作者: 董娟

“認房又認貸”的二套房認定細則已經(jīng)出臺將近一個月，上海各家銀行在嚴格執(zhí)行貸款新規(guī)時也體會到了套數(shù)認定難度大的滋味。

銀監(jiān)會在6月中旬發(fā)出預警，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇，信用風險隱患可能上升。部分銀行已經(jīng)著手準備進一步修訂部分貸款要求細則，其中涉及到二套房的首付是否需要提高、公積金與商業(yè)貸款的組合比例等。

“異地認房”執(zhí)行有難度

6月上旬，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知明確，對于二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。

此政策執(zhí)行將近一個月，某國有銀行上海分行個貸負責人告訴《中國經(jīng)營報》記者：“在上海有購房記錄的很容易查到，但異地的購房情況核實還是有難度的。

在三部委聯(lián)合發(fā)布的通知中規(guī)定，被認定為二套房(及以上)有三種情況：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

但記者了解到，第一種情況在實際的執(zhí)行過程中，如果申請買房者在異地購房，這種情況屬于“暫不具備查詢條件”，尤其是當借款人在異地已經(jīng)一次性付清房款，再向當?shù)劂y行申請貸款時，銀行對其是否屬于二套房認定有一定困難。

對于異地已有一次性付清方式購房記錄，但在上海未有記錄的借款人申請資格，建設銀行(601939.SH)上海分行某客戶經(jīng)理告訴記者，這種情況理應按照第二套房的標準來進行審批。若能夠出具在異地沒有購房記錄的證明，則可以按照第一套房的標準進行申請。

但由于一次性付清房款的置業(yè)行為未與銀行發(fā)生關系，數(shù)據(jù)也無從在央行征信系統(tǒng)中查到。而銀行向當?shù)氐姆抗懿块T進行查詢也存在著很大的難度。

平安銀行一位人士稱，其實目前許多城市尚無準確核查家庭購房記錄和套數(shù)系統(tǒng)，各地房管部門尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，異地房產(chǎn)情況難以查實。尤其是涉及到家庭房產(chǎn)情況更為困難，要證明夫妻、父(母)子(女)關系需要有公安部門的介入，已購房但無貸的情況需要房地產(chǎn)交易中心的配合，已購房但有貸尚需要不同銀行的合作，這些信息的共享與交互依然存在著難題。

此外，通知所規(guī)定的第三種二套房認定情況，即貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，算作二套房。但銀行在實際認定執(zhí)行時尚有一些技術問題。

民生銀行(600016.SH)一位人士表示，如果借款人同時買兩套房，分別同時向兩家銀行申請貸款，但是兩家銀行把貸款信息錄入央行征信系統(tǒng)的時間不一樣。如果第一家銀行貸款申請先批下來，按照首套房標準放貸，而隔了幾天第二家銀行的貸款申請批下來，理應執(zhí)行二套房標準，但第一家銀行電子化程度不及第二家銀行，首套房記錄沒有及時錄入，第二家銀行就沒法查詢，那第二家銀行只能按照首套房標準放貸。

“各家銀行電子化程度不一樣，電子系統(tǒng)先進的銀行，貸款一發(fā)放就可以錄入央行系統(tǒng)，但系統(tǒng)落后的銀行需要人工一筆一筆操作錄入，這形成的時間差也給銀行造成二套房認定的困難?！鄙鲜雒裆y行人士說。

“房貸畢竟是銀行傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在不違反規(guī)定的前提下盡量滿足客戶的需求，也算雙贏。”上述國有行個貸負責人說。

下半年趨勢不明朗

“現(xiàn)在還無法判斷下半年房貸的趨勢。中國銀行(601988.SH)上海分行個貸負責人如是判斷未來的房貸情況，在緊縮背景下，個貸新增額增幅同比降低但依然保持穩(wěn)步增長。如是判斷未來工商銀行(601398.SH)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月新增貸款4554億元，較去年底增幅8.57%，其中個人住房貸款余額1.02萬億元，比年初增加1466億元。

記者了解到，從國務院4月14日頒布新“國十條”到三部委聯(lián)合發(fā)布“認房又認貸”的通知以來，與年初相比，建設銀行上海分行個貸業(yè)務量下滑超過了20%，平安銀行上海分行個貸業(yè)務下滑30%。

某股份制商業(yè)銀行上海分行個貸負責人稱，從4月中旬的新政出臺后，銀行就意識到房貸業(yè)務可能會在一段時間內(nèi)有較大萎縮，尤其是其所在的中小股份制銀行的業(yè)務量下滑更明顯。但是按以往歷次國家對房價的調(diào)控看來，半年左右房貸業(yè)務或會恢復常態(tài)。

“我們已將二季度個貸20%貸款額度預留給了8月、9月和10月，時間不能太靠后，否則到了年底會很被動?！痹撠撠熑朔Q，當然前提是房價會企穩(wěn)或下降，帶動成交量上升。

不過，銀監(jiān)會6月15日指出，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風險正在上升，并警告不良貸款壓力增長。伴隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇，信用風險隱患可能上升。

記者了解到，一些房貸比重較大的銀行正在著手準備進一步修訂部分貸款要求細則，其中涉及到二套房的首付是否需要提高、公積金與商業(yè)貸款的組合比例等。

比如某國有銀行認為房貸雖然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場不夠明朗時要將此類資產(chǎn)盡可能優(yōu)化，尋求效益與壞賬風險之間的平衡，降低此類資產(chǎn)的風險性。按照該行過去壓力測試結果，房價跌幅在15%以內(nèi)，這類房貸資產(chǎn)的質(zhì)量依然能夠保持在“良好”之列，對銀行的影響不大。