在16日的博鰲亞洲2011年年會(huì)“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”分論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效，但一線(xiàn)城市核心地段房?jī)r(jià)下降空間有限。2011年后房?jī)r(jià)的走勢(shì)，基本取決于調(diào)控決心，但一線(xiàn)城市限購(gòu)、限貸政策無(wú)法從根本上醫(yī)治房地產(chǎn)頑疾，根本解決還有賴(lài)于城市、人口、稅收、收入等結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整。

“雙軌制”格局基本確定

首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉曉光認(rèn)為，目前北京、上海等地樓盤(pán)銷(xiāo)量已經(jīng)下降了50%左右，周邊地區(qū)價(jià)格也開(kāi)始下降，此輪地產(chǎn)調(diào)控已初見(jiàn)成效，房地產(chǎn)行業(yè)雙軌制格局已經(jīng)基本奠定，預(yù)計(jì)到今年8月份，效果將更加明顯。具體到北京而言，劉曉光認(rèn)為，北京四環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)很難下降，而諸如南五環(huán)與東五環(huán)以外的部分地段，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，預(yù)計(jì)8月份前后最大將有15%的降幅。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，這一輪調(diào)控是史上最嚴(yán)厲的，此前主要從土地、貨幣政策、按揭貸款成數(shù)等方面去調(diào)控，今年開(kāi)始則是限價(jià)、限購(gòu)，因此2011年將成為一個(gè)分水嶺。

潘石屹認(rèn)為，去年全中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為5.25萬(wàn)億元，其中土地出讓收入為2.9萬(wàn)億元，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)是房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的根本原因。房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，最根本的就是要讓地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性降低。

限購(gòu)無(wú)法根治頑疾

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，中國(guó)剛剛走過(guò)了住房脫困期，大多數(shù)老百姓僅僅解決了有房子住的問(wèn)題，但現(xiàn)有住房還需要改善，中國(guó)住房市場(chǎng)還處于“絕對(duì)短缺”階段。

“160多個(gè)城市的人都跑到北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市買(mǎi)房子，再限購(gòu)也無(wú)法解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。限購(gòu)也限貸無(wú)法解決中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，要真正解決房地產(chǎn)問(wèn)題，政府需要從四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整?！标惢凑f(shuō)。

首先，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。中國(guó)需要大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。目前中國(guó)沿海特大城市人口占全部人口比重是兩成，二三線(xiàn)城市占兩成，中小城市占一成，農(nóng)村占五成，2:2:1:5的城市人口結(jié)構(gòu)應(yīng)該變成2:4:2:2。

第二，土地制度調(diào)整。根據(jù)今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011年異地就業(yè)人數(shù)為1.56億。其中，相當(dāng)一部分人擁有宅基地，因此宅基地置換已經(jīng)到了非解決不可的地步。

第三，調(diào)整中央和地方稅負(fù)關(guān)系。這個(gè)問(wèn)題可以通過(guò)市政債和不動(dòng)產(chǎn)稅的方式加以解決。最后，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)。

陳淮認(rèn)為，這四個(gè)方面的調(diào)整沒(méi)有一條可以靠限購(gòu)解決，但缺了任何一條都無(wú)法解決北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。