由于需求量巨大，北京的第二代膠囊公寓即將被拆除并改建成第三代"豪華版"膠囊公寓，以迎接新一批畢業(yè)大學生。（圖片來源：半島網(wǎng) CFP供圖）

臨近七月，又到了高校畢業(yè)生租房子的時候，面對依然高企的房價以及不斷高漲的房租，今年畢業(yè)生的壓力更勝于往年。統(tǒng)計顯示，北京的普通住宅平均租賃水平經(jīng)過數(shù)月的上漲已達到2947元/月，已經(jīng)超過2009年北京應屆畢業(yè)生的月平均工資2472元；4月底以來，廣州、深圳、上海、青島、成都等地區(qū)房租價格也接連上漲，預計暑期到來，壓在畢業(yè)生們身上的住房擔子將更加沉重，樓市調控，房價走向還沒有“平穩(wěn)著陸”，房租價格卻先竄上去了。房子讓人買不起，也租不起，究竟該讓廣大蟻族們何去何從？樓市宏觀調控，是不是也該把租房市場連帶著一起調一調？

現(xiàn)象 房子月租上漲超畢業(yè)生工資

臨近七月，又到了高校畢業(yè)生租房子的時候。面對依然高企的房價以及不斷高漲的房租，今年畢業(yè)生的壓力更勝于往年。統(tǒng)計顯示，北京的普通住宅平均租賃水平經(jīng)過數(shù)月的上漲達到2947元/月，已經(jīng)超過2009年北京應屆畢業(yè)生的月平均工資2472元 ；4月底以來，廣州、深圳、上海、青島 、成都等地區(qū)房租價格也接連上漲，預計暑期到來，壓在畢業(yè)生們身上的住房擔子將更加沉重。

租金上調苦了蟻族

拆遷是每一個住在北京西北部唐家?guī)X的蟻族必須面對的問題。然而當他們出去找房時，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，房租已在幾個月之內悄然大漲。

“人心惶惶的，留在那里的人今天不知道明天是否還能住?！崩盥?化名)迫不及待地從唐家?guī)X搬了出來。擁擠了4萬大學生和外地民工的唐家?guī)X，由于私建私蓋“臟、亂、差”和社會治安秩序較亂、群眾安全感不高等問題，被北京市政府列為50個整治督辦重點掛賬村莊改造工程之一，今年務必拆遷整改完畢。住在唐家?guī)X的蟻族成為北京當前最迫切需要搬遷的群體。

“但是出去找房時，才發(fā)現(xiàn)房租已在幾個月之內大漲了?；佚堄^附近新龍城的3居室，月租金已經(jīng)上漲到3500元?！崩盥墩f，在過去，這里的三居室月租金不到3000元 ；上地附近的兩居室月租金也已超過2500元。

大中城市普遍看漲

據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，6月份北京市租賃市場的平均價格為2947元/月，比5月份的2885元/月環(huán)比上漲2.1%，比去年同期2545元/月上漲15.8%。其中大興、昌平、順義的租賃市場價格增長幅度最大，環(huán)比平均增幅在10%左右。

7月1日，上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布報告，6月上海房屋租賃指數(shù)為1227點，較上月上升6點，呈現(xiàn)近來少有的快速上漲之勢，且低、中、高端房源租金全面上漲。

廣州形勢也不容樂觀，從4月底至今，廣州地區(qū)房屋租賃價格接連“撐竿跳”，五羊新城東興南社區(qū)不到兩個月的時間，一套70平方米兩居室房的租賃價格已從2000元左右漲到2400元。

除了京滬穗深等一線城市之外，青島、武漢、昆明、成都 、蘭州等二線城市房租也普遍上漲，讓正準備畢業(yè)離校的大學生倍感壓力。

原因 租金是房屋中介“推”高的？

正當大批學生即將走出校門的時候，房租卻漲了，他們?yōu)楹稳绱瞬蛔哌\？業(yè)內專家認為，一定程度上這是由學生畢業(yè)租房需求量增大、部分城市舊城改造拆遷集中等原因導致的“剛性需求”，但是在房產調控力度增大的大背景下，中介暗中哄抬價格也是重要原因。

租房市場也有“剛性需求”

民生證券房地產分析師王新亮認為，一方面是季節(jié)性的因素 ，大中專院校學生集中在這個時候畢業(yè)，對住房有較大租賃需求，造成短期內的供需矛盾加劇，推高租金價格。另一方面，今年租賃價格的上漲有其特殊性，房地產調控政策使得部分購房者推遲購房，持幣觀望，從一定程度上增加了房屋租賃市場的需求 。

大規(guī)模的舊城改造則是助推房租上漲的另一個因素 。世邦魏理仕房產專家周崢華告訴記者，隨著城市化進程的加快，大量城中村被拆遷，短期內造成了大量的租賃需求 ，從而推高了房屋租賃價格。而另據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，每年有50萬新移民進入北京的常住人口序列。

21世紀不動產集團市場總監(jiān)林蕾認為，由于求租者眾多，業(yè)主的收益預期也被調高了。過去幾年北京房價漲幅遠高于租金漲幅，延遲一段時間的租金補漲行情終于爆發(fā)。另外，對于目前房價走低的現(xiàn)實情況，原先依靠房屋本身增值來體現(xiàn)財產收入的部分業(yè)主，面臨財產縮水的窘境，為了攤平購房成本，也有意識地提高租金價格。

中介拿租房當救命稻草

房產中介手握大量房源，通過各種方法提高房租，也是租房價格上漲的重要因素。記者了解到，目前房產中介給房東打電話，勸說房東提價的行為十分普遍。受國家調控房地產市場影響，近期全國住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房產中介的救命稻草。不少中介加入了推高房屋租金的行列，以此來獲取更高額度的中介費，盡管這部分收入在中介整體收入中占比并不多。

武漢大學房地產研究所所長周運清教授說，目前房屋的租售比仍遠離合理區(qū)間，這顯示房地產價格依舊沒有回歸理性區(qū)間，而此時全國房屋租賃價格跟風上漲則是一個信號——政府對房地產市場調控任重道遠，決不能放松。

“房屋租售比縮小的原因應當是房價下跌引發(fā)的，而絕不應該以房租的‘飆升’為代價。房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把剛畢業(yè)的大學生以及困難群體逼向絕境。”廣州大學2010屆畢業(yè)生劉孜說。

隱患 房租猛漲恐催生新“蟻穴”

樓市調控，房價還沒有“平穩(wěn)著陸”，房租價格卻先竄上去了。有專家指出，如果一批人買不起房，還租不起房，將產生新的社會問題；更有專家指出，在房產調控力度增大的背景下，部分城市房租價格上漲，也不能完全排除利益集團背后操控，企圖達到讓部分有還貸能力的租房者再次買房的目的。

高租金恐逼出新“蟻穴”

據(jù)記者調查，即使唐家?guī)X拆遷之后，城市高房價也會催生新的“蟻穴”(蟻族聚集地)。據(jù)調查，除唐家?guī)X外，北京還有很多類似的區(qū)域。頤和園東口北宮門附近，豐臺區(qū)豐管路的平房小胡同里，都有很多廉價的住房對外出租，房屋都是居民自建的。很多剛畢業(yè)的大學生群租于此。而受到巨大的租金誘惑，越來越多的人加入到違法“蓋房”行列。在北京南三環(huán)分鐘寺橋附近，也集中了大量的農民自建房，并于近日開始招租。

我愛我家房地產經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉估計 ，這些房屋一年的租金規(guī)?？赡軐⑦_到300億，而由于缺乏等級備案 ，這部分錢并不納入GDP統(tǒng)計中，也造成大量的稅收流失。

利益集團在哄抬租價？

“大學畢業(yè)生并非今年才開始出現(xiàn)，當時房租價格為何沒有如此暴漲？”還有業(yè)內人士認為，在今年房產調控力度大增的背景下，房租價格暴漲，也不排除利益集團背后的“陰謀”：逼”一部分人買房。

當租房價格過高，人們在計算之后，發(fā)現(xiàn)租房還不如買房劃算，毫無疑問，大部分租房的人會選擇棄租房而去買房，尤其是一部分有首付能力和月供能力的人。以一套價值為150萬元的房產為例 ，如果支付 60萬元的首付款，申請 90萬元的30年期房貸，每月需支付的月供約為4858元 。30年間，需要支付的房貸共為175萬元 。而從租金計算，如果這套房產的租金為4000元/月，每年的租金就為4.8萬元，即使房租以每年 3%的速度遞增，30年內需要支付的房租總計還要228萬元 。從數(shù)字來看，租金的支出大于月供支出，難免有人會得出“租房不如買房更合適”的結論。

租房難催生新社會矛盾

“如果一批人買不起房，還租不起房，將產生新的社會問題。而下半年政府的要務是增加供應，否則，調控有再次被化解的風險，房價或將迎來更猛烈的反彈?！睂Υ耍皶熣J為，房地產的宏觀調控應將房屋租賃市場納入統(tǒng)籌考慮，防止利益集團在售房市場低迷期哄抬租金，最終導致眾多城市蟻族和未購房工薪階層利益受損。

建議 調控和公租房不可猶豫

房屋租賃價格持續(xù)上漲給租房者帶來了很大困擾，近郊房源租金雖相對不高，卻會大大增加大學畢業(yè)生的通勤時間和通勤成本，此類房源的增加并不能真正緩解蟻族們的租房困難。

而且 ，蟻族等社會群體在房產市場上處于弱勢地位，物價波動和房產稅一旦開征都可能使蟻族成為最后的埋單人。要避免這種貧者越貧的現(xiàn)象，一方面，政府的樓市調控不可再猶豫，必須果斷出重拳，抑制房價不合理的漲幅；另一方面，需要政府及時提供足量公租房等保障房源，保障低收入群體最起碼的生活質量。

歐洲在二次世界大戰(zhàn)后的上世紀50年代也曾經(jīng)歷過嚴重的住房危機，大批擁入城市的工人和低級職員面臨無房可住的境地。正是靠政府每年建造大量用于低價出租的社會住宅才緩和了社會矛盾，上世紀60年代，法國等歐洲市場經(jīng)濟國家每年建造的此類住宅占整個市場住宅供應量的20% ～25% ，即使到現(xiàn)在，仍保持了10%以上的供應量。

今天，我們的土地資源幾乎全都掌握在地方政府手中，大量房地產國企也資金雄厚，應該比歐洲的政府部門有更便利的公租房建造條件，理應承擔起更大的社會責任，適時建造恰當比例的公租房供應市場，緩解蟻族等低收入群體的住房困難，為城市發(fā)展留住最需要的人才資源，為城市建設保留最必須的火種。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》《廣州日報》等