鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)于4月14-16日在中國海南博鰲舉行，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。以下為“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新分論壇實(shí)錄”分論壇會(huì)議對話實(shí)錄：

向熹：各位嘉賓、各位代表，歡迎大家來到持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新分論壇。首先介紹一下參加這場論壇的各位嘉賓：中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉曉光先生，SOHO中國有限公司董事長潘石屹先生，怡海置業(yè)董事長王琳達(dá)女士，綠野集團(tuán)創(chuàng)辦人李金友先生，中國企業(yè)家雜志總編輯黃麗陸先生。歡迎大家！我是來自南方周末報(bào)社的向熹。今天我們討論的話題是持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新。這個(gè)問題有三個(gè)關(guān)鍵詞：第一，房地產(chǎn)創(chuàng)第二，持續(xù)調(diào)控下第三，創(chuàng)新分房地產(chǎn)眾所周知從90年代開始是我們國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)支柱行業(yè)，也是中國城市化進(jìn)程的結(jié)果與推動(dòng)力，因而有關(guān)房地產(chǎn)的話題多年以來都是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)話題，而且房地產(chǎn)業(yè)中重要比重的住宅產(chǎn)品涉及千家萬戶，所有又是一個(gè)民生話題，房地產(chǎn)的發(fā)展與繁榮高度影響金融行業(yè)和地方財(cái)政，因而也可以是一個(gè)金融話題和財(cái)政話題。今天我們的嘉賓來自地產(chǎn)業(yè)界、政府部門和媒體界，所以我們的話題主要集中于地產(chǎn)行業(yè)和政策層面。由于媒體嘉賓參與，我們話題也會(huì)涉及更多層面。第二個(gè)關(guān)鍵詞是調(diào)控，中國有這個(gè)行業(yè)開始，調(diào)控就一直持續(xù)。調(diào)控是一個(gè)長期的政策。我們今天談的持續(xù)調(diào)控，并不是由來已久的調(diào)控，而主要針對2010-2011年初這一輪的調(diào)控作為我們討論的時(shí)間段和政策對象。第三，創(chuàng)新分創(chuàng)新的主體是什么呢？我們今天著重在房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新和房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新，當(dāng)然由于有政府的領(lǐng)導(dǎo)和媒體界在，所以我們也不回避討論政策層面或者以政府為主體的管理創(chuàng)新。

向熹：做完上述簡要破題之后，我們今天論壇規(guī)則是三個(gè)環(huán)節(jié)，第一，臺(tái)上嘉賓陳述自己在共同問題之下的觀點(diǎn)與立場。第二個(gè)環(huán)節(jié)是臺(tái)上嘉賓就特殊環(huán)境下的回答與闡述。第三，互動(dòng)。第一個(gè)環(huán)節(jié)我先拋出一個(gè)問題，，這個(gè)問題有不同的層次，濃縮成一個(gè)問題，就是請大家從自身角度對此次調(diào)控目標(biāo)與效果談?wù)勛约旱目捶?。在這樣的政策環(huán)境下，大家對房地產(chǎn)行業(yè)的前景如何看，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做怎樣的創(chuàng)新。陳主任，還是請您先談。

陳淮：房地產(chǎn)調(diào)控如同父母管孩子，什么時(shí)候都得管。別把調(diào)控就作為房地產(chǎn)企業(yè)活還是似，長大還是不長大的原因，我曾經(jīng)在微博上說政策就是吃藥，誰也免不了一輩子得病吃藥，但是誰這輩子靠吃藥長大？誰這輩子像潘總這么有出息吃藥吃出來？我們房地產(chǎn)不是靠政策成長，而是靠社會(huì)進(jìn)步發(fā)展起來的。如果天天討論吃藥能不能活下去，那你的體格也就是林黛玉水平，謝謝！

黃麗陸：大家都有所關(guān)注這一年來調(diào)控的力度和市場反饋，我覺得當(dāng)下還是一個(gè)博弈的最后關(guān)頭。前幾天任總說要下跌15%，他從來不說下跌，他也說了，所以這可能也是一個(gè)信號。這個(gè)下跌是一個(gè)概念上的，可能一二線城市跟三四線城市表現(xiàn)不一樣。我相信北京上海這些城市現(xiàn)在感覺上已經(jīng)有所松動(dòng)，但是二三線城市還是在上漲。所以還會(huì)博弈一段，我個(gè)人感覺在一年內(nèi)消費(fèi)者們可能會(huì)有一點(diǎn)喜悅，但是我相信房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)有大幅下跌，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)是一體的，如果房地產(chǎn)下去了，中國經(jīng)濟(jì)也下去了。

李金友：我是來自馬來西亞，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，剛剛說到它是民生。對于房地產(chǎn)，每個(gè)人一生中大家追求要建立一個(gè)家園。應(yīng)該是大家都愿意投資的行動(dòng)，來建立一個(gè)美好的家園?？墒欠康禺a(chǎn)有一個(gè)名詞叫做房地產(chǎn)泡沫。這個(gè)名詞對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)者非常不公平，因?yàn)橛型恋?、有房子，怎么?huì)有泡沫呢？西方把房地產(chǎn)變成很投機(jī)性，當(dāng)房地產(chǎn)很投機(jī)性，它的波動(dòng)就很大。很多有錢人就可能拿過來炒作。這個(gè)現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在房地產(chǎn)，發(fā)生在很多的，今天你也可以把鋼鐵炒上去。很多時(shí)候就是因?yàn)橥稒C(jī)太厲害了。長期來講，如果政府沒有政策來作出調(diào)控的話，可能這個(gè)市場就是不良的。當(dāng)然調(diào)控政策對這個(gè)行業(yè)也要很熟悉，不能有一些政策，有一些決策不懂得業(yè)者的辛苦。因這個(gè)行業(yè)不僅僅是牽扯房地產(chǎn)行業(yè)，還牽扯到190多個(gè)行業(yè)，包括很多基礎(chǔ)工業(yè)，都要靠房地產(chǎn)成長。如果房地產(chǎn)沒有蓋，鋼鐵炒水泥、燈光、家具要往哪消瘦呢？所以它對一個(gè)國家來講是一個(gè)經(jīng)濟(jì)成長很重要的產(chǎn)業(yè)。我覺得有適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。馬來西亞的調(diào)控一路來還是蠻多的，可是因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就沒有辦法在這里一一闡述，謝謝！

劉曉光：這個(gè)問題我的看法是，調(diào)控應(yīng)該基本初見成效，從房地產(chǎn)發(fā)展的模式，大的雙軌制的格局基本確定下來了。第二，它的調(diào)控目標(biāo)是遏制一些熱點(diǎn)城市過快增長?，F(xiàn)在從北京、上海情況看，銷量大概跌了50%左右。周邊地區(qū)的價(jià)格也開始下來。像北京、上海這樣的城市。另外從資本市場、資金市場對這個(gè)行業(yè)過快增長的措施，我看都見了成效，而我的判斷來講，應(yīng)該是初見成效，而且效果可能會(huì)在今年8月份體現(xiàn)的更加清楚。

潘石屹：這一輪調(diào)控政策是最嚴(yán)厲的，我覺得2011年是一個(gè)分水嶺，在這個(gè)之前調(diào)控是調(diào)控原因，是考慮市場的供應(yīng)量、需求量。從土地、貨幣政策、按揭貸款成數(shù)去調(diào)控，從今年開始直接調(diào)控結(jié)果，就是限價(jià)、限購，所以從新的“國八條”出臺(tái)后，35個(gè)限購的城市，北京、上海成交量下跌了50%，如果說一個(gè)市場上成交量下跌50%，我想這就是市場上應(yīng)該按照劉總說的是已經(jīng)初見成效了。另外從一些現(xiàn)象上來看，像上海房價(jià)已經(jīng)開始跌了，北京房價(jià)環(huán)比也開始跌了，所以我覺得這可能都是一些現(xiàn)象。至于今年房價(jià)是不是跌15%？任志強(qiáng)不知道什么時(shí)候說了這樣一句話。這兩天有很多媒體問我，說任總都說跌15%，你覺得應(yīng)該跌多少。我說在2011年之前是市場說了算，2011年之后房價(jià)是政府說了算。不要再問我。我也不知道跌多少。當(dāng)然調(diào)控一個(gè)很明顯的效果，就是任志強(qiáng)都不敢來開會(huì)了。去年一年讓鞋追著打。所以我覺得還是見到效果了，政策的威力很大。

王琳達(dá)：我是從香港來的，我是怡海集團(tuán)的董事長，大家可能也不大認(rèn)識(shí)我。我其實(shí)到中國投資地產(chǎn)，可以說是香港同胞最早的，我是89年6月12日進(jìn)入中國地產(chǎn)。剛才主持人問我地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，我可以告訴大家我是幾乎都經(jīng)歷了。每一次調(diào)控，我們都覺得就像剛才李先生說的其實(shí)是很正常的。一個(gè)政府的調(diào)控，只要樓價(jià)高了，影響到國民經(jīng)濟(jì)，那當(dāng)然要調(diào)控，那我覺得這次調(diào)控也是我由此以來碰到最嚴(yán)厲的。其實(shí)我們心里都很清楚，這次調(diào)控和以往任何一次都不一樣。作為我們企業(yè)也是這樣看，我們也都要做好準(zhǔn)備。什么準(zhǔn)備？還是我多年的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備好現(xiàn)金、準(zhǔn)備好子彈，特別是這一次的調(diào)控，大家都知道了，保障房的大量出臺(tái)，這本身對商品房肯定是有一定的影響，所以剛才前面幾位前輩都說到這個(gè)調(diào)控有沒有效，我也和他們一樣，確實(shí)有效，已經(jīng)開始了，我覺得從二季度，就是從這個(gè)季度已經(jīng)開始逐步逐步控制住，一線城市已經(jīng)基本上開始很明顯了。二線城市也開始一點(diǎn)，但是沒有一線城市那么明顯。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在也在二三線城市都有開發(fā)，所以對這個(gè)市場價(jià)格也很敏感，但是我們只要是做好自己的品牌，調(diào)控我們也會(huì)用一種積極的心態(tài)來應(yīng)對，謝謝！

向熹：王總，剛才我的問題還包括第二個(gè)層次，您一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家，您對房地產(chǎn)行業(yè)前景怎么看？

王琳達(dá)：房地產(chǎn)前景我一直很看好，我們中國人口這么多，確實(shí)國家的城市化還在進(jìn)行中，他們說已經(jīng)到了49%、50%，你就是到了49%、50%，作為國家政策來說，城市化還得進(jìn)行，因?yàn)檫€有很多農(nóng)民工要進(jìn)城、還要繼續(xù)要住房，當(dāng)然我們國家今年保障房出臺(tái)后，會(huì)增加很多的基本的保障房子。但是商品房來說，它有一個(gè)過渡。它不是一下子有了保障房，商品房就沒市場了，不是的，它也和我們在香港一樣，有一定的階層是需要這個(gè)保障房。可是也有人他有能力的，他還是需要商品房。所以我的看法，房地產(chǎn)還是有很長的市場，我是樂觀的。

向熹：潘石屹董事長呢？

潘石屹：我們很樂觀，不光說的樂觀，而且要做樂觀。投資到中國房地產(chǎn)中去。昨天有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人說他們國家經(jīng)濟(jì)增長，金融危機(jī)的時(shí)候是負(fù)的15%，我想他們可能沒有城市化發(fā)展的基本動(dòng)力中國經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)保持9%、10%的增長就是有一個(gè)城市化的發(fā)展，這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)原動(dòng)力。我跟王總看法一樣，對中國房地產(chǎn)前景看好。

劉曉光：前景肯定看好，一個(gè)是城市化進(jìn)程，一個(gè)是人口紅利，到今天我還是認(rèn)為房地產(chǎn)肯定是保值的重要工具。

李金友：如果調(diào)控后，看那個(gè)價(jià)格，我們買土地再加上費(fèi)用，我還有25%、30%的話，在我們海外其實(shí)很多地方都沒有辦法找到這樣的利潤空間。所以我們的考量會(huì)覺得說看這個(gè)地價(jià)，看這個(gè)營造價(jià)，還有市場上的價(jià)格來作為投資的考慮。

黃麗陸：我的看法跟大家一樣，但是我認(rèn)為這個(gè)市場有變化，一方面市場更加成熟了。兩個(gè)市場，一個(gè)是商品房市場、一個(gè)是保障房市場，兩個(gè)市場相互獨(dú)立，保持市場健康。第二，可能重組洗牌會(huì)來，會(huì)有一波核心競爭力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)出局，這也是未來一個(gè)好的房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)。

陳淮：討論房地產(chǎn)的前景基本是一個(gè)偽命題。中國人要想不想成為世界最有競爭力的強(qiáng)國？有一天我們不用討論美國航空母艦到黃海，我們要討論中國航空母艦要不要到墨西哥灣軍演的問題，想不想13億人比美國人還過得富足。想不想根本解決城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的矛盾，根本解決三農(nóng)問題。想不想克服老天爺給我們留下資源短缺的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展約束。所有這些重大戰(zhàn)略難題的解決只有一個(gè)出路，那就是讓大多數(shù)人住城市，就是發(fā)展城市化，城鎮(zhèn)化。這是一個(gè)無須質(zhì)疑的前景。就如同我們無須質(zhì)疑現(xiàn)在3歲和13歲、23歲的小伙子將來要不要娶媳婦。這是一個(gè)偽命題。不僅如此，我們現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房也需要改善。我們剛剛走過了脫困期，讓大多數(shù)老百姓解決了有房子住的問題，他們房子剛剛滿足了脫困功能。就像一個(gè)人凍的要死，現(xiàn)在有衣服穿了，這還不行，我們還要有四季不同場合穿的衣服，將來還要有一點(diǎn)時(shí)髦的衣服，再將來還要有名牌的衣服，四個(gè)階段我們剛剛走完第一個(gè)階段。這是第一層。中國住房還處于絕對短缺階段，什么叫絕對短缺？別跟我抬杠，我知道有人現(xiàn)在發(fā)微博了。我們在座有100人，如果會(huì)議主辦方只給我們準(zhǔn)備了80個(gè)盒飯，不管這個(gè)價(jià)格高低，總是有20人吃不上，這種狀態(tài)叫絕對短缺。剛才有一個(gè)企業(yè)家說我們城市化已經(jīng)達(dá)到了46、47%，但是我們也得很遺憾說這個(gè)人口比重，超過1/4是虛假，這部分人口他們社會(huì)身份有一個(gè)專有名詞叫農(nóng)民工。他們還遠(yuǎn)沒有定居羅湖城鎮(zhèn)，城門口還有2億人準(zhǔn)備未來10年搬進(jìn)來?，F(xiàn)在青年小兩口結(jié)婚，以前是要求1.2米的床，現(xiàn)在要求2.2的床，這個(gè)臥室要裝2.2的雙人床，就得具備改善功能的臥室，這些需求已經(jīng)現(xiàn)實(shí)擺在那里，我們不需要討論這些需求存不存在。剛才也有企業(yè)說房地產(chǎn)帶動(dòng)100多個(gè)行業(yè)，如果沒有人需要房子，鋼鐵賣不出去，也不會(huì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵問題是房子還是蓋的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。第二個(gè)，我們千萬別對需求做主觀的自以為是的估計(jì)，90年代初期中國家電業(yè)蓬勃發(fā)展，進(jìn)入21世紀(jì)后，戶均120臺(tái)彩電，有人說彩電企業(yè)不行了，當(dāng)時(shí)全國彩電產(chǎn)量4700萬臺(tái)，2001年只賣了2100萬臺(tái)，但是2009年，中國生產(chǎn)了9700萬臺(tái)彩電，還都賣出去了，這就叫市場經(jīng)濟(jì)。我們別把自己智慧凌駕市場之上。謝謝！

向熹：我這里有一個(gè)預(yù)測的數(shù)據(jù)，假定2011年土地出讓收入跟隨商品住宅銷售同比下降30%，信貸杠桿放大后，預(yù)計(jì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資將減少10500-1300億，當(dāng)房地產(chǎn)過度衰退導(dǎo)致GDP影響2個(gè)百分點(diǎn)，或者地方債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)調(diào)控就可能緩解，這是我看到的一個(gè)預(yù)測數(shù)據(jù)，陳主任談?wù)剬δ壳罢{(diào)控政策可持續(xù)方面有什么看法？

陳淮：我很抱歉，又得說這個(gè)問問題也是一個(gè)偽命題，當(dāng)前調(diào)控政策不調(diào)控政策，它的第一依據(jù)不是房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，而是反通脹。而且我們得對這場通脹的來勢熊熊以及可能對國民經(jīng)濟(jì)的重大影響有充分的估計(jì)，因?yàn)檫@個(gè)通脹他和我們在80年代中期和90年代后期面臨的通貨膨脹都不一樣，那兩次通貨膨脹是咱們自己經(jīng)濟(jì)出毛病了，我們糾正自己錯(cuò)誤就可以了，而這次不是，3月14日溫總理答記者問，美國華爾街日報(bào)問中國政府對通脹怎么應(yīng)對、看？溫總理說這次通脹是國際性、輸入性，某些國家采取量化寬松政策導(dǎo)致物價(jià)上漲。我覺得有些記者有些毛病，他在你家門口拉了屎，問你覺得臭嗎？第二層意思，如果提問題者看過前不久兩會(huì)決定的十二五規(guī)劃，我們刻意提出十二五包括今年起的五年間GDP增長壓到7%，我們政策預(yù)期目標(biāo)是7%，是有意的要降溫、降速的中期發(fā)展目標(biāo)。我們屢試不爽的，我們在過去20年的經(jīng)驗(yàn)，低于8%，我們就會(huì)面對比較嚴(yán)重的困難。1998年朱镕基總理上臺(tái)，第一件事確保人民幣不貶值，和確保國民經(jīng)濟(jì)增速不低于8%，08年末世界金融危機(jī)，09年我們保增長、保就業(yè)、保社會(huì)穩(wěn)定，第一目標(biāo)保經(jīng)濟(jì)增長不低于8%，這次主動(dòng)選擇7%，為什么？我們寧愿在這個(gè)階段忍受一些困難，比如說就業(yè)、比如政府財(cái)政、比如重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)盈利率下降，比如說銀行由于資金周轉(zhuǎn)速度減緩導(dǎo)致的可能的風(fēng)險(xiǎn)。這是我們必須承擔(dān)的代價(jià)，但別在一個(gè)20年持續(xù)高速增長再咬牙高速增長一段，讓20年累計(jì)起來的不平衡進(jìn)一步不平衡，那我們就離汶川地震、離福島海嘯不遠(yuǎn)了，謝謝！

向熹：昨天我跟潘總在微博上在微博群交流的時(shí)候，有這么一個(gè)觀點(diǎn)，大家還是非常關(guān)心調(diào)控政策持續(xù)性的問題，甚至有微博網(wǎng)友問了這么一個(gè)問題，是不是房地產(chǎn)商盼著因?yàn)樨?cái)政政策跟不上或者地方財(cái)政壓力增多，政策出現(xiàn)松動(dòng)，他們房價(jià)又可以賣的貴起來，當(dāng)時(shí)因?yàn)闀r(shí)間問題，加上技術(shù)障礙，潘總沒有回答這個(gè)問題。下面請潘總闡述一下。

陳淮：大家別信潘總的，他好幾年不做住宅了。謝謝！

潘石屹：去年全中國房地產(chǎn)銷售了5.25萬億，土地出讓收入是2.9萬億，這個(gè)數(shù)字還是非常大的?？墒蔷褪堑胤秸畬ν恋刎?cái)政依賴性越來越強(qiáng)。今年就在一個(gè)月時(shí)間，我大概接待了三個(gè)地方的地方政府，來推銷他們的土地，量都很大，其中一個(gè)區(qū)說我們5月份要銷售出去1500億的土地，另外一個(gè)區(qū)說我們有5000畝地馬上要銷售，地方政府對土地財(cái)政依賴程度實(shí)際上就是說使這個(gè)房地產(chǎn)市場比較扭曲。例如像前兩年，就是09年下半年和2010年，只要出現(xiàn)了地王，大家想中央政府也不高興，媒體也不高興?？墒悄膫€(gè)城市出現(xiàn)地王，這個(gè)地方政府一定很高興的，因?yàn)樗麄兙湍玫缅X又多了?？墒侵灰霈F(xiàn)一個(gè)地王，出現(xiàn)地王的第二天就會(huì)刺激周圍房價(jià)上漲。這就不斷形成一個(gè)惡性循環(huán)。其實(shí)真正要讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠很平穩(wěn)發(fā)展，最根本就是要讓地方政府對土地財(cái)政的依賴性要降低。

劉曉光：這個(gè)問題很有意思，一方面如果商品房下降，如果保障房大量進(jìn)行，那么對鋼材、木材、水泥用量的平衡可能問題還不是很尖銳。但是如果地方土地收入減少，地方房地產(chǎn)稅收入減少，總量減少，將來這個(gè)量可能很大。將來可能會(huì)減少公共投資、可能會(huì)影響就業(yè)，可能會(huì)對調(diào)控政策會(huì)有一定影響。

向熹：剛才我們討論的焦點(diǎn)都集中在調(diào)控政策上，在調(diào)控政策上至少有兩點(diǎn)形成共識(shí)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)前景樂觀。第二，調(diào)控是必須的。但是調(diào)控還有很多非常艱難的障礙要去跨越，下面這個(gè)時(shí)間，跟臺(tái)上嘉賓做一些創(chuàng)新性的分享。臺(tái)上有四位直接從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家，請他們談?wù)勊麄冏约涸谧瞿男﹦?chuàng)新的事，以及他們對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新有什么前景性的展望？

李金友：我談一談我們公司的一些實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，碰到挑戰(zhàn)或者是還沒有挑戰(zhàn)之前，因?yàn)閯?chuàng)新讓我們渡過很多危機(jī)。我從事第一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是叫綠野山莊，在我之前所有馬來西亞房產(chǎn)是叫某某花園，而我們把它叫做山莊。我也闡述一下，我剛剛一開始做房地產(chǎn)就做高檔房地產(chǎn)，可是賣的價(jià)錢很低檔。我一個(gè)很簡單的想法就是說，如果他住平價(jià)房的人，他如果有能力的話一定會(huì)住中價(jià)房，他住中價(jià)房，如果有能力的話一一定會(huì)住高價(jià)房。所以這是一個(gè)自然的機(jī)制。所以當(dāng)時(shí)我們就開發(fā)了一個(gè)，我大概有20%利潤，可是今天地價(jià)已經(jīng)150元，那是1987年的時(shí)候，可能中國剛剛改革開放，美國打了一個(gè)噴嚏，黑色的周五，美國股市大跌，結(jié)果馬來西亞的經(jīng)濟(jì)成長就被打擊了，我們很多買家取消訂單?？墒俏覀兡莻€(gè)地產(chǎn)很創(chuàng)新，我們把一個(gè)小山坡地，我們強(qiáng)調(diào)依山而住，而沒有把地全部鏟平，所以還保持很原始的山林地貌。第二，我們的溪流。我們到水利局談，也讓我這個(gè)河流保持了原貌。其實(shí)這也不是創(chuàng)新了。我覺得發(fā)展房地產(chǎn)不僅僅要有一些學(xué)問，同時(shí)也加入了美學(xué)。我常常會(huì)說除了這些調(diào)控之外，不應(yīng)該讓任何人說只要你有錢就進(jìn)入房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)真的需要一些知識(shí)。所以在創(chuàng)新方面還是盡量要去保持品質(zhì)，還要保持你賣出去的房地產(chǎn)能夠升值，這是我們創(chuàng)新的第一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。第二個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我們在亞洲金融風(fēng)暴的時(shí)候，那是1997年，剛好我第一個(gè)項(xiàng)目金馬皇宮，我們從開發(fā)住宅也開始到開發(fā)酒店，大概是亞洲金融風(fēng)暴最強(qiáng)的時(shí)候，這個(gè)風(fēng)暴真的給了我們很大的困擾，可是同時(shí)集團(tuán)6月份又答應(yīng)去倫敦蓋一個(gè)展覽館。我們因?yàn)橛糜诮哟?，要舉行一個(gè)很大的宴會(huì)，我就情愿把它取消了?；氐今R來西亞。風(fēng)暴之后我們得到了一塊地，是一個(gè)很高級的住宅區(qū)，我們要建的時(shí)候，剛好碰到911事件了，有人說911發(fā)生，很多人不敢買房子。我常常覺得金融的創(chuàng)新能夠看看怎么樣制造一些良性的金融產(chǎn)品，美國很多衍生的產(chǎn)品對買家不利，所以我覺得在東方可以制造一些金融產(chǎn)品對買家有利的。我的想法很簡單，因?yàn)槲覀児镜钠放埔话阕龇康禺a(chǎn)可能利潤在30%，因?yàn)槲覀冇衅放?，甚至我的利潤可以?0%，所以我去找了家保險(xiǎn)公司，你買一塊土地，33年后你給我300萬，33年后你保險(xiǎn)公司把這個(gè)現(xiàn)金退回給你。我要給他們交的保險(xiǎn)金當(dāng)時(shí)大概11%，我情愿把毛利拿來做這個(gè)。結(jié)果911過后，我們第一天就賣了3.2億人民幣，過了一個(gè)星期又賣了1億，土地成本就開始收回了。當(dāng)時(shí)的媒體他報(bào)道我們這個(gè)項(xiàng)目，他們報(bào)道的人說綠野公司沒有這么好的銷售，同樣記者又來看，我們給他看每個(gè)都是真正的購買者。這個(gè)對我們是一個(gè)蠻標(biāo)志性的。我們大概開發(fā)有附加價(jià)值的10個(gè)億，我們在那邊做了一個(gè)很大的人工瀑布，這也是一個(gè)創(chuàng)新。就是說我們造環(huán)境的時(shí)候，希望我們有賣點(diǎn)。

李金友：告訴我們買家，你住在這個(gè)地方的負(fù)離子很高。加上我們銷售的創(chuàng)新，再加上產(chǎn)品的創(chuàng)新，那個(gè)變成是一個(gè)很成功的案例，而跟我買的人，當(dāng)時(shí)我們是賣 90-100元，今天如果你買這個(gè)地，大概300元。這是一兩個(gè)我們創(chuàng)新的案例和碰到危機(jī)怎么轉(zhuǎn)化。謝謝！

劉曉光：創(chuàng)新現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)很大的命題，因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)創(chuàng)新實(shí)際上就是不斷否定自己過去的模式，創(chuàng)造一種新的模式。過去我們跟大家一樣，上市、融資、高價(jià)拿地、大規(guī)模建設(shè)、套現(xiàn)、走人。我們感覺到將來這種調(diào)控可能是一種常態(tài)，而且一個(gè)企業(yè)必須要在融資模型上不斷創(chuàng)新。我們在兩年前就開始創(chuàng)新了，一方面干著傳統(tǒng)的地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓、住宅。一方面我們盡可能跟母公司投資的基礎(chǔ)設(shè)施，比如水、地鐵上蓋、高速路，甚至跟教育結(jié)合起來的地產(chǎn)。前年年底開始，我們開始做以奧特萊斯為引領(lǐng)的城市副中心，把國際上名牌折扣店公司引進(jìn)來，大量一二線品牌進(jìn)來，折扣也很低。再加上其他商業(yè)業(yè)態(tài)，低密度住宅，做成一個(gè)城市副中心，時(shí)尚新城鎮(zhèn)的概念。三個(gè)禮拜我們在北京賣了一組項(xiàng)目，400套房子，大概4個(gè)小時(shí)賣完了。大家希望有一種新的生活方式出現(xiàn)。我們把它叫做買在其中，購買在其中、吃在其中、樂在其中這么一個(gè)新的特系。在融資模型上我們也在創(chuàng)新，前一段發(fā)了一個(gè)人民幣海外債券，大量信托產(chǎn)品應(yīng)在應(yīng)用，另外我們做了國內(nèi)國際平行的地產(chǎn)基金。我在想在一種新的形勢下，如果說我們沒有自己的核心競爭力，我們不去創(chuàng)新，可能在競爭中就要落伍。在調(diào)控作為常態(tài)的形勢下，一個(gè)企業(yè)可能要堅(jiān)持不斷在業(yè)務(wù)模型上、管理模型上、融資模型上不斷創(chuàng)新。才能適應(yīng)新的形勢。

潘石屹：創(chuàng)新很重要，當(dāng)然營銷的創(chuàng)新，管理方面的創(chuàng)新，包括起一個(gè)案名，把花園變成山莊的創(chuàng)新，都是一個(gè)創(chuàng)新。可是我認(rèn)為作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的創(chuàng)新其實(shí)跟別的行業(yè)一樣，就是產(chǎn)品創(chuàng)新。所有創(chuàng)新都應(yīng)該聚焦到產(chǎn)品創(chuàng)新上去。如果是任何一個(gè)企業(yè)要不創(chuàng)新的話，馬上會(huì)被淘汰掉。我們看看別的行業(yè)無一例外都是這樣?？墒侵挥蟹康禺a(chǎn)行業(yè)過去五年時(shí)間發(fā)展太快，市場太好，就是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新要比起別的行業(yè)來，要差得多。他們能夠生產(chǎn)出來的產(chǎn)品就銷售出去。所以一個(gè)公司從深圳建的項(xiàng)目，到哈爾濱建的項(xiàng)目，全都是一樣的，這樣實(shí)際上是一種浪費(fèi)。我覺得從下一步來看，市場競爭比較激烈。讓政府保障性住房占據(jù)房地產(chǎn)半壁江山，在這種情況下可能對房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)好處，就是要在產(chǎn)品上去不斷創(chuàng)新。

王琳達(dá)：我聽了幾位我們前輩講了創(chuàng)新，我自己有一點(diǎn)小的體會(huì)跟大家分享一下。就拿北京怡?；▓@，是我92年香港第一次招商會(huì)把我招來的，來的時(shí)候三環(huán)還在建，四環(huán)也沒有，在一個(gè)低通都沒有的地方建一個(gè)很大的社區(qū)，130、140萬平方米的。就和我們到三四線城市一樣，條件很差，那我們怎么做？給我三個(gè)大沙坑，30米深、 100多米寬。在這個(gè)時(shí)候我們怎么去做這件事情？后來我就把三個(gè)大沙坑，變成三個(gè)大停車場，現(xiàn)在我是北京最多停車位的社區(qū)。當(dāng)時(shí)可能是不好的條件，可是現(xiàn)狀條件就是這樣，我們就要想辦法解決。我們那里建的房子，早期沒有人買。什么都要自己親自做，連店都要自己做。我們就想怎么樣吸引別人。后來我想只有幫助業(yè)主讓他方便出入、讓他方便能夠住下來，我那個(gè)時(shí)候就自己買汽車，給他們接駁出去。再有，其實(shí)我們現(xiàn)在老百姓最關(guān)心的是什么？是教育。他的家庭來了，孩子去哪讀書，離城里那么遠(yuǎn)，怎么辦？當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)按照規(guī)劃做多少面積，就要配套多少教育，可是我建的時(shí)候我就跟當(dāng)?shù)卣塘?，我說房子建好了，你們來辦學(xué)校吧，當(dāng)時(shí)確實(shí)有困難。那個(gè)時(shí)候我們交通又不方便，這個(gè)時(shí)候我在想如果我們一切幫老百姓去想的話，那我們就要幫他，這個(gè)時(shí)候我們就開始做教育了。沒有這個(gè)條件，也給了我這個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)我以為不讓我做，后來因?yàn)闆]有，才給了我這個(gè)機(jī)會(huì)。我就開始辦幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中、老人大學(xué)、培訓(xùn)學(xué)校，統(tǒng)統(tǒng)一下子搞成了一個(gè)學(xué)區(qū)，我們這個(gè)社區(qū)就變成社區(qū)、教育結(jié)合起來了。有領(lǐng)導(dǎo)覺得很好奇，他說你這個(gè)怎么結(jié)合的，兩個(gè)根本不可能的行業(yè)。后來參觀完社區(qū)、教育后，他們明白是可以做到了，其實(shí)這個(gè)就是創(chuàng)新。因?yàn)槟惆牙习傩諉栴}解決了，把居民想要的問題都幫了他，我們就叫以人為本，我們幫他做了后，他們很滿意，交通解決了、生活解決了，教育解決了，對他們來說是最大的幫助。在這里我們明白一個(gè)道理，叫做社會(huì)分工，學(xué)校由學(xué)校管，老人由老人管，剩下的年輕人就讓他在社會(huì)上非常安心工作，所以他會(huì)比同學(xué)、朋友、同事進(jìn)步快，所以在怡海，我們居民住了4.5萬人，可能你們會(huì)算一個(gè)帳，140萬平方米怎么搞出4.5萬人，是的，就是怡海教育做好了，老的也來了、小的也來了，姥姥姥爺來，還帶一個(gè)保姆，最后我們?nèi)丝诰痛蟠蟪^原來規(guī)劃的面積。

王琳達(dá)：相對來說我們教育又不夠了，我們就把原有很多商業(yè)、其他配套都辦了教育。所以前后來說在怡海花園一共有十所學(xué)校，還有一所國際學(xué)校、培訓(xùn)學(xué)校等等?，F(xiàn)在怡?；▓@房子最早賣2980元，在北京四環(huán)路內(nèi)，那個(gè)時(shí)候是1996、1997年?？墒乾F(xiàn)在？我不敢講。就是原來賣2980元的房子也變3萬多了，還別說后期好一點(diǎn)的?，F(xiàn)在我們怡海沒有房子賣，也沒有二手房，也沒有房租，現(xiàn)在有朋友讓我?guī)退I房，我也買不到。為什么？全為教育而來。作為怡海這個(gè)案例，房子是賣掉了?？墒侨思艺f政府沒有稅收了。其實(shí)不對?，F(xiàn)在怡海教育起來了、商業(yè)帶動(dòng)了，所有行業(yè)帶動(dòng)了，把周邊全帶動(dòng)了，周邊的地也自然會(huì)上了，它的配套也上來了，這個(gè)例子是我親力做的。但是后來在長沙，我們自己開了一個(gè)盤，我們品牌出來了，到了長沙，我連一個(gè)廣告都沒打，可是我們每一期都銷售完了。為什么呢？因?yàn)槲覀冏隽藥追N，我有從30平方米一直到140平米，這個(gè)房子面積是給普通居民住的，但是我周邊因?yàn)槎际莿e墅區(qū)，都是幾大上市公司，所以我就與他們不同，我就做了一個(gè)普通住宅。我為什么做了30、40平50平米這樣的？實(shí)際上我的面向就是80、90后，他們剛從大學(xué)畢業(yè)后，他們可以用很少的錢就可以住起房子。假設(shè)第一套房貸8成貸款，拿2成頭款也就是2、3萬就可以買房子了。然后后面我?guī)退媒鹑诘氖侄危褪钦f把這個(gè)房子幫助他，2年后他工資提升了，業(yè)務(wù)提升了，我們幫他銷售或者幫他出租，這樣他可以換到2房1廳的房子，接著5年后可能就到3房1廳的房子，這個(gè)道理從哪找來的呢？快速消費(fèi)品，因?yàn)槲冶旧硪沧鲆稽c(diǎn)化妝品，我從快速消費(fèi)品找到賣房子的很好的辦法?，F(xiàn)在怡海在哪做，基本都銷售了。當(dāng)然我的量沒有他們那么多，但是怡海是做精品的。另外我講一點(diǎn)，我覺得房地產(chǎn)真正的講品質(zhì)的時(shí)候來的。這個(gè)時(shí)候我們要講我們的品牌，品牌是怎么建立的？首先就像潘總說的，我們要注重設(shè)計(jì)研發(fā)，注重設(shè)計(jì)創(chuàng)新。你要一個(gè)模子全國都建，這個(gè)時(shí)候不行了。要按照不同地區(qū)、不同文化改進(jìn)我們住房的習(xí)慣。

王琳達(dá)：另外我們把設(shè)計(jì)做好了，更重要是什么？我們選用的材料，我們材料品質(zhì)一定要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，時(shí)間就是檢驗(yàn)品牌的標(biāo)準(zhǔn)。有一次我在美國，去年跟胡錦濤書記去加拿大，回到美國的時(shí)候，參加美國商會(huì)一個(gè)圓桌會(huì)，他最后問了我一句話，為什么中國沒有品牌？這是很多的高層都在的。后來我說其實(shí)中國有品牌，中國的品牌只是你們不知道。比如說我們的同仁堂，再比如說我們也有全聚德，這些你們都不吃。但是中國是時(shí)間問題，中國改革開放只有30年，我覺得再有20年，中國一定有許許多多品牌，主要就是剛才說的，第一，品質(zhì)一第二，設(shè)計(jì)做創(chuàng)新。第三，我們企業(yè)家的創(chuàng)新精神，要不斷地隨著形勢改變，這樣我們才有我們生存之道。謝謝！

向熹：請問黃總編輯，你們在傳媒報(bào)道中間，有沒有發(fā)現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)在調(diào)控之下出現(xiàn)哪些新的創(chuàng)新形態(tài)或者有一些創(chuàng)新的人物、創(chuàng)新的思路？

黃麗陸：四位企業(yè)家都講了各自的創(chuàng)新，我想他們都比較有先見之明，大的危機(jī)來之前都做了主動(dòng)調(diào)整。在當(dāng)前，形勢逼人強(qiáng)。行業(yè)被動(dòng)的創(chuàng)新真的開始了。從我們來說有幾個(gè)方面，第一，在房地產(chǎn)行業(yè)理念上有比較大的創(chuàng)新。大家更多地關(guān)注未來房地產(chǎn)以節(jié)能、環(huán)保、綠色概念持續(xù)地發(fā)展。還有一些企業(yè)，上海一家地產(chǎn)企業(yè)專門做品質(zhì)房子。這個(gè)引領(lǐng)作用還是非常好。第二，我們可以看到這幾年中國經(jīng)濟(jì)下沉非?？?，三四線城市改善生活品質(zhì)需求非?？臁．?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)相對比較落后和低端，所以我倒倡議，我覺得應(yīng)該是優(yōu)秀的一二線城市大公司應(yīng)該是一個(gè)下沉運(yùn)動(dòng)，這個(gè)會(huì)是一個(gè)持續(xù)的運(yùn)動(dòng)。第三，在金融層面創(chuàng)新可能會(huì)越來越有活躍。一個(gè)背景是中國民間資金太多了。地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資品，雖然現(xiàn)在是嚴(yán)打，我相信這個(gè)是嚴(yán)打不了的，在這樣調(diào)控背景下，整個(gè)金融現(xiàn)金流，去年上市公司84家現(xiàn)金流凈減了1000多億，在金融方面的創(chuàng)新這一條是非常重要的。總之，剛才王總也說到了房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新非常重要的動(dòng)力，真正是行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者他們的思想、他們的視野和他們的境界，這個(gè)非常重要。其實(shí)中國地產(chǎn)業(yè)差不多20多年，誕生了一批以王石為代表的，包括潘總、劉總都是非常優(yōu)秀的企業(yè)家，這部分人改善了中國生活的一大部分。未來我們要過上美國人的生活品質(zhì)，還要有這樣一幫人有想法、有實(shí)踐，這是非常重要。

向熹：剛才李總有一個(gè)觀點(diǎn)，讓華人圈子房地產(chǎn)企業(yè)家聯(lián)手起來有有一個(gè)走出去的創(chuàng)新思路，能不能給大家闡述一下？

李金友：其實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在全世界發(fā)達(dá)國家是蠻規(guī)范的，因?yàn)橥恋氐囊?guī)范，促使那個(gè)地方房地產(chǎn)業(yè)蠻容易進(jìn)入，因?yàn)樗芤?guī)范。很多地區(qū)的華人雖然做制造業(yè)，實(shí)際上也做房地產(chǎn)業(yè)。我的很多同行本來做塑膠業(yè)的，他今天也是馬來西亞上市公司，最近我發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，如果我們在馬來西亞做房地產(chǎn)，尤其用建材，高級的建材也好或者家具也好、燈具也好，很多其實(shí)是從中國運(yùn)送過去的。我覺得如果中國房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橹袊F(xiàn)在資金很多，尤其是中國外匯儲(chǔ)備。所以在海外每個(gè)華人想到中國的話，都很想說如果可以跟中國私人企業(yè)、國有企業(yè)合作。這個(gè)合作可以有很多架構(gòu)，比如相互投資，比如我有地塊，你到馬來西亞投資。企業(yè)可以相互交流?？梢园逊康禺a(chǎn)業(yè)再創(chuàng)新，尤其是現(xiàn)在講綠色能源。馬來西亞政府也有稅收優(yōu)惠，如果你符合綠色標(biāo)準(zhǔn)，還有獎(jiǎng)勵(lì)。你的房子也可以賣的更高。中國改革開放30年，早期有很多華僑像王琳達(dá)這樣的來這里投資，也帶動(dòng)中國發(fā)展。中國未來30年有走出去的策略，在房地產(chǎn)行業(yè)里頭不但跟華僑，還可以通過我們跟其他的馬來住區(qū)也好甚至美國，在海外一起合作，這樣的話，成功率會(huì)比較高?？墒菃栴}是中國人很多時(shí)候不太愿意分享。所以要做這個(gè)合作伙伴也不容易。如果大家結(jié)合起來的話，房地產(chǎn)業(yè)蠻不管多發(fā)達(dá)的國家也好、還沒發(fā)達(dá)的國家也好，它永遠(yuǎn)是一個(gè)陽光產(chǎn)業(yè)，每個(gè)人都需要住房，所以它是一個(gè)很好可以走出去，如果走出去，這個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)很低，成功機(jī)會(huì)會(huì)很高。我們可以帶動(dòng)中國很多其他產(chǎn)品到馬來西亞去。這是我們交流的一個(gè)故事。

黃麗陸：這次大家知道利比亞的撤僑，絕大部分都是建筑工人，四家央企，兩家民營企業(yè)都是做住宅的。中國企業(yè)房產(chǎn)企業(yè)走出去已經(jīng)是實(shí)際的行動(dòng)了。還有一個(gè)信息說王石去美國留學(xué)三年，一方面是過另外一種生活方式，另一方面也是考慮萬科下一步國際化發(fā)展。我相信二三線公司都在想國際化這個(gè)話題。

李金友：我們20年前在毛里求斯做房子，那個(gè)合作案子也是很好。還有在美國，如果有資金儲(chǔ)備，又有行業(yè)很好的知識(shí)，不過度借貸的話，其實(shí)這個(gè)行業(yè)很容易變成國際行業(yè)。我們公司除了在英國，在澳洲、南非也有。南非我們蓋了600英畝的一個(gè)項(xiàng)目，有一個(gè)高爾夫球場。還有一些中國的模式我們也在學(xué)，比如現(xiàn)在我們在馬來西亞蓋一個(gè)99層高的。像中國現(xiàn)在富強(qiáng)起來了，剛才我說中國可以提供一些資金上的合作，還有材料。我常常說國際地產(chǎn)，你有一塊房地產(chǎn)面向綠地或者湖水，很多人就要買了。如果我們以發(fā)展美國的模式，美國3億人口，打球人2600萬，美國最高峰有多少個(gè)球場？2萬個(gè)球場，中國現(xiàn)在打球人很多了，可是我覺得中國沒有辦法蓋那么多球場，現(xiàn)在還是1000個(gè)以下。像這樣的產(chǎn)業(yè)如果你們來的時(shí)候，說不定也可以帶市場來，所以這個(gè)合作還是蠻有空間，很多大家可以雙贏、互贏，也可以符合我們博鰲亞洲論壇的主題包容性增長。謝謝！

向熹：陳主任，對房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)的創(chuàng)新有什么看法？

陳淮：創(chuàng)新是一個(gè)挺時(shí)髦的詞，但是我想包括潘總、劉董事長，咱先學(xué)會(huì)了適應(yīng)常態(tài)可能更重要。美國過去50年房地產(chǎn)有什么創(chuàng)新？創(chuàng)新什么了？是在戶型設(shè)計(jì)上？外立面上？銷售手段上？金融融資體制上？有什么創(chuàng)新。50年還沒創(chuàng)新，就兩個(gè)創(chuàng)新，一個(gè)次級債。想辦法用高利率辦法對低信用者發(fā)債，然后賣給投機(jī)者，結(jié)果惹禍了。第二，兩房。就這兩創(chuàng)新。金融衍生品，在國際市場上發(fā)債，貸給美國消費(fèi)者，美國人買房，刺激美國經(jīng)濟(jì)高漲繁榮。不說他們老大，他們二房欠我們多少錢？4500億美元，相當(dāng)于3萬億人民幣。美國到現(xiàn)在有一個(gè)算一個(gè)，光他們二房欠咱們的錢，相當(dāng)于一人欠咱們1萬，一家欠咱們3萬，還沒有還上。僅僅通過國際債市欠咱們的錢，咱們貸給美國人的買房的錢和貸給中國人買房的錢，60%。其實(shí)沒有什么創(chuàng)新。我們應(yīng)對這么幾個(gè)問題，一個(gè)是依靠高杠桿、低利率那個(gè)時(shí)代過去了。那不是常態(tài)，你先學(xué)會(huì)了常態(tài)下過日子。第二件事，依靠房貸持續(xù)上漲的盈利模式。過去股市暴漲的時(shí)候可以，營業(yè)大廳看車老太太給你講K線、選股，也在創(chuàng)新。那個(gè)時(shí)候買誰都漲，那個(gè)時(shí)代過去了。房價(jià)不漲或者有的地方跌的時(shí)候，你能不能活，這是常態(tài)。第三，剛才講的四個(gè)小時(shí)賣完那不是常態(tài)，3萬4 天賣雪糕。如果我們只能在這樣的銷售周期中活著，那就談不上創(chuàng)新。你先把正常的銷售周期適應(yīng)了。第四，靠擺平銀行行長、規(guī)劃局長的時(shí)代過了，那不是常態(tài)，過兩天，逮的差不多的時(shí)候，你也就死了。我們先學(xué)會(huì)四季輪回下正常市場環(huán)境生存，我覺得比想著方法創(chuàng)重要。但是是不是不需要?jiǎng)?chuàng)呢？有創(chuàng)的地方，我們得學(xué)會(huì)從間接融資到直接融資的多層。我們得學(xué)會(huì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在政府、金融融資本市場、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、市場中間的投資者以及最終消費(fèi)者、持有者風(fēng)險(xiǎn)均衡配置的創(chuàng)新。我們得學(xué)會(huì)跟同行市場競爭之間的創(chuàng)新，得學(xué)會(huì)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代企業(yè)制度，比如投資人和經(jīng)理人之間的關(guān)系，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)競爭這樣的現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)新，先把這些學(xué)會(huì)了。我們光學(xué)會(huì)了畫房子、設(shè)計(jì)房子、賣房子，離能夠走向世界的產(chǎn)業(yè)還比較遠(yuǎn)。家電業(yè)在80年代末、90年代初，那個(gè)時(shí)候不制冷的冰箱都可以賣掉，出了一大批名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品。那個(gè)時(shí)候牡丹牌電視機(jī)、雙鹿冰箱，不都名牌嗎？但是離開那個(gè)時(shí)代都死了。以后他們面對的是什么呢？流通領(lǐng)域國美這些，商業(yè)資本與產(chǎn)業(yè)資本激烈競爭，降價(jià)銷售，到以后面對的這個(gè)市場開拓產(chǎn)品研發(fā)在今天國美面對的現(xiàn)代企業(yè)制度中，投資人和出資人和管理層的競爭等諸多矛盾，我們得面對這些問題。至于創(chuàng)新不止是企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，政府也要?jiǎng)?chuàng)新、媒體也要?jiǎng)?chuàng)新。

陳淮：我給一左一右兩位老總提一些建議，別老說“高房價(jià)”這個(gè)詞，這個(gè)詞兒不準(zhǔn)確，因?yàn)檫@里面包含你一個(gè)主觀判斷，你先判斷這個(gè)房價(jià)高，你說樓高，他有客觀標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楹饬扛叩偷某咦邮遣蛔兊?。但是跟這個(gè)高房價(jià)，這個(gè)價(jià)是相對于幣值來說的，相對于收入來說的，相對于利率來說的。有這么多參照物，您高還是低還不知道。準(zhǔn)確說應(yīng)該是房價(jià)與老百姓收入之間的尖銳矛盾。你要讓我說，我建議用一個(gè)規(guī)范準(zhǔn)確的話，房價(jià)與老百姓收入之間的尖銳矛盾是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域突出矛盾。解決這個(gè)矛盾，別以為限購、限貸，或者把開發(fā)商斃了，就能解決了。解決不了，各位。那都是解決不了問題，也用不著討論房地產(chǎn)前景問題，是需要根本解決房價(jià)與老百姓收入尖銳矛盾，政府需要四個(gè)創(chuàng)新。第一，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。我們需要大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展?，F(xiàn)在中國沿海特大城市人口所占比重是2成，二三線城市是兩成，中小城市一成，農(nóng)村占五成，2：2：1：5，我們理想的狀態(tài)根本的能夠合理分配人群，應(yīng)該是2：4：2：2，也就是說再過10、20年，中國沿海大城市所占人口比重也不會(huì)比現(xiàn)在再提高了。城市承載力已經(jīng)到了超過極限。而二三線城市容納人口總規(guī)模應(yīng)該比現(xiàn)在擴(kuò)大一倍。中小城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)，人口所占規(guī)模也應(yīng)該比現(xiàn)在擴(kuò)大一倍，農(nóng)村人口從50%下降到20%左右。160多個(gè)城市的人都跑到北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市買房子，你再限購，房價(jià)也無法解決，這是第一個(gè)調(diào)整，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第二，土地制度的調(diào)整。這還不是潘總說的地方政府賣地價(jià)的這個(gè)事。土地市場化資源唯一是掌握在政府手里，就像賽足球的時(shí)候，這兩個(gè)球門之間距離以及球門寬度政府隨便調(diào)的，賽了半天，不行，球門得拉遠(yuǎn)點(diǎn)，這個(gè)比賽就沒法進(jìn)行了。以及我們說城市化中農(nóng)村人口的問題，現(xiàn)在農(nóng)村人口在城市中，今年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，兩會(huì)發(fā)布的異地就業(yè)的1.56億人，沒有一個(gè)人是扛著他們家宅基地來的。這個(gè)宅基地置換問題已經(jīng)到了非解決不了的問題。小產(chǎn)權(quán)問題核心問題是土地制度問題。這個(gè)問題不調(diào)整，讓解決房價(jià)問題，恐怕我們很難把這個(gè)供求關(guān)系調(diào)整順。第三，調(diào)整中央和地方稅負(fù)關(guān)系問題?，F(xiàn)在地方政府怕當(dāng)?shù)赝?，都跟土地局長說你一定要賣得高價(jià)，但是一定不要前十位，因?yàn)榍笆痪鸵倜弊?。如果土地局長能賣到前十一位，那是最優(yōu)秀的。

陳淮：根本解決這個(gè)問題其實(shí)并不難，94年制定分稅制的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候沒有建博鰲旅游島的任務(wù)，沒有全民醫(yī)保的任務(wù)，沒有免除學(xué)雜費(fèi)等諸多任務(wù)，現(xiàn)在有了，解決這個(gè)問題并不難，一個(gè)是市政債。第二，不動(dòng)產(chǎn)稅。第四方面，收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一個(gè)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整。第二個(gè)土地制度調(diào)整。第三，中央地方財(cái)稅關(guān)系調(diào)整。第四方收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整。哪一個(gè)靠限購可以解決？缺了哪一條就能把北京、上海、廣州、深圳的房價(jià)根本解決掉，所以房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，以及政府政策創(chuàng)新是一個(gè)隨著這個(gè)產(chǎn)業(yè)不斷規(guī)模擴(kuò)大，它的內(nèi)在因素不斷成熟，大家都要在這個(gè)過程中不斷學(xué)習(xí)和長大，謝謝！

向熹：提問。

問：有一個(gè)問題關(guān)于保障房融資方面創(chuàng)新的，第二個(gè)問題，現(xiàn)在有一種擔(dān)心，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)如果沒有達(dá)到預(yù)期效果的話，現(xiàn)在需求又被抑制，是不是會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，這種擔(dān)心是不是必要？謝謝！

陳淮：我怎么老得說不好意思這句話。你也懂創(chuàng)新，我先把你第二個(gè)問題說了，保障房的需求和市場化商品住房需求不是，保障房多蓋少蓋，假如100人中有20人需要保障房，蓋不蓋保障房，這些人也不會(huì)去買商品房，因?yàn)樗麄冑I不起。第二個(gè)我們媒體說政府沒錢蓋保障房。你怎么知道？政府把低價(jià)賣給公務(wù)員的買回來，再以原價(jià)賣出去。那么多錢給公務(wù)員蓋房，沒錢嗎？政府很有錢，看給誰花了，是不是？當(dāng)然利用市場化的融資方式也是有的是。其實(shí)我們剛才已經(jīng)說了，市政債，比如公租房債，政府只要貼息就行了。另外也有一些國際大機(jī)構(gòu)投資組合中經(jīng)常需要一部分組合有部分規(guī)模，規(guī)模小人家還不干，并且能夠獲得長期穩(wěn)定回報(bào)，并不是所有投資都需要高的。這樣跟政府貼息政策相結(jié)合是可以。真正保障房隱患不在于融資創(chuàng)新，在于持有過程的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)房子是要維護(hù)的。蓋房子容易，誰去修啊？誰去不斷地完善它??？誰去物業(yè)、垃圾誰清理啊？以及政府公有資產(chǎn)中，按國家規(guī)定，憲法規(guī)定，政府持有兩種資產(chǎn)，一種是公共產(chǎn)品必要的，政府辦公樓。一種是盈利性的，國資委管的，現(xiàn)在有一部分既不提供公共產(chǎn)品必要，又不是用來盈利的，這些非盈利利息資產(chǎn)規(guī)模持有，將來這個(gè)負(fù)債，資產(chǎn)質(zhì)量誰來保證，這是我們需要考慮的。當(dāng)然你很關(guān)心廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房、公租房的問題，這是一個(gè)很好的視角，但是把它和房地產(chǎn)市場需求聯(lián)系起來，恐怕是并不那么完善、準(zhǔn)確，謝謝！

劉曉光：這個(gè)問題提的很好，剛才11點(diǎn)的時(shí)候我們回答了。第一，關(guān)于保障房，建立一種融資模型、投資模型，我覺得可能需要。因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓買房，然后再賣一套房子，掙點(diǎn)錢，我覺得還是沒有給大家建立一個(gè)通道，就是沒有享受到高成長行業(yè)的金融通道。如果說我們發(fā)行長期的受托債券，保障保障房建設(shè)速度和質(zhì)量，我覺得是可行的?；貓?bào)率應(yīng)該在利息上加兩個(gè)點(diǎn)，另外政府應(yīng)該建立長期的回報(bào)基金，因?yàn)槟阋幌伦幽贸鲞@么多錢，拿不出來。但是建回報(bào)基金是可能的。上午潘總講的很好，保障房實(shí)施應(yīng)該利用企業(yè)家的智慧、商人的技術(shù)來進(jìn)行投資運(yùn)作，甚至代為管理。第三，保障房不是一成不變的，當(dāng)我租了保障房之后，我在一定時(shí)間能夠買，就讓它可以轉(zhuǎn)換。剛才陳主任講的管理問題確實(shí)是個(gè)大問題，將來的維修、維護(hù)、保養(yǎng)、將來他不給錢等等問題，只要管理機(jī)制、回報(bào)機(jī)制建立起來后，我想是能夠?qū)嵤┑?。關(guān)鍵是現(xiàn)在很多上市公司，包括我們投資者，我們也想投保障房，但是可能要有一個(gè)回報(bào)的辦法或者機(jī)制，哪怕是微利呢。

問：新華社記者，剛才陳主任談到就目前整個(gè)樓市而言，限購政策不能解決樓市存在的問題。

陳淮：別給我挖坑，我沒有說現(xiàn)有樓市政策不能解決，我說長遠(yuǎn)說根本解決房價(jià)與收入矛盾問題需要四個(gè)調(diào)整。

問：就當(dāng)前整個(gè)樓市而言，接下來半年到一年之內(nèi)，樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在所關(guān)注的拐點(diǎn)？也就是說老百姓關(guān)注的房價(jià)會(huì)怎么變？

陳淮：這比問我我下一個(gè)女朋友是否漂亮還要難回答，這是沒人知道。我們千萬別以為誰能算準(zhǔn)市場，那是不可能的事，市場永遠(yuǎn)是市場，永遠(yuǎn)是比你聰明的力量。第二個(gè)問題，你說我們當(dāng)前發(fā)展過程中究竟能不能達(dá)到老百姓滿意，事情總是要一步一步辦，滿足老百姓對住房需求，我們已經(jīng)走過了很遠(yuǎn)的路，但是還遠(yuǎn)不夠，還需要走20、30年才能根本走完，謝謝！

陳淮：我再聲明，寫微博就不用寫了，某專家說現(xiàn)在政策對房價(jià)無助，這不是我的意思。

問：我在全國政協(xié)有一個(gè)提案，關(guān)于咱們土地使用年限，70年、50年、40年的問題，陸續(xù)都要到期，并不是到期就能解決問題，比如說未來到期后，續(xù)期成本是多少？是有償續(xù)期還是無償續(xù)期？有償續(xù)期是續(xù)多少？

陳淮：如果你注意到07年我們已經(jīng)實(shí)施了物權(quán)法，法明文規(guī)定土地使用到期，自動(dòng)到期。在我們最初制定房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，中國從最高層到普通老百姓，沒有人知道應(yīng)該什么制度。那個(gè)時(shí)候家家戶戶都無產(chǎn)者。咱們先定一個(gè)制度執(zhí)行，所以有了70年。這個(gè)地面高多少米以上，低多少米，你也得給錢。我們現(xiàn)在還來不及，我們先實(shí)行起來。我再說一個(gè)我們最開始起步的稚嫩和不完善，物權(quán)法07年實(shí)施之前買的房子，那個(gè)房子歸不歸你，是沒有法律依據(jù)的。你娶了媳婦，領(lǐng)了結(jié)婚證，法律不認(rèn)的。從07年之后，你買了房子，這才有一個(gè)產(chǎn)權(quán)登記制度。我們從這么一個(gè)非常不成熟、不完善的制度起步，他存在著很多需要進(jìn)一步完善的地方，很正常。至于你讓現(xiàn)在回答70年之后怎么辦？我想很難。我們現(xiàn)在首先需要解決的是統(tǒng)一土地市場還是繼續(xù)實(shí)行農(nóng)村與城市的土地分割，是都進(jìn)市場還是建設(shè)用地、土地用途、農(nóng)民宅基地政策、小產(chǎn)權(quán)問題，這些問題先解決。以及土地國有化問題、私有化問題，很多需當(dāng)然你提出這個(gè)問題需要，別事到臨頭，再研究，我非常同意。實(shí)際上國外有很多經(jīng)驗(yàn)供我們參考。謝謝！

問：40 多年商業(yè)的，還有10多年就到期了，怎么辦？以后你得讓商業(yè)地產(chǎn)的擁有者知道未來到了期我有多少成本，需要交多少錢，這對企業(yè)、老百姓都很重要。我這個(gè)提案，將來他會(huì)回來。怎么回答再說。

向熹：好的，我們目前面對的企業(yè)創(chuàng)新也好、還是調(diào)控的效果顯現(xiàn)也好，它都是持續(xù)的，我相信這個(gè)論壇并不能窮盡所有問題、更不能回答所有的問題，我們在博鰲論壇以及博鰲論壇之后的時(shí)間都可以探討，最后我們以熱烈掌聲感謝與會(huì)的嘉賓！