面對不斷上漲的房價，國務院推出了一系列的政策“組合拳”收緊房貸。

文/吳昊

二套房甚至多套房貸款政策進一步收緊后，對于現(xiàn)階段正準備投資買房或者已經(jīng)炒房的人群來說，更多的是一種心理沖擊，待形成一定恐慌后會進而出手釋放房源，有利于加大房源的供應量。

4月17日，國務院發(fā)出了《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中規(guī)定商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，這一政策直指投資炒房人群。

政策打擊炒房人心理

進入四月份，國務院推出一系列政策“組合拳”，幾乎每一拳都重重地打擊在投資炒房的“命脈”上。尤其是繼二套房貸款首付50%，利率嚴控1.1倍之后，國務院再次強調(diào)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，更是突破了“歷史性”最為嚴厲的政策。

不過目前貸款購買三套甚至以上的借款人還是占少數(shù)比例的，約占到總貸款人群的8%左右。主要是因為繼2009年下半年銀監(jiān)會重申二套房貸政策后，北京商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房貸“閘門”，已有過貸款記錄的借款人不會選擇輕易“犯險”

二套房甚至多套房貸款政策進一步收緊后，對于現(xiàn)階段正準備投資買房或者已經(jīng)炒房的人群來說，更多的是一種心理沖擊，待形成一定恐慌后會進而出手釋放房源，有利于加大房源的供應量。同時，普通購買人群高漲的購買熱情也會逐漸冷卻下來，從而達到平抑北京房價的走勢，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場乃至房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展的目的。

新政實施時間未明確

此次收緊首套、二套貸款只是國務院出臺的指導性調(diào)控政策，對于后續(xù)政策將如何實施，新政實施時間點及細則如何確定，還需以央行及銀監(jiān)會的政策文件為準，這期間市場還有一定的緩沖和消化時間。

從新政下發(fā)后次日的市場反應來看，已批貸客戶未現(xiàn)恐慌過戶的現(xiàn)象但也有明顯加緊辦理的跡象。這主要是因為政策實施節(jié)點未確定，所以短期內(nèi)對市場不會造成太大影響，預計政策的效力期顯現(xiàn)出來后，有可能呈現(xiàn)出交易的階段性高峰。

二套房相關(guān)政策回顧一覽表：

近年來二套房政策調(diào)整回顧

政策名稱實施日期關(guān)鍵詞主要內(nèi)容

《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007.9.279.27政策對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》2007.12.119.27補充通知《補充通知》重點明確了以下問題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。

《國辦發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》2008.12.20二套房政策放寬對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

《貫徹<國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見>的實施意見》2009.1.23地方性二套房政策放寬加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

《北京二套房貸利率不再強調(diào)1.1倍》2009.4.9確認人均居住面積標準明確了改善型住房概念，即根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限，來認定改善型住房需求。對于購買非改善型住房的貸款人，要求貸款首付比例至少四成，但是房貸利率不再要求上浮10%，而由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

《銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》2009.6.19二套房審核從嚴堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸的政策約束，不得自行解釋“二套房貸的認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》2010.107國十一條加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

《促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實施意見》2010.2021京版十一條從2010年1月1日起，對已經(jīng)過期的購房優(yōu)惠政策一律停止執(zhí)行。對二套住房貸款嚴格執(zhí)行不低于40%的首付比例。

國務院常務會議2010.4.17二套房首付調(diào)至50%對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；

首付提高 月供降低

就此次從嚴后的二套房新政來看，以總價120萬評估價為100萬的房產(chǎn)為例，新舊政策對比，借款人要多支付10萬元首付，由于貸款額降低，借款人每月可少還541.14元，總還款利息節(jié)省29874.02元。

(吳昊 偉嘉安捷企劃主管)