初刻拍案驚奇·樓市

且說天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。“二拍”就描寫了明末商人們?yōu)樽非箦X財?shù)膹娏矣粨袷侄巍?/p>

-新快報記者 李海強

前文再續(xù)，書接上一回。話說佛山近年來經(jīng)濟騰飛，農(nóng)村城市化進程日新月異，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。俗語云：“林子大了，什么鳥都有。”這房地產(chǎn)業(yè)總是充斥投訴糾紛的雜音，甚有“爆炸”式增長趨勢，給智慧佛山出了一道又一道難題。

據(jù)佛山中院相關統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)增長的案件類型大多集中在商品房買賣合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛及土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛等幾大類型案件，其中尤以商品房買賣合同糾紛、建設工程施工合同糾紛占較大比例。

信息溝通不透明是目前房地產(chǎn)業(yè)糾紛不斷的主要原因。消費者在購房時，應盡量通過各種途徑多了解開發(fā)商和樓盤的信息，比如購房時一定要看開發(fā)商“五證”是否齊全，要理解簽訂的合同條款的含義，對有關問題約定要明確，收樓時也要特別注意樓盤是否通過質(zhì)量驗收，是否有驗收合格證書。

此外，有關房地產(chǎn)的群體訴訟持續(xù)高發(fā)，利益矛盾錯綜復雜。房地產(chǎn)業(yè)是一個資本高度集中的行業(yè)，資本高投入帶來高利潤，高利潤誘使各種社會力量不斷介入房地產(chǎn)業(yè)，形成不同利益群體——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房戶、拆遷戶、金融機構(gòu)、民工、被征地農(nóng)民。

許多房地產(chǎn)糾紛案件的一方當事人有的十余人，有的甚至上百人。有的購房群體僅通過個別或者部分買受人起訴方式，試探審判結(jié)果，這部分群體構(gòu)成隱性群體訴訟，案件處理不好，可能誘使群體性糾紛繼續(xù)呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢。

勸各位看官在維權(quán)過程中，以法律為手中武器去捍衛(wèi)合法權(quán)益，有話好好說，方能皆大歡喜。

【典型個案】

第一回

新房未入住先滲水 業(yè)主堅持雙倍退款

廖先生花了200多萬元，在某小區(qū)買了一套位于頂層的180多平方米的商品房。本該歡歡喜喜入住新家，誰料平地起風波。原來廖先生去年收樓時，竟發(fā)現(xiàn)屋頂有滲水，墻體有裂紋。

開發(fā)商的回應很淡定，因為目前的材料和施工技術有限，所以屋頂出現(xiàn)滲水現(xiàn)象在所難免，不過可以修復。墻體出現(xiàn)裂紋也是材料的正常收縮現(xiàn)象，開發(fā)商答應為他修復。

“花錢買破房，太虧了！”廖先生不愿接受開發(fā)商的處理意見，堅持退房，并要求開發(fā)商按購房款的雙倍退款。請問各位看官，廖先生退房的理由是否合理呢？

◆看官評說

廣東廣立信律師事務所律師關仕平認為，房屋在頂層的確容易出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，確實與目前的技術有關。滲水情況如果比較嚴重，而且無法修復，則屬于嚴重質(zhì)量問題，影響房屋的正常使用。那么，購房者要求退房是有理由的。

如果滲水情況不是很嚴重，且可以修復，購房者要求退房就沒有理由了。墻體裂紋的情形與滲水的情形是一樣的。在商品房買賣中，允許開發(fā)商對出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行保修。常見的情況如裂縫、空鼓等。

此外，消費者按購房款的雙倍退款的請求不能一概而論，目前在司法實踐中還是有爭議的。有些法院支持，有些法院不支持。

●驚奇度★★★★☆☆

第二回

營業(yè)稅界定早有依據(jù) 促成交中介曲解政策

一手房買賣故事多，二手房買賣故事也不少。按照有關政策，“個人將購買不足5年非普通住房對外銷售征收全額營業(yè)稅”，于是營業(yè)稅一下子成為購房者的負擔，糾紛也由此而來。

購房者為了合理規(guī)避“二手房營業(yè)稅”，節(jié)省一筆不菲的費用，多數(shù)會事先詢問交易房屋是否證過5年。也就是這么簡單的一個問題，也有人會得到錯誤的答復。

李先生看中一套二手房，于去年7月29日通過房產(chǎn)代理簽訂了一份房產(chǎn)買賣合同。付過定金和中介費之后，辦證前中介公司卻告知該物業(yè)房產(chǎn)證上的日期未夠5年，李先生還要多負擔由房產(chǎn)交易產(chǎn)生的20%的個人所得稅及住房營業(yè)稅。

不過，李先生事先早已詢問過房子的購買年限是否超過5年，得到的答復是已經(jīng)超過。這樣爭議起來，李先生決定要求退還所有已交款項并中止合同。經(jīng)協(xié)商，業(yè)主同意退回定金，中介公司卻不肯退回中介費。

中介代理辯稱，當初查看了該房產(chǎn)的購買合同，其簽訂日期的確已滿5年。但是在實際交易中，稅務機關卻是以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明的時間為準的。對政策的誤讀造成了交易后的爭議。

◆看官評說

消委會表示，消費者購買二手房，一定要看清該物業(yè)的購買年限。起計日期以房屋產(chǎn)權(quán)證或者契稅完稅證明上的日期為準，二者注明的時間不一致的，按“孰先原則”確定。

中介代理公司作為專業(yè)服務提供者，應當熟識有關法律、法規(guī)和政策，提供更優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務。不應只顧賺錢，遇事就簡單以“不清楚”為由推卸或者減輕己方應當承擔的責任。

●驚奇度★★★★★☆