《投資者報》分析員 楊秀紅

房地產(chǎn)上市公司的中考成績單向外界泄露了一個秘密：政府調(diào)控政策正在逐漸顯現(xiàn)威力。

自2005年始，政府就拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，時至今日，房價一直高居不下。每年的房地產(chǎn)調(diào)控政策就像在重復(fù)“狼來了”的故事。但是，在多年調(diào)控政策的疊加效應(yīng)下，地產(chǎn)調(diào)控效果開始逐漸顯現(xiàn)。這不僅在央行8月8日的報告中初現(xiàn)端倪，從上市公司的中考成績單中也可略窺一斑。

《投資者報》數(shù)據(jù)研究部統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)發(fā)布2011年中報和公布業(yè)績預(yù)告的70家房地產(chǎn)上市公司，上半年僅實現(xiàn)凈利潤131億元，同比僅增長12.5%。與過去三年的凈利潤增幅相比，2011年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平明顯下滑。

多方數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)政策疊加效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，與此同時出于對上市房企未來的悲觀預(yù)期，基金上半年大量減持上市房企，券商也紛紛下調(diào)對地產(chǎn)股的盈利預(yù)期。

半數(shù)房企半年凈利僅增13%

8月9日，地產(chǎn)四大龍頭“萬保金招”中的兩家公司——萬科A(000002.SZ)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)發(fā)布了2011年中報。

萬科半年報顯示，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約199.9億元，同比增長19.22%；實現(xiàn)凈利潤約29.8億元，同比增長5.88%；每股收益0.27元。

同日，另一地產(chǎn)巨頭招商地產(chǎn)的半年報也亮相。其上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入約80.9億元，同比增長15.9%；實現(xiàn)凈利潤約14.7億元，同比增長39.84%；每股收益0.86元。

雖然同樣處于地產(chǎn)調(diào)控之下，但是萬科過去三年(2008～2010年)年中的成績都沒有如此差過。在過去三年中，萬科中報凈利潤增幅分別為23.56%、22.48%和11.41%。即使在時運不濟的2010年上半年，萬科也保持了逾10%的凈利潤增長。

與此同時，招商地產(chǎn)的猛增勢頭也在2011年驟然減速。在2009年和2010年中，公司凈利潤同比增幅均超過100%，但2011年上半年凈利潤增幅不足40%，凈利潤增幅滑落非常明顯。

與之相比，另一地產(chǎn)龍頭金地集團(600383.SH)則直接發(fā)布預(yù)告稱上半年凈利潤將“有所下降”

據(jù)《投資者報》統(tǒng)計，截至8月10日，在當(dāng)前132家房地產(chǎn)類上市公司中，已經(jīng)發(fā)布中報的公司有21家，加上此前發(fā)布中報業(yè)績預(yù)告和中報業(yè)績快報的公司，目前已經(jīng)有75家房企的中報成績單亮相，占總數(shù)的57%。

根據(jù)中報和業(yè)績預(yù)告，《投資者報》收集到70家房企上半年的凈利潤額，按照最樂觀的成績測算(凈利潤按照業(yè)績預(yù)告增幅區(qū)間上限計算)，上半年這些房企合計實現(xiàn)凈利潤131億元，同比僅增長12.5%。

而在同樣處于房地產(chǎn)調(diào)控下的2008年～2010年，這70家企業(yè)中報凈利潤增速分別達(dá)到48.4%、31.1%和32.2%。

從上述70家房企的規(guī)模來看，這些公司2010年上半年合計實現(xiàn)凈利潤116.6億元，占當(dāng)時全部房地產(chǎn)上市公司凈利潤的57%。

假設(shè)剩下的62家地產(chǎn)公司上半年凈利潤增幅維持其去年中報時的水平，即35.9%，則2011年上半年全部房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤額為249億元，同比增幅也僅能達(dá)到22.5%。房地產(chǎn)業(yè)績增速下滑10個百分點幾成定局。

機構(gòu)看空下半年地產(chǎn)表現(xiàn)

在過去三年中，雖然年年都受到地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，但房地產(chǎn)企業(yè)的年中凈利潤增幅一直高于預(yù)測值，2008年年中房產(chǎn)企業(yè)凈利潤增幅還曾高達(dá)66.7%。

央行8月8日發(fā)布的《2011年第二季度支付體系運行總體情況》顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個季度低于全國平均水平。北京市房協(xié)分析指出，1～7月北京新建普通住房的價格為13623元/平方米，比2010年全年下降8.2%。

對于大多數(shù)房企而言，寒冬可能才剛剛開始。來自國家統(tǒng)計局8月9日的宏觀數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)相關(guān)商品增速繼續(xù)低迷。隨著中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從一線城市逐步深化至二三線城市，使得眾多地區(qū)商品房交易量跌至冰點。房地產(chǎn)相關(guān)商品零售額增速在7月出現(xiàn)明顯下滑。

此外，上市公司的業(yè)績預(yù)告也顯示了對下半年業(yè)績的悲觀預(yù)期。截至8月10日，有8家地產(chǎn)公司對三季報業(yè)績作出預(yù)測，其中4家預(yù)計凈利潤下滑，一家預(yù)計將虧損。這5家公司中，嘉凱城和海德股份預(yù)計前三季度凈利潤將下滑80%以上，濱江集團和廣宇集團預(yù)測凈利潤下滑60%～80%和30%～50%。而ST興業(yè)則直接預(yù)告將繼續(xù)虧損。

對于下半年房地產(chǎn)市場，中金公司預(yù)計，房價將隨著供應(yīng)釋放而緩慢調(diào)整，開發(fā)投資則將呈緩慢持續(xù)下降趨勢，而新開工、土地購置將隨著三四線城市市場銷售放緩而逐步走低，全年的住宅價格將實現(xiàn)穩(wěn)中有降，預(yù)計投資和銷售數(shù)據(jù)在9月份以后有望逐步回落。

根據(jù)Wind統(tǒng)計，最近一個月券商對地產(chǎn)的預(yù)測業(yè)績也大面積調(diào)低。在對74家上市公司做出的2011年每股收益預(yù)測中，券商最近調(diào)低了53家的預(yù)測值，占其預(yù)測總數(shù)的七成。

此外，出于對房地產(chǎn)上市公司的悲觀預(yù)期，基金已經(jīng)率先大幅減持。根據(jù)已經(jīng)披露完畢的2011年上半年基金中報來看，二季度末，基金持有的房地產(chǎn)上市公司數(shù)量由去年的98家下降到今年二季度末的52家。同時，機構(gòu)對地產(chǎn)股的持股數(shù)量和市值分別降至42.7億股和406億元，較去年年底均大幅下降53%。去年年底均上述數(shù)據(jù)則分別為91.4億股和872億元。