□中投證券 李少明

從成交面積看，8月份20個城市環(huán)比增22%，一線城市環(huán)比增幅大于二線城市；同比降27%，降幅縮小，二線城市降幅小于一線城市。一線城市環(huán)比增36%，同比降43%；二線城市環(huán)比增19%，同比降22%。一線城市中，深、杭、滬、京環(huán)比增84%、53%、31%和25%，穗暫缺數(shù)據(jù)；二線城市中，廈門、南京、蘇州、無錫、南昌、福州環(huán)比增5成以上，僅長沙、重慶環(huán)比降36%和1%。

從房價看，8月份有成交價格的16個城市，10個城市房價環(huán)比上漲，6個城市房價環(huán)比下跌，其中漲幅超過5%的有長沙、深圳、大連、北京、沈陽，房價下跌的城市東莞、武漢、廈門、無錫、天津和南昌。1-8月份整體看，2009年房價漲幅小的大連、西安、沈陽房價漲幅超過24%，而房價漲幅過快的蘇州持續(xù)大幅上漲22%；深圳跌幅最大12%，東莞和重慶也出現(xiàn)小幅下跌。房價漲幅過快的北京、杭州、上海經(jīng)過幾個月的調(diào)整累計(jì)漲幅大幅回落，如北京從1-4月22%的漲幅縮小至8%。我們發(fā)現(xiàn)，近期市場發(fā)展的新特點(diǎn)是，熱點(diǎn)城市房價得到控制，部分非熱點(diǎn)城市成為熱點(diǎn)城市，調(diào)控壓力依存。

8月大部分城市房價上漲的原因包括：“金九銀十”銷售旺季臨近，被壓抑幾個月的剛需爆發(fā)；供應(yīng)高峰尚未到來，新推盤蓄客時間長；一線城市市區(qū)土地供應(yīng)近年持續(xù)下降市區(qū)新盤供應(yīng)嚴(yán)重不足；大連等城市2009年漲幅相對小，受調(diào)控影響小，相對的價格洼地成為投資新區(qū)域；各地沒有嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

9月份不排除政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控。過去一年全國住宅新開工12億平米，預(yù)計(jì)將在2010年9-11月和2011年2月形成兩個供應(yīng)高峰。此前絕大部分開發(fā)商銷售業(yè)績不理想，年底前還要支付大量土地款、工程款和銀行貸款。

我們維持四季度樓市“價跌量增”是大概率事件的判斷，若調(diào)控加深、房價出現(xiàn)明顯下跌即是“買入”的好時機(jī)。首推：萬科，并看好四季度銷售增長迅速的招商、保利、環(huán)球、濱江、世茂、首開等以及價值明顯低估的億城和泛海等公司。