本報記者 趙飛飛上海報道

19日，上海政府一場金融工作會議上，上海市長韓正透露，在上海的公共租賃房建設(shè)上，保險資金和企業(yè)年金有望進(jìn)入這個領(lǐng)域。

巨量的保障房建設(shè)，已經(jīng)讓上海政府在資金及土地資源籌措上捉襟見肘，2010年上馬的公租房建設(shè)方案，讓上海壓力倍增，首當(dāng)其沖亦是資金上的突破。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍告訴本報，“在參加上海公租房的政策擬定過程中，對于未來的融資模式，資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托融資等等方式都有提及。

本報同時了解，在撬動保險資金、企業(yè)年金進(jìn)入上海公租房建設(shè)上，上海政府已經(jīng)接觸了太平洋保險、中國人壽等保險機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)表現(xiàn)出較大的興趣?！耙坏﹩庸夥康慕ㄔO(shè)，前期資金幾十億是少不了的，保險資金將是極大的保障?！睆?fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示。

公積金建設(shè) 擔(dān)心代表委員有意見

19日，上海召開“上海市加強(qiáng)金融服務(wù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作會議”，上海市長韓正道出上海目前主要研究的公租屋資金建設(shè)方案。

一個是上海的每個區(qū)都建立公租房運營公司，區(qū)都市各級政府都是出資方，從銀行貸款，并享受各種優(yōu)惠政策，購買運作價格低廉的房屋出租，用租金還本付息。韓正認(rèn)為，這個方案可行，但規(guī)模難以做大。

而另外一個方案是運用非財政資金，例如保險資金、年金等低成本資金。此類有政府背景的資金存在銀行里的利息回報非常低，年息僅1.7%-1.9%。韓正表示，這個方案可以把上海公租房規(guī)模做大了，把死錢用活了，還可以把銀行的貸款額度讓給其他行業(yè)。

“保險資金、企業(yè)年金也在尋找出路，例如太平洋保險、平安保險都有一定的積極性。上海的公共租賃房，有政府的擔(dān)保及支持，收益的可能性大，對這些求穩(wěn)的資金有極大的誘惑力?！标惤芨嬖V本報，目前這些保險公司都和上海政府進(jìn)行過一定探討，談?wù)摵献魇乱恕?“一旦成型，預(yù)計初期的資金量會相當(dāng)大，先期的啟動幾十億是少不了的，但是收益率會比銀行利息高很多。

本報同時了解到，未來公租房上市后，上海政府方面不排除發(fā)起REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)到資本市場去融資，上海目前正在試點通過商業(yè)地產(chǎn)項目的REITs，一旦成型后，有穩(wěn)定保值及收益的上海公租屋REITs其實也并不遙遠(yuǎn)。

除此之外，據(jù)本報了解，上海目前通過公積金去建設(shè)公租房的探索也在繼續(xù)，因為公積金管理條例限定，公積金不能用作另外用途，這個障礙亟待突破。

“住建部也希望上海對公積金的使用范圍做點突破，但是我們擔(dān)心一旦突破了就是違法，屆時很多人大代表，政協(xié)委員意見會很大。

諸多條款 異議尚存

6月以來，上海房租飛速上漲，這為上海的公租房未來收益率帶來了一定的福音。

多家中介機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的市場報告稱，自4月樓市新政出臺后，上海二手住宅租賃成交量連續(xù)三個月呈現(xiàn)高增長，6月份部分區(qū)域二手房租金月增長幅度高達(dá)10%。

“公共租賃房，是作為市場租賃房的彌補(bǔ)，但是價位也是和市場租賃房相連的，市場租金上漲后，公租房房租可能會相應(yīng)上漲一些，這樣對于投資回收也有利，只不過公租房租金漲得慢一點而已?！标惤鼙硎?。

急速上漲的房租也加速了需求方對于上海公租房的期盼。此前一份粗線條版本的公租房意見征詢稿也進(jìn)入了最后的門檻敲定期。

例如，在建設(shè)總量方面，參與其中的智囊透露，曾經(jīng)列出上海公租房建設(shè)5年的規(guī)劃，因為建設(shè)壓力較大，上海政府并未同意這一進(jìn)程表。

而到底是在上海成立一家公司統(tǒng)一運營上海公租房機(jī)構(gòu)，或者讓區(qū)縣獨立成立運營機(jī)構(gòu)，目前上海政府與參與規(guī)劃的部分智囊仍有不同意見，有專家告訴本報，由于上海黃浦區(qū)、靜安區(qū)等內(nèi)環(huán)中心區(qū)域，已經(jīng)沒有土地可以建設(shè)公租房，如果每個區(qū)都成立一個機(jī)構(gòu)運營，中心區(qū)域的難度較大。