業(yè)內(nèi)認(rèn)為后市或經(jīng)歷調(diào)整

徐健

加息政策昨日兌現(xiàn)后，上海嘉定新城宅地成交樓面地價(jià)出現(xiàn)了逾兩成的下調(diào)。

“二次調(diào)控”政策出臺(tái)后上海的首場(chǎng)土地拍賣上周曾驚艷落幕，創(chuàng)下樓面地價(jià)10500元/平方米、溢價(jià)率328%的紀(jì)錄，正當(dāng)市場(chǎng)還在為拿地開發(fā)商的勇氣與信心驚嘆之際，加息讓上海土地市場(chǎng)有了些許降溫跡象。

昨天，上海土地交易市場(chǎng)有12幅地塊公開競(jìng)買。其中2幅位于嘉定區(qū)的商住辦地塊掀起了小波紛爭(zhēng)熱潮，并雙雙以超過(guò)80%的溢價(jià)率成交。但一個(gè)不容忽視的信息是，嘉定新城的宅地在此次競(jìng)標(biāo)中出現(xiàn)了今年以來(lái)樓面地價(jià)首次跌破萬(wàn)元的情況。

過(guò)去1~2年中，無(wú)論是出讓體量還是出讓價(jià)，嘉定區(qū)的宅地都是上海土地交易市場(chǎng)中的“明星”，其中去年12月18日嘉定溫泉路地塊曾被江蘇常發(fā)集團(tuán)以9.1億元總價(jià)獲得，溢價(jià)率達(dá)到空前的425%，折合樓面地價(jià)12076元/平方米。

上海規(guī)劃和國(guó)土資源網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，昨日開標(biāo)的嘉定地塊中，有兩幅涉及住宅用途——嘉定區(qū)洪德路以南、云谷路以西地塊(A09-01、A09-02)和嘉定區(qū)伊寧路以南、云谷路以東地塊(E06-1、E06-5、E07-2)。其中前者有約34%的建筑面積為住宅用途，雖然上海合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下該幅地塊的溢價(jià)率亦達(dá)到80%，為6.02億元，但折合樓面地價(jià)卻只有5447元/平方米，和當(dāng)日成交的其他幾幅嘉定區(qū)商業(yè)地塊行情相仿。后者(下稱“洪德路宅地”)的住宅比例達(dá)80%，該地塊起始價(jià)為3.3516億元，最終由上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司收入囊中，成交價(jià)6.1001億元，根據(jù)該地塊41895.4平方米的出讓面積和1.6的規(guī)劃容積率粗略估算，其成交樓面地價(jià)約9100元/平方米。

昨天，一位從事土地投資研究的港資企業(yè)開發(fā)商代表指出：“我覺(jué)得9100元/平方米的價(jià)格太高了?！焙榈侣氛乜拷壍澜煌?1號(hào)線白銀路站，目前周邊有新城西尚海、保利家園等項(xiàng)目，均價(jià)在14000~15000元/平方米左右?！八F(xiàn)在拿地價(jià)是9100元/平方米，以后的產(chǎn)品至少要賣1.6萬(wàn)元/平方米以上才不虧錢。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)上海事業(yè)部項(xiàng)目總監(jiān)付琦也指出，該幅地塊中有一部分建筑面積為商業(yè)用途，若將商業(yè)部分和住宅部分分開來(lái)計(jì)算，住宅部分的成交單價(jià)仍或高達(dá)萬(wàn)元，一定程度上存在高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)?！耙虼藘H從這次競(jìng)標(biāo)來(lái)看，開發(fā)商悲觀情緒并不明顯。

“不過(guò)，這么多利空消息，接下來(lái)地價(jià)應(yīng)會(huì)下調(diào)一些。”上述開發(fā)商表示，雖然開發(fā)商不太可能在加息當(dāng)天對(duì)早已成竹在胸的拿地策略作出較大改動(dòng)，但相信限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅預(yù)期，以及可能進(jìn)入加息通道種種利空消息的疊加，會(huì)在很大程度上動(dòng)搖開發(fā)商對(duì)后市的信心，一些開發(fā)商或許會(huì)因此調(diào)低奪地時(shí)的最高報(bào)價(jià)。“今天地產(chǎn)股大跌，說(shuō)明市場(chǎng)還是有些擔(dān)憂的。

付琦亦補(bǔ)充說(shuō)，開發(fā)商的信心主要來(lái)自于樓市成交量，若是后市樓市成交量大跌成為事實(shí)，相信開發(fā)商拿地預(yù)期會(huì)變。

另?yè)?jù)本報(bào)記者昨日從上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局獲悉，截至目前上海已完成今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃近九成，累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占住宅用地總量的81%。根據(jù)今年年初上海市編制發(fā)布的2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年上海計(jì)劃供應(yīng)住宅用地不少于1100公頃，其中保障性住宅用地770公頃。