央行昨晚加息，對開發(fā)商的融資成本形成巨大壓力

張艷紅

碧桂園(02007.HK)過了一個忙碌的春節(jié)。先是趕在春節(jié)前夕發(fā)布了2010年業(yè)績報告，僅僅一個星期后，便又向投資者公布了新一輪融資計劃，這是繼恒大地產(03333.HK)之后，第二家搶在2011新年之際發(fā)債融資的開發(fā)商。

昨晚(8日)，央行宣布再度提高一年期存貸款基準利率0.25個百分點，這是今年以來第二度加息。而多數(shù)機構預計，中國已經進入加息周期，央行今年還會再度提高存貸款利息，這無疑對開發(fā)商的融資成本形成巨大壓力。

碧桂園發(fā)債促擴張

大年初五(2月7日)，碧桂園發(fā)布公告稱：計劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。據(jù)悉，高盛(亞洲)以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調人，高盛(亞洲)以摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。

對于此番發(fā)債融資的目的，碧桂園在公告中表示：所募得款項將為新增房地產項目提供資金，并做公司的一般用途。

一周前，碧桂園總裁莫斌在業(yè)績報告發(fā)布會上透露，公司現(xiàn)有項目中，約2/3位于廣東省內，將來兩三年內會逐步改變現(xiàn)有布局方式，使得省內和省外的項目數(shù)量持平。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園全國項目總數(shù)達84個，當中51個位于廣東省，33個位于其他省份。這意味著，未來兩年內，碧桂園將加速在廣東省外新增項目。

碧桂園去年總收入約258億元，同比上升約47%；確認收入的建筑面積約493萬平方米，同比增長約41%，超額完成目標約12%。其中權益所有人應占利潤約42.91億元，同比上升約96%。銷售額及凈利均創(chuàng)歷史最高水平。

莫斌表示， 2011年的年度銷售目標是430億，比去年的329億元增長約30%，預計2011年公司全年將有77個項目可售。

由于2011年的樓市將因為政策的限制而受到諸多影響，不少開發(fā)商都對市場保有謹慎心態(tài)，而碧桂園提出銷售增長30%的增長，此舉不可謂不大膽。不過該集團表示，其項目大多數(shù)位于二、三線城市，而且整體房價較低，預計不會太多地受政策左右，而這也是該集團敢于融資加速擴張的主要籌碼。

開發(fā)商融資“過冬”

盡管碧桂園的動作已經非常迅速，但其已經不是第一家在境外融資的內地發(fā)展商。另一家走快速周轉以及低價路線的開發(fā)商恒大地產，已經搶先一步在1月中旬完成了一輪融資。

2011年1月14日，恒大地產宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億元早在2010年1月和4月，恒大就先后兩次發(fā)行共13.5億美元的債券，當時的利率高達13%。

業(yè)內人士表示，今年開發(fā)貸款的形勢將更為嚴峻，加上政策收緊可能會帶來銷售上的壓力，開發(fā)商的資金面不容樂觀，H股公司選擇先行發(fā)債，是為了提前充實現(xiàn)金流。

由于內地資本市場早已經對開發(fā)商融資關上大門，相對于A股上市的地產公司，H股的企業(yè)目前無疑擁有更寬的融資渠道，而大多數(shù)香港上市的公司都會選擇發(fā)行海外債券以補充流動資金。

而加息對開發(fā)商的融資成本也壓力巨大。目前，國內一年期貸款利率已經高達6.06%，與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進一步拉近，加上海外債券融得資金的使用限制較小，使得這種融資方式更加受到開發(fā)商的青睞。

另外，開發(fā)商發(fā)行的海外債券中，部分以美元結算，如果人民幣進一步升值，開發(fā)商將享受貨幣升值帶來的好處。

有消息顯示，恒大地產發(fā)債之時，海外市場反應較為熱烈，使得發(fā)債規(guī)模從最初確定的5億美元加碼至15億美元，其融資規(guī)模大大高于最初的預期。對于此番大手筆融資，恒大地產表示，公司新增加近100億的債券，主要是考慮到人民幣升值所帶來的收益。其發(fā)債公告顯示，兩筆債券均按人民幣6.5997兌1美元的匯率以美元結算。

但是，也有機構對開發(fā)商目前大規(guī)模舉債持保留態(tài)度。例如在恒大公布發(fā)行票據(jù)之后，標準普爾隨即對該票據(jù)評級為BB-級。穆迪分析師表示，恒大地產現(xiàn)在正在尋求快速擴張，但中國房地產市場和銀行信貸環(huán)境將在2011年變得更加嚴峻。

無疑，這也是所有在此刻發(fā)債擴張的開發(fā)商們將共同面臨的風險。