晨報特約評論員 楊紅旭

季節(jié)有更替，樓市無規(guī)律。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”因因為新一波的房地產(chǎn)調(diào)控，可能已經(jīng)變成了“銀九鐵十”。不僅如此，貨幣政策亦對樓市不利，昨晚央行突然宣布加息，一年期存貸款基準利率皆上調(diào)0.25個百分點。業(yè)界原本認為上周提高存款準備金率后短期不會加息，孰料忽然來襲，加息之后開發(fā)貸和個貸成本提高，而且這還標志著新一輪加息周期的開始，貨幣政策步入明顯緊縮通道，四季度樓市將加速降溫。

9月29日出臺的第三波調(diào)控，已由4月出臺第二波調(diào)控的打壓，升級為管制。房貸政策多為全國“一刀切”，而且要高房價城市進行限購套數(shù)的措施，至今已有14個城市出臺限購令。

新政出臺后，全國樓市整體上已經(jīng)出現(xiàn)降溫，尤其是部分城市房屋成交量較9月出現(xiàn)明顯下滑。而本次上海市場比較特立獨行，不僅國慶房展會參觀人數(shù)創(chuàng)了歷史新高，而且“滬12條”出臺之后，一手住宅成交量基本上還在沿續(xù)9月的活躍態(tài)勢，甚至部分樓盤出現(xiàn)逆市熱銷。

今年9月的上海樓市看似紅火，其實只是相對5-7月的超低迷而言。9月一手住宅成交量131萬平方米，創(chuàng)今年月度新高，比8月大幅上升87％，較5月更是多出3倍，但卻依然低于去年近160萬平方米的月度均值。所以，今年的“金九”，成色并不足，市場只能定性為恢復性反彈。而由于第三波調(diào)控新政出臺，第四季度成交量出現(xiàn)下滑的可能性非常大。

目前，大家最關心的就是兩個政策：限購令和房產(chǎn)稅。限購令和是一種非常典型的行政干預手段，具有強制性和短期性。所以很多人稱之為“房票”，富有計劃經(jīng)濟色彩。從政策角度考慮，這是官方久抑房價而達不到效果的無奈之舉。由于一個家庭只能新購一套，必然會抑制那些喜歡投資多套的炒房者，而對于自住需求和小投資者，基本沒有影響。

值得關注的是，在流動性過剩、存款負利率、民企不愿投資實業(yè)等背景下，即便是調(diào)控，依然還會有資金愿意通過投資房產(chǎn)而尋求資產(chǎn)的保值和增值。那么，限購令將使房產(chǎn)投資的結構發(fā)生變化。具體來講，會產(chǎn)生三種擠出效應：一是將資金由低總價房產(chǎn)，擠向高總價房產(chǎn)——既然禁止投資多套，不如投資一套高總價的，這可能導致少數(shù)豪宅熱銷；二是將資金由商品住宅市場，擠向商鋪和辦公樓市場，實際上今年以來上海商辦類市場的表現(xiàn)比住宅市場好；三是將資金由限購城市，擠向沒實行限購的城市，部分二、三線城市可能因此受益。

至于房產(chǎn)稅，自今年3月以來就消息頻傳，尤其是關于上海和重慶搶先進行試點之事。房產(chǎn)稅涉及面廣、操作復雜、影響大，所以自2003年以來部分省市已“空轉”七年，至今未能開征。最近的消息是，國家正在修訂1986年版的房產(chǎn)稅暫行條例，擬對住房恢復開征房產(chǎn)稅，目前三部委正在會簽相關文件。而上海年內(nèi)會否推出試點，主要取決于兩點，一是國家政策修訂何時完成，二是上海房價能否降溫。如果四季度房價出現(xiàn)下跌，則上海年內(nèi)不一定推出房產(chǎn)稅。說到底，房產(chǎn)稅一旦開征，雖然初始階段稅率不會太高、稅基不會太大，但對市場總歸是重大利空。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）