記者 謝 靜

10月23日、10月26日，金地集團(600383)和萬科(000002)雙雙公布三季報。在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商的“四大家族”——招保萬金的三季報備受關(guān)注。

房地產(chǎn)調(diào)控政策到底有沒有效果？雖然保利地產(chǎn)(600048)三季報還未出爐，或許可以從其余三家“招萬金”的三季度銷售情況上窺得端倪。

“招保金”營收增幅回落

金地集團表現(xiàn)“最差”

在經(jīng)歷過上半年的大幅增長后，已公布的三大房企上市公司都經(jīng)歷了從營業(yè)收入到營業(yè)利潤增幅的回落。

招商地產(chǎn)(000024)公報顯示，在經(jīng)歷了二季度營業(yè)收入同比增長了142.76%、營業(yè)利潤同比增長201.18%后，7-9月份營業(yè)收入同比增幅僅為7.96%，一舉將1-9月的營業(yè)總收入同比增幅拉低至81.27%。而7-9月的凈利潤則比上年同期減少了20.54%，進一步將1-9月份歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅拉低至48.49%。

本來，萬科在樓市調(diào)控的大背景下可謂是“一枝獨秀”：7-9月份公司實現(xiàn)銷售面積280.9萬㎡，銷售金額346.4億元。連續(xù)兩個月(8、9月份)銷售額突破百億大關(guān)，幾乎使得政府對樓市調(diào)控政策陷入尷尬境地。而1-9月份萬科的總銷售金額不過是714.2億元，而7-9月份這一個季度的銷售額就幾近占了“半壁江山”

不過反應(yīng)在三季報中，情形卻有所不同：受結(jié)算周期影響，1-9月份的營業(yè)總收入約為223.80億元，同比減少了24.25%，這一幅度超出二季度。而 7-9月份單季度的營業(yè)總收入為56.14億元，同比減少了27.42%。不過反三季報中也指出：“隨著四季度更多項目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計公司第四季度實現(xiàn)的結(jié)算收入將超過前三季度總和。

從營業(yè)利潤角度來看，萬科7-9月份營業(yè)利潤約為8.90億元；招商地產(chǎn)在7-9月份實現(xiàn)營業(yè)利潤約5.40億元。而在上半年，萬科的營業(yè)利潤約為41.18億元，招商約為18.30億元——也即萬科、招商在第三季度實現(xiàn)的營業(yè)利潤還不及上半年的三分之一。

10月23日，金地集團公布三季報中顯示： 1-9月份營業(yè)總收入為104.28億元，同比增長了100.27%。不過，其營業(yè)成本增長的更快，同比增長了116.35%。這進一步拉低了公司的凈利潤——1-9月份，凈利潤同比增長了74.20%(二季度凈利潤同比增幅為327.02%)。而7-9月份，金地集團歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為1.12億元，同比減少了76.75%。

可以說，三家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的盈利表現(xiàn)中，金地集團表現(xiàn)“最差”

預(yù)收款提升資產(chǎn)負債率

“招萬金”資金流充沛

金地集團資產(chǎn)負債率從二季度的69.85%上升至72.26%；招商地產(chǎn)則由二季度的61.30%上升至三季度的61.30%；剛剛新鮮出爐的萬科三季報中，資產(chǎn)負債率也攀升至73.75%。

金地集團長期借款比期初增長了30.77%；招商地產(chǎn)三季報表顯示：報告期內(nèi)長期借款大幅增加，比去年年末增長了88%，受此影響應(yīng)付利息暴漲了339%。

不過，對于招保萬金來說，資產(chǎn)負債率的上升并不意味著資金流的緊張。

金地集團手中持有超過百億的貨幣資金，預(yù)收款則高達163.86億元。有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者指出，扣除掉預(yù)收款這一項負債，金地集團的資產(chǎn)負債表可謂“不錯”，三季度金地集團未動手拿地，可能是管理層等待調(diào)控進一步深入后，伺機而動。

而招商地產(chǎn)公告中則顯示，其手中擁有大量的銀團貸款未投入使用：工商銀行授信額度49億元，授信有效期為2010年1月1日-2010年12月31日；建設(shè)銀行授信額度70億元；興業(yè)銀行授信額度10億元，授信有效期為2010年1月13日-2011年1月13日；

再看萬科，雖然其資產(chǎn)負債率為73.75%，但是排除掉預(yù)收賬款等對資產(chǎn)負債表的影響，萬科的凈負債率僅為23.9%。而三季度高達346.4億元的銷售額已經(jīng)給其帶來了大量的回籠資金，三季報顯示萬科所持貨幣資金高達315.4億元的充分顯示其資金的充裕度。

資金回籠

房企拿地“不差錢”

在房市調(diào)控的大背景下，上市房企的毛利率下降的原因之一，恐怕是與報告期內(nèi)小戶型住宅供給增加有關(guān)。另外，招保萬金都積極的參與保障房建設(shè)。

而根據(jù)東海證券對萬科、金地的實地調(diào)研報告顯示，兩家房企都順勢增加了小戶型的供給。萬科更是借推出小戶型和裝修房而頻頻刷新其銷售歷史記錄，更在三季報中明確指出“自住型需求將進一步主導(dǎo)未來市場”

上述報告中顯示，萬科和金地都看好未來房市，認為房價依舊會上漲——金地認為剛需和充足的流動性是房市活躍性的保證；萬科則認為地價可能會有所下跌，部分開發(fā)商則因為融資渠道受限而提供給向萬科這樣大型企業(yè)更多的機會，“萬科等龍頭企業(yè)的市場占有率可能會繼續(xù)上升”

而保利地產(chǎn)在三季度頻頻拿地已經(jīng)可以說明其對未來房市的信心；招商地產(chǎn)還有多項項目待投資，根據(jù)半年報披露，其手中尚有超過20個待竣工項目以及15塊擬開發(fā)土地。萬科在三季度新增項目20個，建筑面積和計526萬平方米。

三季度招商、保利和萬科都在積極拿地，金地則相對低調(diào)。不過，手中資金充裕的金地或許不會一直袖手旁觀下去。據(jù)悉，金地集團將在四季度“在拿地方面積極而為。

分析人士指出，未來房市供給可期，而二、三線城市更成為房企布局要地。