⊙記者 郭成林 ○編輯 裘海亮

調(diào)控新政的威力正逐步反映到上市房企的財(cái)報(bào)之中。據(jù)已披露半年報(bào)的房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，雖然今年上半年依舊延續(xù)了去年的行業(yè)高景氣度，營(yíng)收總額、利潤(rùn)額等多項(xiàng)數(shù)據(jù)，以及毛利率、凈資產(chǎn)收益率等多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均同比增長(zhǎng)，并創(chuàng)下階段性歷史新高；但與此同時(shí)，半年報(bào)也顯示出相關(guān)公司存貨高企、貨幣資金增幅放緩、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流惡化等隱憂，經(jīng)營(yíng)壓力進(jìn)一步增大。未來(lái)一兩年，上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)是迭創(chuàng)新高、抑或呈現(xiàn)高位鈍化甚至高位下滑等，將取決于政策走向和市場(chǎng)環(huán)境的變化。

營(yíng)收與盈利“慣性”增長(zhǎng)

截至8月21日，依據(jù)申萬(wàn)行業(yè)分類，滬深兩市共有86家主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的上市公司披露半年報(bào)。統(tǒng)計(jì)顯示，這部分公司上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1145億，較去年同期的837億增長(zhǎng)36.8%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)159億，較去年同期的116億增長(zhǎng)36.2%，營(yíng)收與凈利實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。

以“招保萬(wàn)金”為例，四大巨頭上半年均交出了靚麗成績(jī)單。金地集團(tuán)以326%的凈利潤(rùn)同比增幅成為四者中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的公司，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和萬(wàn)科的凈利潤(rùn)增幅則分別為115.71%、16.56%、11541%；四者上半年每股收益分別為0.27元、0.61元、0.36元、0.26元，其中保利地產(chǎn)小幅下降、萬(wàn)科小幅增長(zhǎng)，而招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)均有一倍以上增長(zhǎng)。

此外，上述86家公司6月底賬上有預(yù)收款2028億，較去年同期的1133億大增79%，或可保持下半年景氣度的延續(xù)。

銷售面積下滑顯現(xiàn)端倪

不過(guò)，滯后的財(cái)務(wù)數(shù)字在帶給市場(chǎng)驚喜之時(shí)，銷售面積下降、現(xiàn)金流持續(xù)惡化、存貨激增與融資不暢等跡象，也半年報(bào)中清晰可見。

據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)披露，上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額367.7億元，被總經(jīng)理郁亮稱為“有史以來(lái)的最好水平”。同期，保利地產(chǎn)銷售金額也達(dá)到211億元，比2008年全年的205.11億元已經(jīng)超出近5個(gè)億。業(yè)績(jī)最喜人的金地集團(tuán)，至7月份完成銷售金額110.52億元，與去年全年的114億元已相差無(wú)幾。

但值得注意的是，半年報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年的銷售面積較去年同期的348.8萬(wàn)平方米下降了8.2%。保利雖上半年的銷售面積同比增長(zhǎng)了5.81%，但公司2007年至2009年中期銷售面積的同比增幅分別達(dá)到102%、39.4%和164.41%，增速顯然已大幅放緩。金地集團(tuán)則由于上半年庫(kù)存偏少，無(wú)充足房源銷售等原因，銷售面積大降30%以上。上市房企的銷售情況，也折射出調(diào)控新政下，樓市過(guò)熱狀況將難以為繼。

現(xiàn)金流惡化強(qiáng)化降價(jià)預(yù)期

上述行業(yè)背景下，半年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，86家房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流合計(jì)為-732億元，而2009年同期為328億元；貨幣資金合計(jì)為1647億元，2009年同期為1287億元，增長(zhǎng)幅度僅為28%。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流由2009年中期的凈流入轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲曛衅诘膬袅鞒?，這尤其體現(xiàn)房企在調(diào)控新政下資金鏈驟然繃緊；同期貨幣資金增幅進(jìn)一步放緩，更給未來(lái)持續(xù)開發(fā)帶來(lái)資金壓力。在銀行房貸收緊、資本市場(chǎng)融資難度提高(前期招商地產(chǎn)、世貿(mào)地產(chǎn)均撤銷了定向增發(fā)再融資方案)以及銀信合作重新規(guī)范的背景下，房企將面臨現(xiàn)金流的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

在此背景下，“招保萬(wàn)金”的半年報(bào)更直陳下半年房?jī)r(jià)有下調(diào)預(yù)期。萬(wàn)科認(rèn)為，由于去年很多公司新開工項(xiàng)目將在今年的9月、10月開售，屆時(shí)市場(chǎng)的供應(yīng)量將明顯增加。金地稱，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章。

值得一提的是，半年報(bào)顯示上述房企6月底存貨已達(dá)6088億，較去年同期的3970億大增53%，徘徊于歷史高位。若下半年行業(yè)出現(xiàn)較為急速的下行拐點(diǎn)，則該部分存貨滯銷后的資產(chǎn)減值壓力，還將進(jìn)一步惡化業(yè)績(jī)。