葉檀:國家統(tǒng)計(jì)局的待售率 接近任志強(qiáng)某版本的空置率
每經(jīng)評論員葉檀
對人多地少資源相對匱乏的經(jīng)濟(jì)體,資源浪費(fèi)既是不道德的,也是資源配置失效的結(jié)果。
社會(huì)對空置房的關(guān)注達(dá)到火爆程度,國家統(tǒng)計(jì)局終于做出回應(yīng)。8月4日晚,國家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上公布了2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況,以及2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房竣工、銷售和待售情況。數(shù)據(jù)顯示,截至2010年6月末,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售商品房1.9182億平方米,同比增長6.4%。國家統(tǒng)計(jì)局特別強(qiáng)調(diào),商品房待售面積不等于住房空置面積。
公布總比不公布好,我們歡迎國家統(tǒng)計(jì)局公開相關(guān)數(shù)據(jù),并希望更進(jìn)一步,能給出空置率的準(zhǔn)確定義與相應(yīng)數(shù)據(jù)。1.9182億平方米,這一數(shù)據(jù)可能引起兩大誤解。
首先,數(shù)據(jù)來源有可能失真。
按照國家統(tǒng)計(jì)局的說明,商品房待售情況上述指標(biāo)采用全面調(diào)查方法,由所有符合填報(bào)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)在統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定時(shí)間內(nèi)上報(bào)所在區(qū)(縣)統(tǒng)計(jì)局,然后逐級(jí)匯總,統(tǒng)計(jì)頻率為月報(bào)。
由房地產(chǎn)企業(yè)上報(bào)房價(jià)或者銷售情況,恐怕都不太靠譜,去年國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)之所以引起一片噓聲,就與開發(fā)企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)有關(guān)。并不是開發(fā)商道德水準(zhǔn)比其他企業(yè)主低下,而是與政策制定有關(guān)的重要數(shù)據(jù)由利益相關(guān)者提供,恐怕都會(huì)存在失真之虞。就像電力企業(yè)永遠(yuǎn)覺得電價(jià)不高、電力不夠一樣。此前媒體屢屢披露開發(fā)企業(yè)員工假按揭提高銷售率事件,說明成交量上升,無論真假都對開發(fā)企業(yè)有利。
商品房成交必須獲得法律認(rèn)可,要到交易中心登記,國家統(tǒng)計(jì)局表示,商品房銷售面積是指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積)。由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。但有準(zhǔn)確的第一手客觀數(shù)據(jù),為什么統(tǒng)計(jì)局采用由開發(fā)商上報(bào)而不是交易中心提供的數(shù)據(jù)?是無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享?還是不愿意告之公眾?
待售率樂觀的數(shù)據(jù)有誤導(dǎo)公眾之嫌。除了2008年之外,待售率數(shù)據(jù)都比較樂觀,2009年銷售高峰消化了不少存量房。但樂觀的待售房數(shù)據(jù)畢竟不同于空置率,無法消除對房地產(chǎn)市場非理性的疑惑。
不過,國家統(tǒng)計(jì)局明示,靠國家統(tǒng)計(jì)局公布空置率數(shù)據(jù),沒戲。國際上通用的房屋空置率,是指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計(jì)算房屋空置率。準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取,有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。全國住房普查與人口普查20年一次,要聯(lián)合普查更難,公布住房空置率,遙遙無期。
其次,公眾之所以“糾纏”于空置率,恐怕是擔(dān)心房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)性收入分配極端不公、存在極大的資源浪費(fèi)。國家統(tǒng)計(jì)局交出的待售率數(shù)據(jù),無法化解公眾心中對財(cái)產(chǎn)性收入分配、對資源浪費(fèi)的疑惑。
尚未確證、但廣為流傳的國土資源部涉及全國1457宗閑置土地統(tǒng)計(jì)表,之所以引起極大的社會(huì)反響,不外乎公眾對資源浪費(fèi)與可能存在的腐敗的關(guān)注??罩寐室埠?,閑置土地也好,都與這兩大根本關(guān)注相關(guān)。
關(guān)注空置率的背后有三個(gè)層面的含義:如果以是否售出作為指標(biāo),也就是國家統(tǒng)計(jì)局公布的待售率,反映的是房地產(chǎn)市場的銷售情況,對于投資者與開發(fā)者具有市場指導(dǎo)意義;如果以投資率作為指標(biāo),可以反映市場是以投資者主導(dǎo),還是剛性需求者主導(dǎo),對于判斷房地產(chǎn)市場泡沫具有重要指導(dǎo)意義;如果以空置率為指標(biāo),可以說明房地產(chǎn)市場的泡沫、房地產(chǎn)市場資源的閑置情況,對于制定房地產(chǎn)政策有重要價(jià)值。
房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)如此重要,對于判斷宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣市場、相關(guān)的60多個(gè)行業(yè)有重要指導(dǎo)意義。我們卻不得不面對空置率缺位、待售率有瑕疵的現(xiàn)實(shí),無怪乎政府部門動(dòng)輒全國調(diào)查,費(fèi)錢費(fèi)力又費(fèi)神。
相關(guān)專題:聚焦內(nèi)地2010年7月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)
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