套房政策制定了各項策略，但執(zhí)行力度并不一致，此次政策出臺使得調(diào)控信號更加明確清晰。其實開發(fā)貸從2009年底開始就處于停滯狀態(tài)了?！苯ㄐ泄緲I(yè)務(wù)部一位人士如是評價。

商業(yè)銀行對政策的執(zhí)行力度不一致的原因之一在于，有關(guān)開發(fā)貸的政策多原則性而少操作性。譬如，針對商業(yè)銀行不得對存在囤地、捂房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款一項要求，商業(yè)銀行頗有微詞。

一位總部在上海的股份制銀行人士表示，“作為金融機構(gòu)，發(fā)放貸款時更注重企業(yè)的經(jīng)營狀況、還款來源、歷史信譽等問題，至于囤地、捂盤惜售那是監(jiān)管層關(guān)注的重點；對于哪些企業(yè)存在囤地和捂盤惜售等行為，監(jiān)管層尚未明確‘黑名單’；各家銀行實際執(zhí)行中情況各有不一。

一位股份制銀行綜合風(fēng)險管理部人士坦言，1季度各家商業(yè)銀行對開發(fā)貸大多采取觀望態(tài)度，等待市場調(diào)頭的政策落地；但開發(fā)貸領(lǐng)域新增貸款不多主要受制于1季度信貸規(guī)?？刂?。

據(jù)建行北京分行人士透露，個貸調(diào)整的效果有待觀察，但自2010年初以來開發(fā)貸收緊的力度和影響已超過2007年。

他透露，建行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款實行規(guī)模控制，基本要求是“新增開發(fā)貸頂多與去年持平、不增；實際操作中，銀行回收一部分貸款，才能發(fā)放新貸款；目前，開發(fā)貸利率尚且沒有調(diào)整。

建行公司業(yè)務(wù)部人士也表示，早在政策出臺之前，該行就已實行相關(guān)控制措施。建行年報顯示，2009年房地產(chǎn)業(yè)貸款新增292.70億元，增幅8.89%，低于公司類貸款15.70個百分點。

建行行長張建國表示，近幾年，建行對整個房地產(chǎn)開發(fā)貸款嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款對象由最多時的6000多戶降至去年年底的3300戶。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，建行傾向于“有一定品牌，發(fā)展穩(wěn)定，長期合作的伙伴上集中”

“名單制”成為房貸調(diào)控政策下多家銀行的手法。

中信銀行信貸管理部人士表示，該行信貸投放更傾向于“優(yōu)質(zhì)行業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，主流行業(yè)、主流企業(yè)”的原則，將企業(yè)劃分為大、中信小(或好、中信差)三類，信貸傾向于行業(yè)大企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，

不過，在規(guī)?？刂频拇蟊尘跋?，名單制也失去了意義。建行人士表示，目前，開發(fā)貸領(lǐng)域的名單制基本已經(jīng)停了。房地產(chǎn)開發(fā)貸已嚴(yán)格受控，在大的規(guī)模控制背景下，如果回收一筆貸款，再發(fā)放貸款時，才會參考名單制，只有名單里的客戶才有可能取得貸款。

另一位國有大行人士表示，盡管上一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整對個人按揭貸款放松了要求，但開發(fā)貸的要求從未放松。

警示開發(fā)貸風(fēng)險鏈條效應(yīng)

實際上，監(jiān)管部門早已注意到房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險隱患明顯上升的趨勢。權(quán)威人士透露，早在2010年初，監(jiān)管機構(gòu)就提示商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險鏈條效應(yīng)可能重現(xiàn)。

監(jiān)管部門提示商業(yè)銀行，以往教訓(xùn)表明，土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款、房屋銷售回款是環(huán)環(huán)相扣的資金鏈條，一旦住房銷售款回籠放緩或外部環(huán)境收緊，房地產(chǎn)企業(yè)就可能出現(xiàn)資金斷流。

實際上，2008年下半年以來，隨著市場的逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)貸款的投放力度不斷加大。2009年末銀行機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元，同比增速達38.1%，比上一年末提高27.7個百分點；全年房地產(chǎn)貸款增量2萬億，是2008年增量的4倍。

“2009年全年新增的2萬億房地產(chǎn)貸款當(dāng)中，房地產(chǎn)貸款將近6000億?！鄙鲜鰢写笮腥耸客嘎?。

而隨著市場迅速回暖，許多房地產(chǎn)企業(yè)再度利用大規(guī)模的貸款和股權(quán)融資支撐其圈地擴張。其中，部分開發(fā)商行為失范、囤地不建、捂盤惜售、哄抬房價，且自有資本金嚴(yán)重不足、杠桿率過高。

一位接近監(jiān)管層的人士透露，2009年末，一些苗頭就已出現(xiàn)。部分銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險監(jiān)控嚴(yán)重不足，甚至在項目資本金不足、未見規(guī)劃、未見開工、未見正常銷售的情況下就投放貸款，“四假”現(xiàn)象仍時有發(fā)生。

在上述背景下，2010年1月底，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行嚴(yán)禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)或項目發(fā)放貸款；對經(jīng)銀行盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)和(或)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實存在囤地、捂房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放新增貸款，對已有貸款要迅速采取保全措施。

3月，銀監(jiān)會再次要求商業(yè)銀行對上述78家央企非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信。(史進峰)