三季度75家A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率再度攀升2.75個(gè)百分點(diǎn)。其中，龍頭房企、以資金周轉(zhuǎn)快速著稱的萬科，三季度資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)78.97%

-本報(bào)記者 謝 靜

截至10月27日，WIND數(shù)據(jù)對(duì)78家上市房企三季度報(bào)表進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)整理。在使用上述數(shù)據(jù)時(shí)，《證券日?qǐng)?bào)》記者剔除了三家數(shù)據(jù)異常以及重組房企：ST中房、*ST海鳥以及國興地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，75家A股上市房企無論是在庫存還是資產(chǎn)負(fù)債率，都在節(jié)節(jié)攀升。相應(yīng)的，75家開發(fā)商本已為負(fù)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量凈額繼續(xù)擴(kuò)大；但其賬面上所持的貨幣資金卻在減少。

即便是業(yè)內(nèi)以高周轉(zhuǎn)、工業(yè)化著稱的萬科，三季度的資產(chǎn)負(fù)債率也逼近80%，高達(dá)78.97%，這是2008年以來的最高值。

存貨有望刷新最高紀(jì)錄

75家A股上市房企存貨高達(dá)7258.78億元，逼近去年同期A股全體房企庫存總量。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述75家A股上市房企庫存總額高達(dá)7258.78億元，去年同期這一數(shù)字為5119.72億元，同比增幅41.38%。

其中，庫存最高的前10名房企分別為：萬科、金地、招商、首開、濱江集團(tuán)、泛海建設(shè)、榮盛發(fā)展、嘉凱城、中華企業(yè)以及華發(fā)股份(保利地產(chǎn)尚未對(duì)外發(fā)布三季報(bào))。這10家房企的庫存總額就高達(dá)4540.70億元，占比75家上市房企庫存總量的62.55%。與此同時(shí)，上述10家房企庫存總量同比增幅高達(dá)46.87%，快于行業(yè)整體水平。

事實(shí)上，WIND數(shù)據(jù)顯示，去年三季度A股市場(chǎng)119家上市房企全部庫存不過7913.05億元；而去年全年，119家A股市場(chǎng)上市房企庫存總量也不過8446.59億元——也即，今年已公布三季報(bào)的75家上市房企手中所持庫存總量，就已經(jīng)逼近去年同期整個(gè)開發(fā)商所持的庫存總量。

資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升

平均資產(chǎn)負(fù)債率同比攀升2.75個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額與貨幣資金齊下降。

WIND數(shù)據(jù)顯示，上述75家上市房企負(fù)債總額與資產(chǎn)總額比為72.79%，去年同期這一數(shù)字則為70.18%。而75家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均值則為65.58%，去年同期這一數(shù)字則為62.83%，攀升了2.75個(gè)百分點(diǎn)——無論是總量還是均值，上市房企的資金狀況都在惡化。

其中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的TOP10房企分別為：ST園城(109.95%)、高新發(fā)展(95.27%)、西藏城投(86.96%)、中茵股份(83.58%)、格力地產(chǎn)(82.45%)、濱江集團(tuán)(81.44%)、順發(fā)恒業(yè)(81.41%)、寧波富達(dá)(80.76%)、ST蘭光(79.61%)以及中潤投資(79.30%)。

值得一提的是，因工業(yè)化、高周轉(zhuǎn)而著稱的萬科，其資產(chǎn)負(fù)債率險(xiǎn)險(xiǎn)入圍資產(chǎn)負(fù)債率前10名榜單——截至3季末，萬科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.97%——這一數(shù)字是2008年以來、近4年期間里的最高值。

　相應(yīng)的，上市房企的所持的現(xiàn)金流在持續(xù)減少：經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-452.30億元，去年同期這一數(shù)字為-360.86億元，降幅為25.34%。與此同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模也有所降低。WIND數(shù)據(jù)顯示，75家A股上市房企所持貨幣資金總量為1327.71億元，去年同期這一數(shù)字為1407.79億元，同比降幅為5.69%。

其中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額倒數(shù)前10名分別為：首開股份(-66.98億元)、嘉凱城(-36.98億元)、金地集團(tuán)(-36.17億元)、濱江集團(tuán)(-33.65億元)、招商地產(chǎn)(-27.41億元)、陽光城(-24.63億元)、福星股份(-19.00億元)、億城股份(-18.47億元)、中華企業(yè)(-17.34億元)以及泛海建設(shè)(-16.23億元)。

負(fù)債高企卻利潤大增

少數(shù)股東權(quán)益大幅增加，房企利潤誰在分一杯羹？

截至三季末，75家A股上市房企平均銷售凈利率為14.69%，去年同期這一數(shù)字為10.20%；相應(yīng)的，75家房企平均銷售毛利率水平為41.20%；而去年同期這一數(shù)字則為39.55%——雖然面臨嚴(yán)厲的調(diào)控，但是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率水平依舊表現(xiàn)良好。

去年以來，貨幣政策從緊致使房地產(chǎn)自籌資金占比在節(jié)節(jié)攀升。然而，在資本回報(bào)率如此之高的房地產(chǎn)行業(yè)，想吸引非銀行信貸資金進(jìn)入并非難事。而房企以各種渠道和手段進(jìn)行融資更是常態(tài)。一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)在于，少數(shù)股東權(quán)益一項(xiàng)的變化——這一項(xiàng)從某種程度是反映了上市公司吸引社會(huì)各類股東投入資金的變化情況。

市場(chǎng)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因銀行貸款收緊，因此房企以合作的形式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的數(shù)量日益增多。而這些新引進(jìn)來的資金伙伴，往往以少數(shù)股東的身份存在，并要求固定比例的報(bào)酬。在這種情形下，一旦開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入到結(jié)轉(zhuǎn)階段，這些少數(shù)股東往往會(huì)獲得巨大的投資權(quán)益。

雖然，此時(shí)尚未到年底結(jié)算高峰期，歸屬于少數(shù)股東權(quán)益亦相對(duì)有限。不過，WIND數(shù)據(jù)顯示，歸屬于75家A股上市房企少數(shù)股東權(quán)益總額為462.08億元，同比增幅為45.11%；相應(yīng)的，歸屬于上市公司股東的權(quán)益總額為2562.57億元，同比增幅為17.59%——可以從數(shù)據(jù)中看出，少數(shù)股東權(quán)益在增長速度以及整體規(guī)模上都有顯著增加，且高于資本市場(chǎng)上股東所獲權(quán)益的增長幅度。