東興證券

截至2010年8月31日，房地產(chǎn)上市公司半年報(bào)已公布完畢。上半年按申萬(wàn)房地產(chǎn)分類的135家上市公司營(yíng)業(yè)收入1452.15億元，同比增長(zhǎng)36.55%；凈利潤(rùn)224.65億元，同比增長(zhǎng)30.44%；每股收益為0.11元，同比增長(zhǎng)13.36%；每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.70元/股，銷售毛利率為36.68%。

今年上半年，房地產(chǎn)上市公司的最大變化是資金流出加大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月，按申萬(wàn)分類的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。135家公司的借款達(dá)3317億元，同比2009年6月的2120億元增長(zhǎng)56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中長(zhǎng)期借款為2487億元，同比2009年6月的1411億元增長(zhǎng)76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比2009年6月的710億元增長(zhǎng)16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

從現(xiàn)金流上看，雖然房地產(chǎn)上市公司在2009年的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到近十年最好狀態(tài)，但經(jīng)歷上半年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月份房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.70元/股，已創(chuàng)近幾年同期最大負(fù)值。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的存貨在增加，截至2010年6月，135家上市公司的存貨為7735億元，比2009年的6月增加了47.01%，比2009年底增加了20.75%，二季度市場(chǎng)銷售趨淡已對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)生很大影響。

【投資建議】

我們預(yù)計(jì),四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊，而這一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度，另一方面也將大大減弱開(kāi)發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價(jià)格的過(guò)高期望；接下來(lái)的4個(gè)月，商品房銷售活躍度加大，銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大，9、10月份銷售價(jià)格的變化將對(duì)后市有很大的影響。我們?nèi)越o予房地產(chǎn)“看好”的投資評(píng)級(jí)，建議重點(diǎn)關(guān)注每股收益增長(zhǎng)好、每股預(yù)收款和存貨較多的公司，如中航地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)。