京滬穗深等一線城市的CBD，是潘石屹和張欣、許榮茂家族、李思廉與張力、李華與李小平兄弟等房地產(chǎn)業(yè)富人的重要掘金之地。這些在城市黃金地帶旗幟獵獵的地產(chǎn)商，以非凡的拿地能力、綜合的運(yùn)營(yíng)能力、持續(xù)的融資能力，獲得了財(cái)富的不斷增長(zhǎng)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化的推進(jìn)，越來(lái)越多城市積極建設(shè)中心商務(wù)區(qū)，即CBD。由于具有眾星捧月的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、得天獨(dú)厚的配套優(yōu)勢(shì)、高端商務(wù)客戶的集聚優(yōu)勢(shì)，CBD物業(yè)可謂高投入、高收益，不僅樓價(jià)、租金高于周邊區(qū)域，銷售收益、升值潛力也更勝一籌，因此，京滬穗深一線城市的CBD，不僅被地方政府作為吸引眾多央企、國(guó)企、外企進(jìn)駐，打造總部基地的主戰(zhàn)場(chǎng)，也成為政府土地財(cái)政的重要收入來(lái)源，CBD地塊的拍賣中“地王”屢現(xiàn)，眾多民營(yíng)地產(chǎn)商亦由此得以介入CBD開(kāi)發(fā)，通過(guò)精耕這一肥沃土壤獲得財(cái)富增值，CBD已成今年數(shù)十位上榜者的重要掘金之地。

廣州:富力地產(chǎn)領(lǐng)軍，本地諸侯逐鹿珠江新城

此次，富力地產(chǎn)(02777.HK)的董事長(zhǎng)李思廉、總裁張力分別位居“500富人榜”第43和第44名。成立于1994年的富力地產(chǎn)，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“做一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型，在建筑、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、銷售服務(wù)和物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)均有布局，通過(guò)內(nèi)部協(xié)作縮短了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，降低了成本。從產(chǎn)品看，富力在開(kāi)發(fā)高性價(jià)比的中高檔住宅同時(shí)，也在部分城市CBD開(kāi)發(fā)了寫字樓、高檔酒店、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)。2009年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售額為242億元，其中17%來(lái)自商業(yè)物業(yè)的銷售。其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的濃墨重彩之筆，落在大本營(yíng)廣州，富力在當(dāng)?shù)卮笈e參與了珠江新城的開(kāi)發(fā)。

2002年6月，廣州CBD建設(shè)在歷經(jīng)“十年教訓(xùn)”的磨難之后，邁入“十年生聚”的開(kāi)發(fā)軌道。李思廉與張力敏銳地意識(shí)到其巨大商業(yè)價(jià)值，2003年，富力地產(chǎn)首次拿下珠江新城四個(gè)地塊，鋒芒初露。截至目前，完成建倉(cāng)的富力地產(chǎn)已在珠江新城擁有17個(gè)地塊，占地約25萬(wàn)平方米，累計(jì)總建筑面積達(dá)235萬(wàn)平方米，占據(jù)該板塊的半壁江山。無(wú)論從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量還是建筑總面積來(lái)衡量，富力地產(chǎn)均堪稱廣州CBD霸主。

珠江新城的物業(yè)銷售，為富力貢獻(xiàn)了不菲的收入。年報(bào)顯示，其珠江新城項(xiàng)目2009年的協(xié)議銷售額超過(guò)30億元，占富力廣州協(xié)議銷售額的比例超過(guò)37%。其中，臨近珠江新城中軸線的富力盈信廣場(chǎng)，已錄得協(xié)議銷售額超過(guò)7億元；以250平方米豪宅為主力的富力盈尊廣場(chǎng)，15個(gè)總價(jià)逾億元的單位于2009年放出后即銷售一空。

CBD開(kāi)發(fā)也為富力帶來(lái)了豐厚的收益。2009年8月，富力以7.65億元向無(wú)限極(中國(guó))、浦發(fā)銀行售出總面積達(dá)30113平方米的廣州富力盈悅國(guó)際寫字樓。而數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2004年以約2000元/平方米的樓面價(jià)拿下該地塊。按通行的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本估算，其總發(fā)展成本約為9000元/平方米。據(jù)此測(cè)算，富力此項(xiàng)交易獲利近5億元。

銷售之外，富力的CBD項(xiàng)目也有部分用于租售，這又為其帶來(lái)了穩(wěn)健提升的租金回報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年，富力的物業(yè)出租收入分別為9663.43萬(wàn)元、16074.98萬(wàn)元和27805.90萬(wàn)元，占其收入的比例由0.64%、1603%提升到9.64%、顯示隨著投資性物業(yè)的逐年增加與升值，其租金收入逐步走高。而且，由于CBD物業(yè)的租金水平、升值潛力較周邊建筑更高，如珠江新城寫字樓的月租為180-220元/平方米，高于其所在的天河區(qū)寫字樓150元/平方米的平均月租，富力的每處投資性物業(yè)都可謂一棵逐年成長(zhǎng)的參天搖錢樹(shù)。年報(bào)顯示，2007-2009年，富力地產(chǎn)的投資性物業(yè)價(jià)值分別為53.67億元、73.61億元和103.3億元，同比增幅分別為479.47%、37.15%和40.36%。

除了獨(dú)力開(kāi)發(fā)外，富力近年也開(kāi)始嘗試與同行合作，通過(guò)資源分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)承擔(dān)更大規(guī)模的項(xiàng)目。2007年9月，富力與孔健岷掌舵的合景泰富地產(chǎn)(01813.HK)合作，以46億元拿下珠江新城的獵德村地塊，欲將原來(lái)的城中村打造成為集甲級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、酒店與服務(wù)式住宅為一體的CBD旗艦。兩個(gè)月后，新鴻基地產(chǎn)又加入開(kāi)發(fā)行列，三家企業(yè)各占1/3股權(quán)，項(xiàng)目總投資100億元。三大巨頭的強(qiáng)強(qiáng)合作基于各自的優(yōu)勢(shì)展開(kāi)：富力地產(chǎn)在寫字樓開(kāi)發(fā)上頗有心得，新鴻基長(zhǎng)于商場(chǎng)及酒店的發(fā)展與管理，合景泰富則擅于發(fā)展服務(wù)式住宅。

李思廉與張力的示范效應(yīng)，吸引了越來(lái)越多當(dāng)?shù)馗缓澜槿霃V州CBD開(kāi)發(fā)。許家印旗下的恒大地產(chǎn)(03333.HK)，2002年就在珠江新城開(kāi)發(fā)了金碧華府項(xiàng)目；作為廣東地產(chǎn)五虎之一的合生創(chuàng)展(00754.HK)也牛刀小試，開(kāi)發(fā)了總建筑面積100萬(wàn)平方米的駿景花園；郭英成家族旗下的佳兆業(yè)控股(01638.HK)則于2009年建設(shè)了樓高43層的甲級(jí)寫字樓佳兆業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積約11.7萬(wàn)平方米。

此外，以89億元財(cái)富排名今年“500富人榜”第78名的孔健岷家族，在廣州CBD拿地頗似富力的大手筆。截至目前，合景泰富累計(jì)在珠江新城單獨(dú)拿地近7萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)建筑面積56.43萬(wàn)平方米，其開(kāi)發(fā)且完工的項(xiàng)目包括超甲級(jí)寫字樓國(guó)際金融廣場(chǎng)、豪宅項(xiàng)目譽(yù)峰、匯峰國(guó)際公寓、綜合項(xiàng)目領(lǐng)峰。2009年9月，合景泰富又以4.65億元拿下一塊面積為5162平方米的商業(yè)用地，擬開(kāi)發(fā)為高端服務(wù)式公寓，預(yù)計(jì)售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。

在逐鹿廣州CBD的地產(chǎn)諸侯中，此次位居“500富人榜”第265名的周澤榮旗下的僑鑫集團(tuán)實(shí)力也不可小視，其在珠江新城開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括建筑面積約6.7萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際貿(mào)易中心、建筑面積57548平方米的甲級(jí)寫字樓富星商貿(mào)大廈等四大項(xiàng)目。值得一提的是，僑鑫集團(tuán)在天河中心區(qū)開(kāi)發(fā)的匯景新城，為廣州市中心唯一的純大戶型豪宅，可見(jiàn)其在黃金地段拿地的能力不凡。

北京:朝陽(yáng)CBD富人扎堆，SOHO中國(guó)獨(dú)占開(kāi)發(fā)鰲頭

如果說(shuō)珠江新城僅是李思廉、張力的財(cái)富來(lái)源之一，那么，此次以 122.7億元身家排名“500富人榜”第45名的潘石屹和張欣，財(cái)富則主要得自植根CBD的回報(bào)。

二人1995年創(chuàng)建的SOHO中國(guó)，目前已是北京最大的地產(chǎn)商，主要在北京和上海市中心開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。截至目前，其總開(kāi)發(fā)建筑面積的72.43%落在北京CBD核心地帶，達(dá)到155萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目包括SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、SOHO北京公館及光華路SOHO一二期等，這6個(gè)項(xiàng)目占北京CBD總開(kāi)發(fā)量的1/5以上、總銷售額的39%。在北京CBD的開(kāi)發(fā)商中，SOHO中國(guó)可謂獨(dú)占鰲頭。

北京CBD寸土寸金，SOHO中國(guó)何以能占1/3強(qiáng)的江山？原來(lái)，除了直接拿地開(kāi)發(fā)外，其還通過(guò)收購(gòu)“巧取”CBD項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)先后開(kāi)發(fā)的建外SOHO、光華路SOHO和SOHO尚都2期的每平方米銷售均價(jià)分別為33863元、38462元和46880元。從均價(jià)的攀升，可以看出北京CBD旺盛的需求和可觀的升值潛力，這也支撐了SOHO中國(guó)的收購(gòu)。

資料顯示，SOHO中國(guó)于2007年11月以14.12億元收購(gòu)總規(guī)劃建筑面積為66333平方米、位于燕莎商圈的高檔公寓項(xiàng)目SOHO北京公館，截至2009年12月31日，SOHO公館已售出78%，銷售金額為18.65億元，均價(jià)41815元/平方米。據(jù)此推算，若全部售罄可實(shí)現(xiàn)銷售收入約24億元，扣除相關(guān)發(fā)展費(fèi)用后，SOHO中國(guó)在該項(xiàng)目上仍然盈利近10億元。2007年底，其又以10.29億元收購(gòu)總規(guī)劃建筑面積為16.7萬(wàn)平方米的光華路SOHOⅡ，按收購(gòu)價(jià)格和建筑總面積推算，該項(xiàng)目樓面地價(jià)不足6200元/平方米。這顯然又是一筆極其合算的買賣。

2009年8月，SOHO中國(guó)收購(gòu)SOHO東海廣場(chǎng)，將業(yè)務(wù)拓展到上海市中心。如今，潘石屹在北京、上海等地開(kāi)疆拓土的戰(zhàn)略仍在繼續(xù)：2009年9月，SOHO中國(guó)競(jìng)得北京望京商務(wù)區(qū)B29地塊，計(jì)劃將其打造為從機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京市區(qū)的第一個(gè)地標(biāo)建筑；當(dāng)年11月，又以23.4億元收購(gòu)位于北京東三環(huán)內(nèi)的37層商務(wù)及零售綜合樓北京嘉盛中心。值得一提的是，三里屯SOHO以均價(jià)47130元/平方米引領(lǐng)北京商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)走向新高，這些新項(xiàng)目會(huì)否創(chuàng)下價(jià)格新高？

SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)顯示，其2009年實(shí)現(xiàn)銷售金額136.8億元，營(yíng)業(yè)收入74億元，毛利38.57億元，毛利率為52%。而以住宅開(kāi)發(fā)為主的萬(wàn)科，同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為21.99%，顯見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力之高。而高盈利的CBD開(kāi)發(fā)，無(wú)疑能為SOHO中國(guó)的融資帶來(lái)更多便利。

與富力以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主、租售并舉的盈利模式不同，SOHO中國(guó)以住宅開(kāi)發(fā)為主打，并往往將旗下物業(yè)散售給中小投資者，從而快速回收利潤(rùn)，緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，但這顯然有悖潘石屹對(duì)SOHO中國(guó)商業(yè)模式的詮釋：開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，統(tǒng)一市場(chǎng)銷售，統(tǒng)一出租和管理。從效果看，散售模式容易造成管理上的混亂，從而降低物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，并透支產(chǎn)業(yè)鏈下游的投資者和商戶的利益，導(dǎo)致其投資收益很難有保障。在國(guó)際上，長(zhǎng)期持有、只租不售早已成為公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。國(guó)外較大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多擁有一流的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，如全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商KIMCO公司在美國(guó)和加拿大擁有525家購(gòu)物中心，西蒙地產(chǎn)集團(tuán)在美國(guó)擁有250多家購(gòu)物中心，GGP地產(chǎn)公司擁有160多家購(gòu)物中心，新加坡嘉德置地在亞洲擁有50多家商場(chǎng)。依此看來(lái)，以商品住宅的模式來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該不是大勢(shì)所趨，SOHO中國(guó)的商業(yè)模式或面臨變革。

潘石屹夫婦之外，北京CBD同樣成為其他一眾富豪的吸金之地。沈國(guó)軍旗下中國(guó)銀泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)的北京銀泰中心是東長(zhǎng)安街備受矚目的城市綜合體；王健林的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)于2003年6月興建的北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，亦集商業(yè)、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身；朱孟依家族旗下的合生創(chuàng)展則相繼開(kāi)發(fā)了總建筑面積53萬(wàn)平方米的合生珠江羅馬嘉園、均價(jià)逾3萬(wàn)元/平方米的豪宅合生國(guó)際花園；70億元身家的黃如論旗下的世紀(jì)金源集團(tuán)開(kāi)發(fā)的五星級(jí)酒店項(xiàng)目北京華僑大廈，以400套42平方米的客房成為京城之最；以28.1億元身家排在“500富人榜”第354名的張雷掌管的當(dāng)代集團(tuán)，開(kāi)發(fā)了占地12.13公頃的高檔社區(qū)萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目、綜合性的當(dāng)代MOMA項(xiàng)目；陽(yáng)光100掌門人易小迪以33億元排在“500富人榜”第56名，他開(kāi)發(fā)了外銷公寓陽(yáng)光100國(guó)際公寓；張寶全的今典集團(tuán)則開(kāi)發(fā)了建筑面積70萬(wàn)平方米的蘋果社區(qū)。

同時(shí)，郭廣昌旗下的復(fù)地集團(tuán)近年在北京CBD拿地的勢(shì)頭也頗為強(qiáng)勁：2005年5月，復(fù)地以9.2億元收購(gòu)北京柏宏房地產(chǎn)公司，獲得CBD內(nèi)兩處物業(yè)；2006年12月，以收購(gòu)?fù)鯊埮d的家飾佳旗下北京荷華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司部分股權(quán)的形式，與家飾佳合作開(kāi)發(fā)位于長(zhǎng)安街商務(wù)帶的萬(wàn)豪中心綜合商住項(xiàng)目；2007年9月，又以14.5億元整體收購(gòu)北京匯和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司旗下的世華國(guó)際中心項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)寫字樓和26層酒店式服務(wù)公寓。

由于獨(dú)特的政治地位，北京CBD的發(fā)展商成分可謂最為復(fù)雜，一連串上榜富豪的激烈爭(zhēng)奪，或令居高不下的北京商務(wù)成本再上臺(tái)階。

上海:群雄紛爭(zhēng)陸家嘴，世茂集團(tuán)技高一籌

許榮茂今年以265.8億元的身家位列“500富人榜”第11名，他麾下的世茂集團(tuán)在2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之際進(jìn)入上海灘，在地處陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的上海CBD開(kāi)發(fā)超高層豪宅世茂濱江花園，此后連續(xù)開(kāi)發(fā)多個(gè)住宅、商業(yè)及酒店項(xiàng)目，截至目前，世茂在上海CBD內(nèi)開(kāi)發(fā)的物業(yè)建筑總面積近135萬(wàn)平方米，并以日趨成熟的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式確立了江湖老大的地位。

世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和世茂股份(600823)是許榮茂開(kāi)發(fā)CBD的左右手。其中，世茂房地產(chǎn)主要從事住宅物業(yè)、酒店業(yè)務(wù)及中國(guó)境外的所有投資，世茂股份則在2008年完成定向增發(fā)注資后，將商業(yè)模式由開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平方米以下住宅和10萬(wàn)平方米以下商業(yè)地產(chǎn)，變更為以城市綜合體的模式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，并建立了“世茂廣場(chǎng)”的連鎖品牌。

作為城市綜合體的世茂廣場(chǎng)，主力業(yè)態(tài)包括超市、百貨、影院、專業(yè)專賣和美食廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園等，從而為中產(chǎn)階級(jí)提供一站式體驗(yàn)。世茂集團(tuán)會(huì)與進(jìn)駐商家形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，公司項(xiàng)目的所到之處，這些合作伙伴會(huì)一道進(jìn)入，這一方面有助于世茂實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，從而快速在異地復(fù)制，另一方面也大大縮短了項(xiàng)目招商和裝修時(shí)間，并可以在設(shè)計(jì)階段就充分考慮入駐商家的需求，減少大規(guī)模的工程改造裝修。

世茂廣場(chǎng)的物業(yè)分為三部分：出租部分既可以為世茂帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入，又能享受項(xiàng)目培育成熟及時(shí)間沉淀帶來(lái)的物業(yè)升值；出售部分可以加速資產(chǎn)和資金的周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)節(jié)省資金成本；自營(yíng)部分提供穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益和享受物業(yè)升值外，還可以加強(qiáng)與長(zhǎng)期伙伴的合作，進(jìn)一步提升世茂品牌。

世茂房地產(chǎn)和世茂股份的合作相得益彰。前者首先完成城市綜合體中的住宅開(kāi)發(fā)，銷售回籠的資金拆借給后者作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金；大型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可以提升旁邊住宅地產(chǎn)的品牌價(jià)值，遷入的住戶又能提升商業(yè)物業(yè)的人氣，縮短其培育期，集聚效應(yīng)能使住宅和商業(yè)地產(chǎn)都獲得了較大的增值空間。

世茂工三良好的銷售業(yè)績(jī)印證了城市綜合體開(kāi)發(fā)模式的巨大優(yōu)勢(shì)。2007年5月，世茂集團(tuán)斥資14億元收購(gòu)北京三里屯一地塊，將之打造成為集產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、頂級(jí)品牌商業(yè)、5A級(jí)寫字樓于一體的世茂工三。此項(xiàng)目于2009年6月開(kāi)盤前兩天，2號(hào)南樓獨(dú)棟寫字樓就以約3億元的價(jià)格整體售出，單價(jià)為37000元/平方米。截至當(dāng)年12月中旬，世茂工三簽約銷售額已逾12億元，業(yè)績(jī)讓區(qū)內(nèi)其他地產(chǎn)商驚嘆不已。

目前，世茂集團(tuán)已在北京、上海、南京等18個(gè)城市開(kāi)發(fā)21個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目絕大部分處于城市的核心商圈或未來(lái)新城中心，并擁有近800萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備。而許榮茂這位信步于上海灘的太平紳士，還將大踏步邁入更多二三級(jí)城市的中心區(qū)，而且，其在二三線城市通過(guò)城市綜合體發(fā)展模式取得的土地成為較為低廉，折合成樓面地價(jià)約為1600元/平方米，而項(xiàng)目落成之后的售價(jià)超過(guò)萬(wàn)元。

定位國(guó)際金融中心的上海CBD，同樣令眾多富豪眼熱。此次以134.7億元身家排在“500富人榜”第40名的鐘聲堅(jiān)，旗下的仁恒集團(tuán)在上海CBD開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括在陸家嘴擁有“小聯(lián)合國(guó)”之稱的仁恒濱江園、建筑總面積5.3萬(wàn)平方米的仁恒廣場(chǎng)。位居第152名、身家50億元的戴志康旗下的證大集團(tuán)，在浦東中心區(qū)開(kāi)發(fā)的“水清木華國(guó)際公寓”項(xiàng)目建筑面積14萬(wàn)平方米。合生創(chuàng)展在上海CBD也謀得一席之地，開(kāi)發(fā)的合生國(guó)際大廈總投資10多億元，并于2007年以3億美元出售給注冊(cè)地在香港的Pacific Delta Investment。張興標(biāo)家族以30億元財(cái)富位列第321名，他執(zhí)掌興盛集團(tuán)和上海新梅(600732)開(kāi)發(fā)了建筑面積104633平方米的綜合體上海新梅聯(lián)合廣場(chǎng)，并在黃浦江邊擁有20萬(wàn)平方米的“新梅世博苑”土地儲(chǔ)備。以35億元身家排在第265名的倪召興旗下的中融集團(tuán)，則開(kāi)發(fā)了被評(píng)為“中國(guó)十大新地標(biāo)寫字樓”的中融·碧玉藍(lán)天項(xiàng)目、集購(gòu)物中心和5A寫字樓于一體的中融·恒瑞國(guó)際大廈項(xiàng)目、融高檔商城和寫字樓于一身的中融·國(guó)際商城。

深圳:五大家族共享福田CBD盛宴，卓越集團(tuán)獲封“首席”

在地處福田區(qū)的深圳CBD，李華、李曉平兄弟的卓越集團(tuán)則因相繼開(kāi)發(fā)了卓越大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心等項(xiàng)目而被稱為“深圳CBD首席運(yùn)營(yíng)商”

以住宅開(kāi)發(fā)起家的卓越集團(tuán)，2004年開(kāi)始投資深圳CBD，2006年開(kāi)發(fā)規(guī)模已居區(qū)內(nèi)第一，目前其約占深圳CBD商務(wù)開(kāi)發(fā)量的1/5。不同于其他CBD運(yùn)營(yíng)商，卓越集團(tuán)在開(kāi)發(fā)中更注重商務(wù)功能，致力于打造包括寫字樓、酒店、商業(yè)裙樓的一站式商務(wù)集約體，以滿足高端商務(wù)客戶需求，中信證券2009年以10.4億元的總價(jià)買下其卓越時(shí)代廣場(chǎng)2期3.05萬(wàn)平方米寫字樓作為總部。2009年12月，卓越置業(yè)赴港招股計(jì)劃因市況不佳擱淺。

卓越之外，還有四大開(kāi)發(fā)商稱雄CBD這塊面積為327.4萬(wàn)平方米的深圳最珍稀的土地：李嘉誠(chéng)的和記黃埔，開(kāi)發(fā)了占地15.6萬(wàn)平方米的豪宅黃埔雅苑；黃楚龍的星河地產(chǎn)，擁地18.1萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)了包括寫字樓、商業(yè)、住宅等在內(nèi)的星河世紀(jì)大廈、星河國(guó)際、CoCoPark、星河發(fā)展中心等四大項(xiàng)目；楊榮義掌舵的榮超地產(chǎn)，擁地4.3萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)了國(guó)際商會(huì)大廈、國(guó)際商會(huì)中心、經(jīng)貿(mào)中心、江勝大廈、第六座等6個(gè)項(xiàng)目；此外，“五葉神”香煙品牌運(yùn)營(yíng)商、溫純青和溫育青兄弟旗下的大百匯集團(tuán)聯(lián)手金地集團(tuán)等合作伙伴，通過(guò)崗廈舊村改造項(xiàng)目獲得了16.16萬(wàn)平方米的土地。

縱觀各一線城市的CBD開(kāi)發(fā)商，成功者的商業(yè)模式大抵不出拿地、通過(guò)綜合運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、高價(jià)出售或出租獲得高回報(bào)、高價(jià)再融資、再拿地的鏈條，而其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)首推拿地。這些民營(yíng)企業(yè)何以能在萬(wàn)科、招商等行業(yè)巨頭觸手難及的深圳中心區(qū)大筆拿地，或許“城市是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系在空間上的投影”這句話有助于我們理解其中的謎團(tuán)。

眼下，針對(duì)國(guó)人對(duì)房子“愛(ài)之深”和對(duì)房?jī)r(jià)“恨之切”的現(xiàn)實(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，而因商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“與政府大量保障性住房不發(fā)生沖突”(潘石屹言)，耕耘于CBD的開(kāi)發(fā)商受調(diào)控的影響或會(huì)相對(duì)較小，可謂兼得“天時(shí)地利人和”優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，撤出住宅市場(chǎng)的游資也可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)CBD寫字樓這一避風(fēng)港，從而為CBD地產(chǎn)富人帶來(lái)新的財(cái)富。不過(guò)，由于CBD往往是各城市“地王”的主要誕生地，而隨著央企的退出，地王價(jià)格飆升的態(tài)勢(shì)已被扼制；加之CBD物業(yè)價(jià)格的不斷走高同樣會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)起到明顯的帶動(dòng)作用，政府對(duì)此必不會(huì)袖手旁觀，因此，CBD市場(chǎng)或未必能在調(diào)控中獨(dú)善其身。