北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉（圖片來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)）

作者：張磊

房地產(chǎn)到底是綁架了中國經(jīng)濟(jì)還是正在拯救中國經(jīng)濟(jì)？仍有不少爭論。但一個(gè)事實(shí)是，中國GDP、居民收入增長速度，正被飆升的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

那么，中國地產(chǎn)行業(yè)的“繁榮”，是居民收入大幅增長刺激起的有效需求，還是在信貸資金支撐下的虛假繁榮？

過去十年，如果說快速上漲的房價(jià)已繃緊了信貸資金維系的脆弱供需鏈條，那么未來十年呢？北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，從不同角度談中國房地產(chǎn)市場的根源與趨勢，涉及到政策、房價(jià)已土地市場、開發(fā)商等眾多問題。

房地產(chǎn)不曾“綁架”中國經(jīng)濟(jì)

到現(xiàn)在為止，除了拆遷征地存在著爭議以外，我們還不能看出房地產(chǎn)真正損害了誰的利益。

長江商報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)“綁架”了中國經(jīng)濟(jì)?

鐘偉：首先，我想問，怎樣才算“綁架”？一個(gè)行業(yè)如果對國民經(jīng)濟(jì)有重要意義的話，都會(huì)顯著地影響國民經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，才會(huì)不停地有人會(huì)去胡思亂想。

其實(shí)，只要對國民經(jīng)濟(jì)有重要影響力的行業(yè)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)甚至國計(jì)民生。反過來，我們可以想象：一大堆人都在思考一個(gè)問題——中國房地產(chǎn)行業(yè)崩潰就好了，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的想法。

我經(jīng)常說，利人利己的事情我們要多做；損人利己的事情，偶爾可以做一下；既損人又不利己的事情，我們當(dāng)然是不能做的。

現(xiàn)階段，假定房地產(chǎn)崩盤，又使得經(jīng)濟(jì)元?dú)獯髠?，這是典型的損人不利己的事情。美國的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，讓他們已經(jīng)很不幸，為什么我們還要期待自己來遭遇這樣的“不幸，

長江商報(bào)：過去十年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速增長，存在很多負(fù)面的問題，那么這些問題出在哪里？

鐘偉：通常我們會(huì)討論如果一個(gè)行業(yè)直接影響到中國經(jīng)濟(jì)，那么，這個(gè)行業(yè)就已漸漸形成與金融、保險(xiǎn)同樣重要的地位。

既然房地產(chǎn)行業(yè)具有系統(tǒng)、重要的意義，我們就必須清楚房地產(chǎn)行業(yè)在過去十年發(fā)展的整個(gè)過程。

首先，在房改之前，房地產(chǎn)行業(yè)對于任何一個(gè)政府部門、企事業(yè)單位，都是讓他們頭疼、也是很容易發(fā)生矛盾的。由于這個(gè)行業(yè)是賠錢的，任何一個(gè)單位都不愿意干。

但房地產(chǎn)行業(yè)在逐漸市場化之后，成為了一個(gè)大家都指責(zé)這是暴利的，但都想積極投身參與的行業(yè)。

這不能不說這是市場化的貢獻(xiàn)。如果沒有市場化，我想中國的房地產(chǎn)業(yè)完全不會(huì)改善到現(xiàn)在的程度。

上世紀(jì)80年代，中國人均居住面積不到10平米，到現(xiàn)在，人均居住面積達(dá)到24平米左右。這能夠說明，在城鎮(zhèn)人口增加的同時(shí)，城鎮(zhèn)居住條件、水平在不斷改善。

這不得不說是一個(gè)政策帶來的貢獻(xiàn)。十年來，政府進(jìn)行了許多重要的改革，其主要方向是跟國計(jì)民生相關(guān)的房改、教改、醫(yī)改。當(dāng)人人都在提“看病難”、“上學(xué)難”問題的時(shí)候，卻很少有人提到“住房難”

其實(shí)，現(xiàn)階段中國自有住宅率大約為94%，這在全球都并不多見?？梢哉f，1998年之前的一系列改革舉措，是政府唯一真正讓利給民眾的房產(chǎn)行為。1998年之后，商品房全面啟動(dòng)到今天，它通過市場化的手段，改善了國民經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，政府不僅沒有掏錢，反而從這個(gè)行業(yè)獲得了大量的土地出讓收益和相關(guān)的稅費(fèi)收益，此外，銀行業(yè)獲得了利潤，購房者也獲得了增值的空間。

到現(xiàn)在為止，除了拆遷征地存在著爭議以外，我們還不能看出房地產(chǎn)真正損害了誰的利益。

長江商報(bào)：在您看來，房價(jià)的持續(xù)增長和GDP是否符合？

鐘偉：我覺得是比較符合的。首先，房價(jià)的高增長最根本的原因是供不應(yīng)求?，F(xiàn)階段，供需的矛盾是非常突出的。

舉個(gè)例子，大家普遍認(rèn)為2009年房價(jià)上漲過快，也正是這一年，全國商品房銷售大概8億平方米，平均套型面積大概100平方米/套，大約是800萬套，我估計(jì)現(xiàn)房大概占1/3，大約是260萬套，與此同時(shí)城市新增的大約1500萬人，假定這1500萬人全都是三口之家，他們在城市需要新的500萬套住房，而現(xiàn)房只有260萬套(期房到現(xiàn)在還住不了)。遠(yuǎn)不能滿足城市新增人口的住房需要。

此外，目前全國120-150億平方米的住宅中，大約有一半以上的建成年代早于1995年，也需要買房，所以房價(jià)上漲過快首先是供求矛盾突出。

其次，就是貨幣。過去10年，人民幣的廣義信貸增長20%，現(xiàn)金加上存款，每年增長大約占17%，經(jīng)濟(jì)每年遞增10%。從1999年到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)大約增長了三倍多，所以房價(jià)到現(xiàn)在，并沒有超出貨幣供應(yīng)量增長的速度和經(jīng)濟(jì)增長的速度。