萬科凈利同比增5.9%；招商地產(chǎn)凈利增近四成，但負債率同比均上升

黃樹輝

同在今日發(fā)布半年報的萬科A(000002.SZ)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)和上半年利潤增長依然強勁，其中萬科實現(xiàn)營業(yè)收入199.9億元，凈利潤29.8億元，同比分別增長19.2%和5.9%；招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長15.90%和39.84%。

但是，兩家地產(chǎn)巨頭半年報“喜中藏憂”，兩家公司的負債率均有所上升。

快速周轉(zhuǎn)凸顯優(yōu)勢

以快速周轉(zhuǎn)和多區(qū)域布局為主要特點的萬科，上半年實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

公告顯示，上半年萬科竣工面積107萬平方米，僅占全年計劃竣工面積729萬平方米的14.7%。而上半年末萬科的已售未結(jié)資源規(guī)模再創(chuàng)紀錄，達到1022萬平方米，對應(yīng)合同金額合計約1187億元。

按照萬科董事局主席王石的說法，萬科今年銷售增長目標為1400億元，下半年約85%的竣工面積和大量已售未結(jié)資源，意味著萬科全年業(yè)績大幅增長基本已成定局。

上半年萬科在深圳、東莞、佛山、天津、沈陽、武漢、無錫、青島八個城市的商品房市場占有率排行居首位，在19個城市商品房市場占有率排名前三。

萬科2011年上半年銷售均價進一步上升至11609元/平方米，萬科董秘譚華杰解釋說，主要是因為結(jié)算結(jié)構(gòu)導(dǎo)致，由于上半年萬科整體結(jié)算規(guī)模不大，因此城市分布并不均勻。尤其一季度，80%的結(jié)算集中于深圳、上海、廣州三個均價較高的城市。

相比之下，以一二線城市高端市場為主的招商地產(chǎn)，其毛利率高于萬科，達到50.43%。而上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為32.1%。

上半年萬科在拿地方面比較謹慎，前七個月新增房地產(chǎn)開發(fā)項目22個，對應(yīng)萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約423萬平方米，新增的非舊改和舊改項目平均土地購置成本約為2500元/平方米，低于去年的地價水平。新進入了5個城市，萬科合計進入城市達到50個。

負債率上升

良好的銷售和謹慎的投資策略讓萬科資金狀況更加穩(wěn)健。截至6月末，萬科持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元，剔除預(yù)收賬款后的各項負債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負債率20.8%，

不過，較2010年末萬科17.5%的凈負債率，2011年萬科凈負債率仍出現(xiàn)上升。

招商地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流下降和負債增加更為明顯。半年報顯示，招商地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從上年度期末的-20億元進一步降至-30億元；同時，負債由年初的387億增加至430億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，負債率的上升主要是受投資加大和預(yù)收賬款增長影響。如招商地產(chǎn)今年上半年加大了向三四線城市拓展力度，已進入17個城市，并在深圳以64.39億元成本拿下蛇口一宗地塊，創(chuàng)下深圳總價地王新紀錄。

根據(jù)Wind按照申萬行業(yè)分類統(tǒng)計，截至7月19日，滬深兩市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有58家公布了中期業(yè)績預(yù)告，其中31家企業(yè)出現(xiàn)虧損、預(yù)減、續(xù)虧或首虧，僅有27家預(yù)增或扭虧。

招商地產(chǎn)半年報稱，當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)均面臨了較大的壓力，融資環(huán)境也日益緊張，多數(shù)企業(yè)放緩了擴張的步伐。存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升成為房企的普遍現(xiàn)象。

在存貨方面，截至6月末，萬科各類存貨中現(xiàn)房存貨比例僅為2.8%，而去年同期萬科的這一指標為4.8%，意味著快速周轉(zhuǎn)策略使得萬科存貨消化進一步趨好。但招商地產(chǎn)的存貨余額卻從年初的387億元上升至445億元。

譚華杰表示，今年萬科的竣工主要集中在第四季度，上半年結(jié)算資源不多。但隨著四季度項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計全年的結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。