鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2011財(cái)新峰會(huì)11月11-12日在北京舉行，會(huì)議主題為“尋找真實(shí)的成長(zhǎng)”，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。以下為分論壇《地產(chǎn)解題》文字實(shí)錄：

[21:04:43] 主持人：各位先生、各位女士，非常大家今天跟我們一起來(lái)參加解答地產(chǎn)難題的的環(huán)節(jié)，我們今天非常榮幸的請(qǐng)到了五位嘉賓一起討論話題，我們現(xiàn)在有請(qǐng)他們到臺(tái)上就坐。

我們知道地產(chǎn)在中國(guó)是持續(xù)很多年的一個(gè)非常熱門的話題，這個(gè)可能在其他國(guó)家也很少見(jiàn)到大家這么關(guān)注房地產(chǎn)的問(wèn)題，而且中國(guó)的經(jīng)濟(jì)這么多年來(lái)越來(lái)越緊的跟房地產(chǎn)放在了一起，尤其是宏觀調(diào)控，一直都是跟房地產(chǎn)的調(diào)控伴隨，這一輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)看到了，房?jī)r(jià)確實(shí)往下降了，這是好幾年不曾看到的一個(gè)現(xiàn)象，很多擔(dān)心、焦慮還是沒(méi)有結(jié)束，以前擔(dān)心房?jī)r(jià)什么時(shí)候開(kāi)始降，現(xiàn)在擔(dān)心的是一要降多久，降到什么時(shí)候，以及現(xiàn)在調(diào)控的政策什么時(shí)候退出，退出了之后又會(huì)怎么樣，在這些問(wèn)題沒(méi)有得到解答之前，大家好象頭頂上有一個(gè)靴子懸在那兒，始終沒(méi)有辦法放下心來(lái)。今天請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的五位嘉賓從不同的角度，他們有做研究的，有做實(shí)物的，也有長(zhǎng)期跟進(jìn)國(guó)家政策，甚至參與了中國(guó)這一輪的住房改革制定的專家們，我們今天可以跟他們一起來(lái)源討論這些問(wèn)題，我們先請(qǐng)他們每個(gè)人做一個(gè)單獨(dú)的發(fā)言，然后有一個(gè)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，與他們一起討論中國(guó)房地產(chǎn)的這個(gè)話題。

首先有請(qǐng)中華全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)聶梅生會(huì)長(zhǎng)。

[21:08:17] 聶梅生：如果說(shuō)到房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得不能脫離年初國(guó)家的調(diào)控政策，或者說(shuō)這個(gè)令，那令的，當(dāng)初出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，到11月份的結(jié)點(diǎn)，有四件事情已經(jīng)達(dá)到了，一是把投機(jī)性購(gòu)房擠出去，把一部分的明顯泡沫擠出去。二是這次調(diào)控政策當(dāng)中很大的一些篇幅是放到保障性住房上的，大家老是說(shuō)前面房?jī)r(jià)的部分，保障性1000萬(wàn)開(kāi)工建設(shè)，加上去年的500萬(wàn)套，實(shí)際上是1500萬(wàn)套在建，這件事情也是沒(méi)有懸念的完成了。為什么這1000萬(wàn)套這么重要，是因?yàn)檫@個(gè)月剛剛國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出來(lái)的房地產(chǎn)投資，大家可能不太注意這個(gè)事情，到了今年1-10月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出臺(tái)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資到了將近5萬(wàn)億，已經(jīng)超過(guò)了去年全年的投資，說(shuō)房地產(chǎn)有什么大事，到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了去年的總投資，但是我要說(shuō)一句，這個(gè)五萬(wàn)億當(dāng)中有1萬(wàn)億是保障放投的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局是很容易讓你忽略這個(gè)的。它是放到房地產(chǎn)的投資，并不是商品房的投資，而其他的投資都是商品房的投資，只有投資這一項(xiàng),這里含了保障房，所以保障今年起了很大的作用，也就是房地產(chǎn)商品房的投資在下降。三是投資，其實(shí)政府很關(guān)心投資會(huì)不會(huì)降，因?yàn)橥顿Y一降的話，上下游什么事都出來(lái)了，投資沒(méi)降，還漲了，所以沒(méi)有對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有過(guò)大的影響。最后一個(gè)就是商品房的整個(gè)的房地產(chǎn)投資在逐漸的回調(diào)，回調(diào)的趨勢(shì)還是比較明顯的，從35%、36%，現(xiàn)在將近31%，到最后幾個(gè)月，保障房的投資已經(jīng)投完了，商品房的投資肯定會(huì)減少，所以我估計(jì)到今年年底投資增速會(huì)到30%以下，到明年上半年回到20幾，把過(guò)多的上一次刺激政策發(fā)出來(lái)的十萬(wàn)億的貸款，再加上地方融資平臺(tái)，那肯定是15萬(wàn)億以上的房地產(chǎn)投資擠出去。另外，年初的目標(biāo)為什么說(shuō)是放心的，各個(gè)地方政府都是要問(wèn)責(zé)的，現(xiàn)在看起來(lái)已經(jīng)達(dá)到了，因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)增長(zhǎng)是跟GDP掛鉤的，現(xiàn)在漲的最多的也是在5以內(nèi)，GDP低于人均可支配收入減掉CPI以后的數(shù)現(xiàn)在還有7.8%，房?jī)r(jià)不會(huì)漲那么多，所以我覺(jué)得從這四個(gè)方面來(lái)講年初定的這些事，到現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)基本達(dá)到，但是目前這個(gè)局面是在回調(diào)的階段。 聶梅

[21:09:29] 主持人：聶會(huì)長(zhǎng)對(duì)于現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)還是比較樂(lè)觀，覺(jué)得今年調(diào)控工作完成的相當(dāng)不錯(cuò)，接下來(lái)我們討論調(diào)控政策是否要退出，什么時(shí)候退出的問(wèn)題，下面情況汪濤來(lái)發(fā)表一下看法。 主持人：聶會(huì)

[21:13:07] 汪濤：剛才聶女士說(shuō)今年定的4個(gè)目標(biāo)漏洞可以達(dá)到，現(xiàn)在讓市場(chǎng)比較擔(dān)心的是房?jī)r(jià)可以降多少，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)說(shuō)更關(guān)心的是房地產(chǎn)的施工建設(shè)會(huì)降多少，我對(duì)投資的數(shù)字不是

特別關(guān)心，這里面含有土地交易的價(jià)值在里面，如果真的是保障房建的比較多的話，而且保障房?jī)?chǔ)蓄供應(yīng)是非常便宜的價(jià)格供應(yīng)的話，投資額增長(zhǎng)并不快，施工或者建設(shè)的量會(huì)比較大，所以我看的是施工面積、竣工面積等。以前統(tǒng)計(jì)局一般都是公布商品房這一類的數(shù)據(jù)，但是今年商品房數(shù)據(jù)里面大量涵蓋了保障性住房，到9月份之前新開(kāi)工建設(shè)勢(shì)頭非常迅猛，一是包含了保障性住房，還是這個(gè)保障性住房只是挖了一個(gè)坑但是沒(méi)建，昨天住建部報(bào)出來(lái)的數(shù)字有1000萬(wàn)套已經(jīng)開(kāi)工，但是有1/3只是挖坑在建，這個(gè)很符合我們之前想象的預(yù)期。為什么我們這么說(shuō)呢？其實(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響最重要的倒不是房降了多少，會(huì)不會(huì)有金融危機(jī)、次貸危機(jī)，最重要的是他對(duì)上下游的連接，鋼筋、水泥、化工產(chǎn)品、工程機(jī)械等，包括下游的家電等，這些的需求是什么樣子，我們看鋼筋、水泥今年的增長(zhǎng)是個(gè)位數(shù)的，因此我們看出就判斷開(kāi)工建設(shè)里面有一部分是保障性住房，而其中又有很多都是虛報(bào)的，并沒(méi)有真正的開(kāi)工建設(shè)。下一步怎么走，我們初步的判斷是這樣的，在座的各位專家可能比我清楚。我們的判斷在目前政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有改變的情況下，商品房的銷售可能會(huì)進(jìn)一步下降，而開(kāi)發(fā)商對(duì)他們來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流也有問(wèn)題，資金信貸也不見(jiàn)得能拿到，預(yù)售款也在下降，因此從商品房這塊來(lái)說(shuō)，剛才聶女士也說(shuō)到了會(huì)回落。保障性住房在建的沒(méi)有完工的有1500萬(wàn)套，因?yàn)槿ツ觊_(kāi)工了500多萬(wàn)套，當(dāng)年只建了30多萬(wàn)套，今年可能要完工不知道多少萬(wàn)套，也許2、3百萬(wàn)套。明年再要開(kāi)工不管是800萬(wàn)套還是1000萬(wàn)套，還有很大量，這個(gè)量從開(kāi)工的量說(shuō)并不少，但問(wèn)題是政府能否把這塊做實(shí)，開(kāi)工之后真的對(duì)鋼筋、水泥的需求，而不是挖坑、剪彩就算開(kāi)工了。這一塊還需要政府怎么把資金做到位，讓地方政府真正的有動(dòng)力去做，最近9月份國(guó)務(wù)院會(huì)議出臺(tái)了一些指導(dǎo)意見(jiàn)，其中包括財(cái)政多出一點(diǎn)，銀行多貸一點(diǎn)，再鼓勵(lì)企業(yè)多多投入，這些方面都談到了，下面就要看執(zhí)行。我覺(jué)得樂(lè)觀一點(diǎn)看，因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴穷^等經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大任務(wù)，所以明年政府盡力會(huì)做實(shí)，雖然商品房的新開(kāi)工會(huì)面臨下降，明年整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該不會(huì)比今年差，但是比今年的增速會(huì)下降，水平不會(huì)比今年低，但是增速會(huì)比今年低，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，這方面還是有負(fù)面的影響。

[21:13:55] 主持人：謝謝汪老師的繼續(xù)的發(fā)揮。我們已經(jīng)聽(tīng)出來(lái)把今天的討論已經(jīng)很精彩，因?yàn)榇蠹业挠^點(diǎn)并不完全一致，這樣才有聊頭，下面接著請(qǐng)著名的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠先生發(fā)言。 主持

[21:32:48] 謝國(guó)忠：房子首先是一個(gè)泡沫，今天就爆了，房?jī)r(jià)要爆了下滑的通道是三年，房?jī)r(jià)爆了的話，價(jià)格下降的話，幾個(gè)月或者一年就結(jié)束了，我覺(jué)得這個(gè)是從技術(shù)性上面判斷的事情。從價(jià)格上說(shuō)的話，必須收入、房租成正比的，如果在泡沫的時(shí)候，大家都是靠?jī)r(jià)格上升來(lái)賺錢的，如果沒(méi)有泡沫的話，就要真的有回報(bào)，一般租金回報(bào)率在住宅至少是5%，可能比這個(gè)還高，像辦公樓要百分之十幾甚至更高才會(huì)剎住車，我們離這個(gè)距離還是很遙遠(yuǎn)的，如果下滑的話還有很長(zhǎng)時(shí)間的。

下滑的時(shí)候會(huì)有很多人等著買房子，這些消耗完了之后的話，你又得消化，因?yàn)橄旅嬖俚鹊鹊脑捠杖敫?，所以這一浪一浪的，我覺(jué)得會(huì)和美國(guó)在05、06年的情況差不多，大家很關(guān)心的事情是能不能救，很多人把房地產(chǎn)看作是政府讓他漲就漲，政府讓他跌就跌的，2008年救的時(shí)候花了那么多的錢，今天要去救的話會(huì)花更多的錢，今天的條件跟2008年不一樣，貿(mào)易順差已經(jīng)變小了，如果你再扔很多錢的話，馬上就會(huì)出現(xiàn)逆差，如果出現(xiàn)逆差的話，人民幣如果出現(xiàn)貶值的壓力，如果出現(xiàn)貶值的壓力，全球就不會(huì)前進(jìn)，本來(lái)想從泡沫里面打氣的，但是這個(gè)泡沫是漏的，如果要去救的話，機(jī)會(huì)也是很小的。我相信政府也不會(huì)這么想，2008年救的的時(shí)候是把經(jīng)濟(jì)搞壞了，如果再去這么做，誰(shuí)去承擔(dān)責(zé)任，很多開(kāi)發(fā)商還等著政府去救他，我覺(jué)得這不是一個(gè)明智的選擇。我覺(jué)得很多企業(yè)都會(huì)破產(chǎn)， 企業(yè)重組，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不能夠有2萬(wàn)多家，中國(guó)這個(gè)國(guó)家可能有2000家都會(huì)覺(jué)得多，重組之后這個(gè)行業(yè)才能變的健康，所以不需要搞泡沫來(lái)維持盈利，是因?yàn)橛辛艘?guī)模之后，做好了以后，做房子要跟做汽車一樣，你做的好賣個(gè)好價(jià)錢，不能說(shuō)是明天要漲價(jià)你今天才賣個(gè)好價(jià)錢，只有這樣的模式才能夠維持下去，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，泡沫倒了之后對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是有好處的。

對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響可能會(huì)有，但是房子不是不造，只是賣房子的價(jià)格變了，如果造房子的價(jià)格不變成的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)是有影響的。如果是沒(méi)有銷售的，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有意義。我覺(jué)得要有決心讓價(jià)格下來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是有限的。

最后，對(duì)金融的影響，其實(shí)會(huì)比較嚴(yán)重，銀監(jiān)會(huì)說(shuō)叫1/3的銀行貸款跟房地產(chǎn)有關(guān)，其實(shí)很多錢倒來(lái)倒去都倒到房地產(chǎn)里面去，像剛才說(shuō)的鋼筋、水泥這些都是搞到房地產(chǎn)里面去了，中國(guó)的話在房地產(chǎn)里面的資金的規(guī)模是巨大的，而且有些地方土地的價(jià)格漲了100倍，這十年掉了90%，還漲了10倍，所以很肯定掉90%的，中國(guó)的政府負(fù)債率不是很低，壞帳的出現(xiàn)的話，不應(yīng)該把它簡(jiǎn)單的看成像美國(guó)一樣，因?yàn)橹袊?guó)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的都是比較正規(guī)一些的，所以開(kāi)發(fā)商借到錢的話，就交給政府了，所以我們對(duì)壞帳的理解是今天的壞帳是昨天政府的財(cái)政收入，這個(gè)可以理解為是假的財(cái)政收入，不是賺來(lái)的錢，是借來(lái)的錢，只不過(guò)是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的借的錢，政府還是有融資能力的，通過(guò)政府發(fā)債去注資銀行，中國(guó)的金融體系要恢復(fù)的話肯定是有能力的，中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整對(duì)國(guó)家是很有利的，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也很有利，對(duì)經(jīng)濟(jì)也有利，對(duì)金融打擊的話是能夠承受的，總的來(lái)說(shuō)是一件好事情。

[21:43:56] 主持人：謝謝謝國(guó)忠先生發(fā)言，現(xiàn)在有請(qǐng)范小沖發(fā)表一下對(duì)房地產(chǎn)的看法。 主持人：謝謝

[21:45:44] 范小沖：我想說(shuō)三點(diǎn)，第一天沒(méi)有踏下來(lái)，現(xiàn)在只是一個(gè)轉(zhuǎn)型，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)靠出口、投資、泡沫、勞動(dòng)力和資源的推動(dòng)肯定不行，還有像房地產(chǎn)工資靠增值、囤地，這個(gè)路肯定也走不通，所以今天實(shí)際上是一個(gè)轉(zhuǎn)型，而中國(guó)的大背景城市化需求都沒(méi)有變化，大家說(shuō)市場(chǎng)不行了，其實(shí)市場(chǎng)還不是很旺盛，只是政府在打壓，為什么會(huì)有房票呢？而跟美國(guó)、歐洲現(xiàn)在沒(méi)有需求的情況完全是兩回事，所以今天實(shí)際上是一個(gè)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型并不很可怕，如果轉(zhuǎn)好了，可能預(yù)示著未來(lái)更健康更好的發(fā)展，就像十年前中國(guó)加入WTO，很多人都擔(dān)心中國(guó)的汽車產(chǎn)業(yè)沒(méi)戲了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要經(jīng)過(guò)怎么怎么樣一個(gè)痛苦的過(guò)程，十年過(guò)后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)變成了世界的老二，如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)好了，我覺(jué)得對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)的房地產(chǎn)修改一個(gè)更好的未來(lái)，所以今天在轉(zhuǎn)型調(diào)控，本來(lái)也是去杠桿化，也是個(gè)去泡沫的過(guò)程。

第二，今天這個(gè)論壇的主題非常好叫“尋找真實(shí)的成長(zhǎng)”，像過(guò)去房地產(chǎn)公司也是一樣，過(guò)去靠杠桿、囤地、土地增值，而不是靠自己辛辛苦苦造好房子創(chuàng)造的價(jià)值，即使過(guò)去的規(guī)模做的再大，靠這種簡(jiǎn)單的規(guī)模，簡(jiǎn)單的消耗土地，靠泡沫，這種成長(zhǎng)是不真實(shí)的，今天這輪調(diào)控讓真正的和泡沫可以看清楚，能夠創(chuàng)造真正的實(shí)實(shí)在在的企業(yè)，我想這會(huì)有一個(gè)成長(zhǎng)，所以今天這些企業(yè)轉(zhuǎn)型也有一個(gè)方向，所以追求真實(shí)的成長(zhǎng)，這個(gè)更加有意義。

第三，今天大家說(shuō)房?jī)r(jià)暴漲，肯定對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和承受問(wèn)題很大，但是房?jī)r(jià)暴跌帶來(lái)的問(wèn)題更大，作為房地產(chǎn)公司，尤其是品牌公司也有一定的責(zé)任，不能今天說(shuō)為了跑現(xiàn)金流30%、40%就跑了，他是教師，他有責(zé)任，作為房地產(chǎn)公司，對(duì)他的老客戶也是有責(zé)任的，大家簡(jiǎn)單的這么說(shuō)可以你有合約精神，你有契約精神，你當(dāng)年買了，要認(rèn)輸，但是作為品牌開(kāi)發(fā)商，這些客戶也是你的客戶，有責(zé)任保護(hù)他們的財(cái)產(chǎn)的保值和增值，現(xiàn)在現(xiàn)金流緊張，企業(yè)也遇到了非常多的困難，在這種困難下應(yīng)該想更多的辦法，比如說(shuō)住宅做一些商業(yè)，這樣可以多渠道融資，或者采取一些做加法，不一定做減法，或者在老客戶中采取一定的方法，我覺(jué)得可能對(duì)降價(jià)也需要有一定的策略，也要對(duì)老客戶，對(duì)真正的這些資產(chǎn)也要負(fù)責(zé)。謝謝。

[21:46:34] 主持人：謝謝范總，現(xiàn)在的形勢(shì)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講并不是很好，因?yàn)榻祪r(jià)已經(jīng)開(kāi)始了，大家都盯著說(shuō)現(xiàn)在到底誰(shuí)扛不住扛不住，但是我看范總還是很樂(lè)觀的，覺(jué)得轉(zhuǎn)型對(duì)地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)好事，接下來(lái)請(qǐng)蔡總講講對(duì)地產(chǎn)形勢(shì)的看法。 主持人：謝謝

[21:49:49] 蔡洪平：今年沒(méi)有房地產(chǎn)上市，香港也是這樣，內(nèi)地也是這樣，從資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)資金支持的的角度來(lái)說(shuō)已經(jīng)斷掉了，已經(jīng)斷了很久了，上半年我們發(fā)了一些債，不少外匯債、高息債，大概也沒(méi)超過(guò)1千億港幣，量也不大，是近年來(lái)地產(chǎn)融資最低的。

我同意剛才大家說(shuō)的，現(xiàn)在的現(xiàn)象很明顯，地產(chǎn)確實(shí)在未來(lái)的幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，如果政府不再有什么動(dòng)作的話，還會(huì)降，還會(huì)造成很大的振蕩，未來(lái)兩三個(gè)月會(huì)聽(tīng)到有倒閉的房地產(chǎn)或者砸玻璃的現(xiàn)象。去年我買的房是2萬(wàn)一平方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一萬(wàn)三、一萬(wàn)四，我當(dāng)然還給你了了，你說(shuō)市場(chǎng)行為，汪濤：深圳判決業(yè)主是贏的，房地產(chǎn)是輸?shù)?。告狀的也有道理，說(shuō)這樣做是政府硬調(diào)下來(lái)了，這不是市場(chǎng)行為，本來(lái)市場(chǎng)有需求的，但是硬是不讓買房子，所以房?jī)r(jià)跌了能不找你嗎？我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間，可能會(huì)驚心動(dòng)魄的呈現(xiàn)在我們面前，我們會(huì)看到一場(chǎng)非常慘烈的房地產(chǎn)大調(diào)整，目前來(lái)說(shuō)這個(gè)趨勢(shì)好像今年春節(jié)前后房地產(chǎn)的冬天真的到了。

我認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象一部分人很痛快，終于跌了，甚至是越低越好，但是房?jī)r(jià)漲的時(shí)候還有一邊投資樂(lè)的時(shí)候還沒(méi)有人出聲，今天中國(guó)沿海地區(qū)的中產(chǎn)企業(yè)85%是有房的，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候沒(méi)有人買，而且在偷著樂(lè)，如果這85%人的房?jī)r(jià)跌下去的話，這帶來(lái)的動(dòng)亂會(huì)更可怕，這只是剛剛開(kāi)始，這會(huì)在地產(chǎn)問(wèn)題造成階級(jí)對(duì)立的。

我思考的問(wèn)題還是剛才汪濤說(shuō)的問(wèn)題，就是一個(gè)活生生把地產(chǎn)打下去也不是難題，一個(gè)政府團(tuán)結(jié)起來(lái)下決心整死一個(gè)行業(yè)不是一個(gè)難題，會(huì)很容易出現(xiàn)的，2007年房?jī)r(jià)還是可以的，主要的房?jī)r(jià)亂漲是2009年以后，分子高了以后，分母必定漲，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)，不是一個(gè)地產(chǎn)商的毛病，不要怪地產(chǎn)商，我知道你們最近非常辛苦。我認(rèn)為現(xiàn)在的問(wèn)題如果這樣下去，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)在什么地方，所謂的三個(gè)“火車頭”，一是出口，人民幣在不斷升值，我們知道出口的東西是有限的，這個(gè)國(guó)家根本就不存在強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)。二是投資拉動(dòng)也夠嗆，高鐵也在建設(shè)，地方融資平臺(tái)也在收縮，現(xiàn)在至少在持續(xù)的原來(lái)投資的慣性下，投資拉動(dòng)這條線在未來(lái)是不應(yīng)該軟的。三是內(nèi)需，原來(lái)地產(chǎn)這個(gè)東西價(jià)格是高，但是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)客觀影響來(lái)說(shuō)，需求是很大的，它是橫跨了兩個(gè)部，一個(gè)是消費(fèi)，一個(gè)是投資拉動(dòng)。在建四、五環(huán)的時(shí)候，我們可以地基、橋梁都建過(guò)去，如果沒(méi)有這些開(kāi)發(fā)過(guò)去的話，后面的建設(shè)也會(huì)下來(lái)，如果三個(gè)“火車頭”都下來(lái)的話，明天是否依然會(huì)更好，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。

回到老問(wèn)題，有一個(gè)偉人告訴我，一個(gè)國(guó)家也好，一個(gè)地方也好，你要改變一個(gè)結(jié)構(gòu)，我至少目前沒(méi)有看到中國(guó)有這樣的偉人，如果我們把他之打壓下去還會(huì)有其他的問(wèn)題，…公務(wù)員真的要買不起房子，如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)都下來(lái)之后，有錢…沒(méi)錢的還是買不起房子，整個(gè)GDP的上下線要特別小心。像日本和美國(guó)一樣，人們對(duì)…房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的…整個(gè)幾億人口都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格都是低的，我認(rèn)為后果非?？膳?，我們說(shuō)美國(guó)人是…中國(guó)人…，為了明年十八大的選舉，說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)…，地方財(cái)政是這樣的，很多地方是兩級(jí)管理，是區(qū)里面收的錢，他只說(shuō)是市財(cái)政8%，是什么解決什么問(wèn)題，千萬(wàn)不要忘了把中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破了，…公這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被糟蹋了，我就不相信還可以在上面畫汪濤：汪濤：很美好的畫，可能問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)重。

[21:58:41] 主持人：大家分別發(fā)表自己的看法，分歧很大，第二個(gè)問(wèn)題，根據(jù)大家對(duì)各種形式的判斷，我有一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在中國(guó)這一輪的房地產(chǎn)的調(diào)控，是不是應(yīng)該結(jié)束了？應(yīng)該怎么結(jié)束，不管你認(rèn)為或者比方說(shuō)我想應(yīng)該繼續(xù)下去，但是繼續(xù)到什么時(shí)候，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策既然是一輪調(diào)控，總有退出的時(shí)候，到底什么時(shí)候退出，以及以什么方式，調(diào)控，我我們知道這一輪，調(diào)控跟2008年非常不一樣。那一次，主要以貨幣政策為主在做調(diào)控，控制的是一個(gè)貨幣的流量，這次在貨幣政策實(shí)行了一段時(shí)間，以后，政府迫不及待使出了行政管控的方法，各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，從各方面一直到現(xiàn)在，真正起到作用的可能限購(gòu)的威力是比較大的，它真正把想買房的拍到買房群體之外了，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控本來(lái)就有特殊之處，措施是依靠組合拳，所以請(qǐng)大家暢所欲言對(duì)是否退出發(fā)展發(fā)表看法，同時(shí)也講一講哪些可以退出，哪些不應(yīng)該退出，或者未來(lái)應(yīng)該以什么樣的前提條件下才可以退出按，大家再繼續(xù)發(fā)表你們的高見(jiàn)。 主持

[22:00:22] 聶梅生：謝謝主持人，主持人關(guān)于調(diào)控這個(gè)事，我覺(jué)得沒(méi)有必要討論，因?yàn)槟悴皇钦f(shuō)了嗎，我把他這段話再念一下，對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)整措施，絕不可能有絲毫動(dòng)搖，我覺(jué)得總理已經(jīng)講了，我們?cè)趺磥?lái)講退出呢，我覺(jué)得不存在這個(gè)前提。是不可能退出。剛剛講完了，因?yàn)槲彝耆脭?shù)據(jù)說(shuō)話，要有根本，不太會(huì)暢想，明年后年的事，我覺(jué)得咱們就先說(shuō)到今年年底，我覺(jué)得不能退出，為什么這么說(shuō)呢？不管說(shuō)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字這么不對(duì)那么不對(duì)，還得拿這個(gè)數(shù)字來(lái)說(shuō)事，我說(shuō)一說(shuō)目前房地產(chǎn)的總的情況，并不是像媒體講的怎么樣。

9月份的銷售面積是一億平方米，比去年的9月份還多，比8月份多多了，10月份也沒(méi)有壞到哪去，和去年的10月少一點(diǎn)點(diǎn)，這種情況之下，我們確實(shí)出現(xiàn)了持續(xù)回調(diào)過(guò)程，這個(gè)從70個(gè)大中城市里可以看出，漲價(jià)的在鋏潲，降價(jià)的在增加，持續(xù)在24個(gè)，這個(gè)月還沒(méi)有報(bào)出來(lái)，剛剛有點(diǎn)兒成績(jī)，并不穩(wěn)定，兩個(gè)月的數(shù)據(jù)在表現(xiàn)回調(diào)，沒(méi)準(zhǔn)你現(xiàn)在一放松，不調(diào)控了，沒(méi)準(zhǔn)就還反彈了呢。到今年年底，我認(rèn)為政策不會(huì)放松，再加上總理也這么說(shuō)了。再說(shuō)明年，我認(rèn)為明年兩會(huì)之前，除非出現(xiàn)一些特別大的問(wèn)題，比如說(shuō)很多開(kāi)發(fā)商之間的資金鏈會(huì)斷裂，我認(rèn)為不可能，據(jù)我了解，我下面的很大大的開(kāi)發(fā)商，我沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪一個(gè)會(huì)斷。因?yàn)槲姨懒耍ツ觊_(kāi)發(fā)商已經(jīng)充電還是充的比較足的，而且很多大的房地產(chǎn)經(jīng)歷了，去年大的危險(xiǎn)，現(xiàn)在情況真不一樣，倒是修改一些小的開(kāi)發(fā)商在并購(gòu)這一塊非?；钴S的，并不是以破產(chǎn)的形勢(shì)出現(xiàn)，是以項(xiàng)目帶企業(yè)一塊賣了，資金鏈比較好，把項(xiàng)目全部接過(guò)來(lái)，像萬(wàn)科去年合并今年的項(xiàng)目就非常多，以另外一種形式出現(xiàn)，即便到明年的兩會(huì)之前，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)特別驚天動(dòng)地的事，我認(rèn)為不可能，

這種情況之下，即使要放，也是和別的，單項(xiàng)的，比如說(shuō)我現(xiàn)在就在呼吁，應(yīng)該在現(xiàn)在通貨膨脹這個(gè)事情稍微傳口氣，CPI指數(shù)低于6了，這種情況下，貨幣政策已經(jīng)開(kāi)始微調(diào)，但這個(gè)微調(diào)當(dāng)中對(duì)房地產(chǎn)可能不體現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)貸押的比較緊，但是我們很多做研究的人員，認(rèn)為首先把個(gè)人低壓貸款的第一套，這一塊應(yīng)該放，你不能說(shuō)我第一套就沒(méi)有房子，結(jié)果前一段時(shí)間銀行把這一段也不給了，這絕對(duì)屬于民生問(wèn)題，這個(gè)應(yīng)該放松。如果貨幣政策放松，會(huì)微調(diào)，不會(huì)一腳踩上去非得熄火不可，絕對(duì)沒(méi)有必要。總理不是講了，使房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，并不是說(shuō)把房地產(chǎn)總中國(guó)的整個(gè)格局當(dāng)中出局了，我覺(jué)得好像還不是這么一個(gè)政策的刺激。我認(rèn)為可能目前調(diào)控政策不會(huì)放松，而且會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間資金鏈?zhǔn)欠浅＞o張的，我還是同意標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的估計(jì)，它說(shuō)的比較清楚，就是資金鏈會(huì)在6個(gè)月到12個(gè)月期間非常緊張，我同意這個(gè)。房地產(chǎn)不會(huì)就市，也不會(huì)轉(zhuǎn)向，我覺(jué)得中的房地產(chǎn)十年九控，從2003年就開(kāi)始調(diào)控，而且新政年年有，年年刷新新政，所以我覺(jué)得房地產(chǎn)的調(diào)控明年一定會(huì)有新政，這個(gè)新政會(huì)的方向我覺(jué)得會(huì)在一些體制性文件下，比如說(shuō)房產(chǎn)稅、比如說(shuō)關(guān)于土地出讓制度和關(guān)于房地產(chǎn)的金融的這一塊，實(shí)際現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始比原來(lái)多多了，現(xiàn)在融資很多了，現(xiàn)在除了信托以外，各種基金已經(jīng)開(kāi)始起了，這一輪房?jī)r(jià)上升，我個(gè)人的汪濤：看法，我覺(jué)得實(shí)際上還是貨幣政策，你放了太多流動(dòng)性以后，肯定流到了最快掙錢的房地產(chǎn)，結(jié)果房地產(chǎn)一打壓這部分錢就跑到了高利貸，所以這個(gè)錢還在那兒，他今天不讓我買房子，我去炒高利貸，就是這么一回事，所以一定要有一個(gè)金融平臺(tái)的事情出現(xiàn)，這方面都會(huì)是明年十八大之前的體制性的改革或者新政，這也叫調(diào)控。

[22:00:51] 主持人：謝謝聶會(huì)長(zhǎng)，講的非常細(xì)，非常具體。 主持人：謝謝

[22:02:18] 汪濤：我也同意，我覺(jué)得整個(gè)政策不會(huì)退出，毫無(wú)疑義做了差不多兩年才剛開(kāi)始，出了一點(diǎn)而成績(jī)，如果現(xiàn)在推出的話，房?jī)r(jià)可能報(bào)復(fù)性的反彈，有點(diǎn)像2009年的時(shí)候，最主要的這次組合拳里頭，有最重要的一拳是保障房，保障房現(xiàn)在號(hào)稱是開(kāi)工了1500萬(wàn)套，但是建成了多少大家能看到嗎？看不到。如果看到了以后，可能對(duì)市場(chǎng)的信心，可能對(duì)買房者的信心覺(jué)得供給已經(jīng)在那兒，不用恐慌性購(gòu)房了，可以平易市場(chǎng)的情緒，現(xiàn)在在沒(méi)有看到的情況下，如果退出可能真的會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，如果真的退出了這放了政策，政府又可以依靠土地財(cái)政了，對(duì)保障性住房又沒(méi)有這個(gè)熱情了，如果現(xiàn)在退出了，這一兩年的調(diào)控就此宣告失敗。所以我認(rèn)為不應(yīng)該退出，什么時(shí)候退出總應(yīng)該有那個(gè)時(shí)候，商品房還得放松下來(lái)，具體時(shí)間就很難說(shuō)了，是明年的什么時(shí)候還是后年的什么時(shí)候，就要看外圍的經(jīng)濟(jì)情況，如果出口大幅度的下滑了，需要一個(gè)內(nèi)需來(lái)支撐一下，政府也會(huì)擔(dān)心，因?yàn)檎赡懿皇翘貏e的關(guān)心某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能不能活下去，但是它特別關(guān)心整個(gè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)等等這些東西。所以這些東西才是它最看中的目標(biāo)。我還想說(shuō)一下剛才謝國(guó)忠也說(shuō)了泡沫的事情，我覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)應(yīng)該由不少泡沫的成分，但是在短期內(nèi)是一個(gè)可以持續(xù)的泡沫，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，我們看購(gòu)房人的收入跟收入房?jī)r(jià)比、租金收入比這些看起來(lái)都是比較瘋狂的，但是為什么中國(guó)的房地產(chǎn)還是有這么多的需求，現(xiàn)在房地產(chǎn)的萎靡應(yīng)該是政府限制下去的，而且很明顯，一線城市特別不好，二弦城市稍微不好一點(diǎn)，三四線城市還比較好一點(diǎn)，這就表明是政府調(diào)控下來(lái)的，我覺(jué)得房子真實(shí)的增長(zhǎng)，到底什么是剛需？是因?yàn)榻Y(jié)婚生孩子是剛需，還是你有房子拿著先進(jìn)買兩三套是剛需。我到很多地方去考察，地方說(shuō)我們這兒買房沒(méi)有很多外地人，所以都是剛需。我說(shuō)沒(méi)有外地人就都是剛需了？本地有錢人也可以買兩套三套，那都算剛需嗎？其實(shí)的這些都很難說(shuō)。】

我想說(shuō)幾點(diǎn)，第一，我們現(xiàn)在政府的調(diào)控，十年九調(diào)控，一般都是用這個(gè)、那個(gè)來(lái)調(diào)控，并沒(méi)有解決一些基本面的東西，如果沒(méi)有解決這些基本面的東西，我覺(jué)得遲早我們還是會(huì)出現(xiàn)一個(gè)泡沫，這個(gè)泡沫遲早要破滅，謝國(guó)忠是對(duì)的。我們老百姓過(guò)去三十年積累了大量的財(cái)富，現(xiàn)在這個(gè)財(cái)富除了房子以外，大量是以銀行存款的形式存在的，銀行存款現(xiàn)在給我們的利息非常低，實(shí)際是負(fù)利率，老百姓肯定想要一個(gè)保值增值的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在唯一能給的資產(chǎn)就是房地產(chǎn)，其他的資產(chǎn)很動(dòng)蕩。

第二，沒(méi)有房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議很大，房產(chǎn)稅不用高，房產(chǎn)稅如果全面征收的話，讓人感覺(jué)是一個(gè)持有成本，現(xiàn)在沒(méi)有持有成本，大家不是很關(guān)心租金沒(méi)有收益，如果有持有成本的話，就像去超市買東西需要三毛錢買一個(gè)塑料袋，大家馬上很多人就自己帶袋子了，不是汪濤：出不起，是你感到為什么要花這個(gè)錢呢？房產(chǎn)稅如果退不出來(lái)的話，就更加加劇了大家囤積這個(gè)房子，我今天買了，兒子還要買，還要給孫子買上，如果全國(guó)人民都這么想，房子肯定會(huì)多，不可能所有的人都租一套，住一套，這就不是剛需，你有錢也不是剛錢，不是借錢買也不是剛需。

第三，中國(guó)政府在建設(shè)中，是壟斷的土地供應(yīng)者，它說(shuō)給誰(shuí)就給誰(shuí)，凡是壟斷供應(yīng)者都是縮減供給推高價(jià)格，一般是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，我們?cè)诤芏嗌钪校蠹蚁胍幌胧遣皇沁@么一個(gè)情況。最后一點(diǎn)，很多企業(yè)，尤其國(guó)企有很多錢，它也不分紅，這么多資金都干嗎了，北京二三環(huán)看一看，是私人企業(yè)有的還是國(guó)有企業(yè)有的，是它們自己出錢建的，它有這個(gè)錢，不用分紅給誰(shuí)，在這樣一個(gè)需求下，是一個(gè)剛需還不是剛需，在國(guó)外很少有企業(yè)今天建一個(gè)企業(yè)自己用，再建一個(gè)自己用，他們一般是租房子，在華爾街也是租房子，很少說(shuō)去買。這樣幾個(gè)因素促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)里頭肯定有泡沫的成分，只不過(guò)如果不改變我說(shuō)的低利率，如果沒(méi)有房產(chǎn)稅，大量的資本不分紅，留在企業(yè)中，每個(gè)企業(yè)都可以成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在這樣的情況下，我覺(jué)得會(huì)把中國(guó)的房地產(chǎn)推向一個(gè)不健康的發(fā)展，到最后老百姓還是買單，今天看十年房地產(chǎn)都在漲，將來(lái)跌下去，實(shí)際上把我們的財(cái)產(chǎn)在這個(gè)過(guò)程中轉(zhuǎn)嫁過(guò)了老百姓，最后還是老百姓買單。房地產(chǎn)的健康發(fā)展還是要調(diào)根本，不要說(shuō)今年一個(gè)新政，不斷的限，不斷的打壓，短期內(nèi)的話，保障性住房建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)可行的方式，但問(wèn)題就是說(shuō)，你得把它做足了，我們光說(shuō)說(shuō)沒(méi)看見(jiàn)也沒(méi)有用。

[22:24:32] 主持人：已經(jīng)有兩票說(shuō)不會(huì)退，謝國(guó)忠你怎么看？我特別想聽(tīng)聽(tīng)限購(gòu)這一塊。 主持人：已經(jīng)

[22:25:17] 謝國(guó)忠：我意識(shí)到很多人覺(jué)得遺憾，這場(chǎng)戲玩的挺好的，怎么給政府搞的，不然我們今年還是很開(kāi)心的，這個(gè)論點(diǎn)是不是站得住腳，因?yàn)樵谥袊?guó)搞泡沫的話，像上次股市從6000點(diǎn)跌到1600點(diǎn)，當(dāng)時(shí)認(rèn)為泡沫不可怕，掉到1600點(diǎn)沒(méi)事兒，我們可以再搞一個(gè)，我們有泡沫的文化。

我們?nèi)ツ暾J(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)到2012年底掉的，會(huì)像一個(gè)股市一樣，要漲到6000點(diǎn)最后去崩盤，我當(dāng)時(shí)是這么考慮的，因?yàn)榈搅?012年底的話，不管是美國(guó)的加息還是世界經(jīng)濟(jì)不好，都會(huì)對(duì)這么大的泡沫不予支持的，后來(lái)今年年初我改變了看法，因?yàn)槲铱吹街袊?guó)政府有一個(gè)決心，就像股市沒(méi)漲到6000點(diǎn)，5000點(diǎn)給你攔掉，所以跌的話還會(huì)早一點(diǎn)。但5000點(diǎn)掉下來(lái)還得掉一半，這件事情我覺(jué)得是一個(gè)很危險(xiǎn)的事情，對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)肯定是很不利的，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)也是不利的，只不過(guò)讓你開(kāi)心一些，以后你后悔的更多。調(diào)控這件事情，該不該有，調(diào)控背后的問(wèn)題搞不成的話，是因?yàn)橛?a href="http://www.laredo.cc/topic/news/tongzhang/index.shtml" target="_blank">通脹了，中國(guó)的通脹是一個(gè)長(zhǎng)期的問(wèn)題，因?yàn)橹袊?guó)的勞動(dòng)力短缺、能源短缺，兩個(gè)加起來(lái)是GDP一半的成本，這個(gè)使中國(guó)進(jìn)入了通脹的時(shí)代，這兩項(xiàng)每年漲10%，中國(guó)就有5%的通脹，我不知道統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字怎么來(lái)的，中國(guó)的這些通脹是非常嚴(yán)重的，今年前三季度GDP增加18%，如果你減去經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)就知道通脹幅度是很高的，所以政府在限制通脹的時(shí)候，要控制通脹就得控制貨幣供應(yīng)量，把它定在15%這樣的一個(gè)水平，如果你對(duì)房地產(chǎn)不限購(gòu)的話，房地產(chǎn)那邊來(lái)的資金需求很大，就會(huì)把利息抬上去，把其他行業(yè)的信貸都給擠走了。從這個(gè)角度看為什么要限購(gòu)，如果限購(gòu)放了之后貨幣控制量還是控制的話，如果房地產(chǎn)又熱起來(lái)了，利息會(huì)大幅度上升的，又有投機(jī)的欲望，價(jià)格上升的預(yù)期了，它愿意去出更高的利息借這個(gè)錢，除非政府把這個(gè)貨幣供應(yīng)量放大，不然的話，這個(gè)是不能放棄限購(gòu)的，所以限購(gòu)的話，最終的放棄是泡沫。

[22:29:54] 蔡洪平：我也同意他們的觀點(diǎn)，第一我看過(guò)了十年，中國(guó)政府做任何的措施取消都不會(huì)宣布取消的，從來(lái)不會(huì)說(shuō)自己做錯(cuò)事情了，經(jīng)常說(shuō)針對(duì)性、靈活性，我放給外國(guó)人聽(tīng)怎么也聽(tīng)不懂。它用微調(diào)，這是一個(gè)信號(hào)。明年政府還得一年時(shí)間，不能讓它太難看，這個(gè)是蠻糟糕的。有一個(gè)省長(zhǎng)跟我聊天，明年地方財(cái)政收入、土出讓費(fèi)怎么預(yù)算怎么拍都不知道，地方財(cái)政收入沒(méi)有了，目前就是說(shuō)放也不放。謝國(guó)忠說(shuō)的對(duì)，沒(méi)人買房的時(shí)候取消了，那時(shí)候也沒(méi)有意義了，我們北京買車也得限號(hào)，取消了也沒(méi)有人買，取消了也沒(méi)有意義了。謝先生我們兩年前在這里的時(shí)候，那時(shí)候還是《財(cái)經(jīng)》雜志，他就說(shuō)泡沫到了，現(xiàn)在三年時(shí)間，你的意愿終于要實(shí)現(xiàn)了。 蔡洪

[22:30:08] 汪濤：我說(shuō)泡沫來(lái)了。 汪濤：我說(shuō)泡

[22:30:27] 蔡洪平：一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)三年時(shí)間也不容易，回頭來(lái)看，我覺(jué)得真的會(huì)出現(xiàn)大的爆的情況政府也不會(huì)接受。我們舉一個(gè)例子，假設(shè)未來(lái)的半年做一個(gè)模型，四個(gè)里面有一批地產(chǎn)商倒，先不說(shuō)地產(chǎn)商的錢，因?yàn)槲覀冦y行錢是國(guó)有的，銀行承受的MPO是由銀行承受的，我聽(tīng)到的消息，讓國(guó)資委來(lái)收購(gòu)他們，就會(huì)出現(xiàn)一大批地產(chǎn)商被國(guó)有收購(gòu)了，我們絕對(duì)不會(huì)相信國(guó)有地產(chǎn)商會(huì)倒。因?yàn)樗竺娴禺a(chǎn)商不會(huì)倒的，后面還有政府的，那個(gè)時(shí)候你還會(huì)租到好房子嗎？那個(gè)時(shí)候你還會(huì)有市場(chǎng)嗎？我相信政府不會(huì)這么傻。所以我認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)目前跌是難免的，也不會(huì)讓它太低的。我們記得2009年，我當(dāng)時(shí)不斷讓銀監(jiān)會(huì)出政策，拼命房貸，我們更記得銀監(jiān)會(huì)說(shuō)的話，都是要求放，那誰(shuí)干的事情，那就是兩年前的事情，都記憶猶新。我現(xiàn)在真擔(dān)心什么問(wèn)題？有人老是算中國(guó)每天死多少人口，多少城市化，這么說(shuō)是不對(duì)的，我認(rèn)為人口多不是富裕，我們當(dāng)時(shí)多么貧窮，毛澤東說(shuō)人多力量大，人多不是富裕的象征，我也不相信貧窮下來(lái)他們都可以買房子，問(wèn)題是現(xiàn)在90后慢慢大學(xué)畢業(yè)了！在這種需求下，父母親都有房子，如果大家對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期肯定都跌的話，我不買，比如上半年集中買的現(xiàn)在一定很后悔，謝國(guó)忠說(shuō)的，下面還有一撥，我想這個(gè)時(shí)間銀行肯定會(huì)受不了，現(xiàn)在最最召集的還不是老百姓，地方政府財(cái)政收入少了。因?yàn)榈胤竭@樣龐大的結(jié)構(gòu)上來(lái)以后，現(xiàn)在很難改變投資當(dāng)中的結(jié)構(gòu)，特別沿海地區(qū)的，他們好幾套的，這不是開(kāi)玩笑。我認(rèn)為這種情況政府會(huì)管的，但是不會(huì)宣布取消，辦法還有很多。我同意汪濤的觀點(diǎn)，真的出問(wèn)題了還會(huì)調(diào)一點(diǎn)，畢竟有房子的人多，這個(gè)引起重視的。 蔡洪平：一般

[22:30:40] 主持人：因?yàn)樵蹅兌家?jiàn)證了佛山限購(gòu)取消，下午就把政策收回去的很戲劇的一面，下去你去佛山一定把這個(gè)道理講一講，太不善于領(lǐng)會(huì)中央的意思了。 主持人：因?yàn)?/p>

[22:31:00] 范小沖：現(xiàn)在肯定不敢放，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)騎虎難下，因?yàn)楝F(xiàn)在需求非常旺盛，所以現(xiàn)在玩命的按著彈簧，現(xiàn)在別說(shuō)放，力量在蓄積，你要不斷加力度，如果不加力度又爆了。所以現(xiàn)在處在一個(gè)正面的階段，一防守就崩盤了?，F(xiàn)在我們看到，已經(jīng)在為未來(lái)放做準(zhǔn)備了。至少不管一千萬(wàn)套什么時(shí)候完工，但是已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)了，而且有這個(gè)方向。過(guò)去為什么壓這個(gè)商品房，政府確實(shí)這個(gè)責(zé)任，等于它的保證沒(méi)有做，要讓市場(chǎng)解決保障的體系，現(xiàn)在降一半保障還是保障不了，所以保障的事是政府的責(zé)任，所以現(xiàn)在罵名都給了市場(chǎng)，真正的責(zé)任是政府缺失，所以今天的保障房在大力建，是在惡補(bǔ)，只要醒悟到這一點(diǎn)，然后開(kāi)始，如果保障房慢慢起來(lái)了，我覺(jué)得市場(chǎng)就可以放了，房?jī)r(jià)高就高吧，有人愿意吃鮑魚(yú)，有人愿意吃魚(yú)翅，你讓他去吃吧，政府多收費(fèi)，你把地價(jià)賣貴了，拿更高的稅收來(lái)補(bǔ)貼保障房，如果大家都沒(méi)有飯吃了，窮人連粥都沒(méi)得喝。所以我覺(jué)得哪些人要買，就多征稅，我覺(jué)得保障房真正建了之后，市場(chǎng)價(jià)格的高低，對(duì)維穩(wěn)就沒(méi)有關(guān)系了，它的愛(ài)高就高，愛(ài)低就低，完全是一個(gè)市場(chǎng)的行為，因?yàn)榻裉斐袚?dān)一個(gè)民生的責(zé)任，所以房?jī)r(jià)高低就那么敏感，剛才大家又說(shuō)崩盤了，又說(shuō)泡沫爆了，我肯定沒(méi)有那么悲觀，因?yàn)榻裉焓亲晕爷焸?，是政府在自己治療自己的病，有時(shí)候下的藥也比較狠，有的時(shí)候下的藥也有點(diǎn)兒錯(cuò)，但是不會(huì)往死了治，自己掐脖子肯定不會(huì)掐死，肯定會(huì)掐的難受，或者下藥難受了，絕對(duì)不會(huì)自己往死里治，因?yàn)榻裉煺膊幌胨?，所以現(xiàn)在泡沫還沒(méi)有到想死的時(shí)候，再一個(gè)蔡主席說(shuō)的對(duì)，今天中國(guó)實(shí)際上還是屬于年輕人的長(zhǎng)個(gè)階段，所以現(xiàn)在中國(guó)的城市化還在發(fā)展，城市化房地產(chǎn)肯定是主力軍，20年后，城市化慢慢結(jié)束了，老齡化起來(lái)了，年輕人房子多了，因?yàn)楦改噶粢惶?，丈母娘又一套，那他的房子多了，人已?jīng)不需要那么多房子的時(shí)候，那時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)真正的泡沫，或者真正的挑戰(zhàn)，那會(huì)兒我覺(jué)得才是最嚴(yán)峻的時(shí)候，謝謝。 范小沖：現(xiàn)在

[22:31:14] 主持人：今天真是受益匪淺，因?yàn)榇蠹叶贾v得非常精彩。我在媒體工作，關(guān)于保障房大家剛才都提到了，我們前一陣也對(duì)保障房非常關(guān)注，我們也從側(cè)面做了一些調(diào)查，我現(xiàn)在就想問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題，這一千萬(wàn)套保障房真的到位對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常大的變化和調(diào)整，現(xiàn)在問(wèn)題就在于一千萬(wàn)套里頭，到底有多少是冊(cè)書(shū)的，到底有多少是水分。我們前一段做棚改的調(diào)查，大量的棚戶區(qū)改造都納入保障房里頭，因?yàn)榕飸魠^(qū)改造有很大一部分是用作商品房的，但是在統(tǒng)計(jì)時(shí)候全部都納入到保障房里去了，這次我們也知道下面一千萬(wàn)套完成的不容易，企業(yè)蓋的什么樣的房子都算，我們知道地方上有很多，政府購(gòu)買過(guò)來(lái)，給公務(wù)員住，也有很多的國(guó)有企業(yè)有大量的工業(yè)用地，把它改成工業(yè)用地，改成職工住房，這部分房子到底應(yīng)該不應(yīng)該算保障房，因?yàn)橥@些有錢蓋房子的職工是不缺房子的，很可能蓋出來(lái)是為他們改善新的住房條件，很可能是第二輪、第三輪的分房，這種解決真的不是我們說(shuō)的住不起房子的保障性住房，保障性住房是打了非常多的疑問(wèn)的。它對(duì)市場(chǎng)的作用到底有多少，這就是一個(gè)新的問(wèn)題了，下一步健康有序發(fā)展，健康能做得到嗎？

[22:31:33] 汪濤：關(guān)于保障房的事我這兩天正在琢磨這個(gè)事，首先保障的范圍到底應(yīng)該是多少，剛才好幾位都講到了，實(shí)際上是中產(chǎn)或者城市的戶籍人口當(dāng)中，有房子的人占百份之多少多少，這個(gè)事情在媒體上沒(méi)少打嘴仗，比如說(shuō)住建部公布的住房自有率86%，自有率不等于私有率，這個(gè)官司已經(jīng)打清楚了，但是我還是有問(wèn)題，城市人口當(dāng)中，無(wú)房戶或者需要保障的這部分，到底是幾比幾，沒(méi)有這個(gè)數(shù)，不知道，不知道這個(gè)的話我就反證的這個(gè)事情，就是說(shuō)保障房保障范圍，因?yàn)檎麄€(gè)口徑按照住房自有率，保障范圍到底是多少？我現(xiàn)在覺(jué)得從官方出來(lái)的保障范圍應(yīng)該保障到20%，是不是這個(gè)叔叔，換句話說(shuō)，咱們都會(huì)做減法，應(yīng)該用商品房減去80%，現(xiàn)在的保障房1000萬(wàn)套，任志強(qiáng)算的比較清楚，我也算了，因?yàn)檫@個(gè)很好算，你50平方米算，一年就是5億平方米，去年才10億多平方米，那不是半壁江山嗎，怎么是20%呢？這個(gè)數(shù)是對(duì)不上的，將來(lái)要到40%，媒體也報(bào)過(guò)，到底是20%還是40%，現(xiàn)在有房子的人到底是80%還是多少，這個(gè)大數(shù)要弄清楚。所以才會(huì)出現(xiàn)你剛才說(shuō)的亂象，本來(lái)就不是保障的，其實(shí)是棚戶區(qū)改造，還一個(gè)就是企業(yè)的自建房，這兩部分。從地方政府我也很清楚，它們是怎么想的，最好是能賣的，兩限房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造的，能賣出去的都好說(shuō)。最不好說(shuō)的就是公租房，廉租房也好說(shuō)，而公租房應(yīng)該成為主體，就這部分現(xiàn)在是最最墨跡(音)的，而且上市的也很好，因?yàn)闆](méi)有機(jī)構(gòu)，我們?cè)?jīng)發(fā)過(guò)公租房基金，最后就是誰(shuí)來(lái)管公租房，退出機(jī)制在什么地方，沒(méi)有公租房的管理機(jī)制，這里邊的事還是挺多的，這件事情應(yīng)該說(shuō)是保障房的元年，大規(guī)模的啟動(dòng)總是一件好事，允許在未來(lái)的若干年之內(nèi)，這些事情都搞清楚，所以我認(rèn)為這3600萬(wàn)套就是這個(gè)數(shù)，因?yàn)槊髂昃鸵呀?jīng)說(shuō)了，本來(lái)今年一千萬(wàn)套，明年一千萬(wàn)套，結(jié)果說(shuō)明年不會(huì)一千套，最多說(shuō)到明年年底，不能再往后說(shuō)。 汪濤：關(guān)于保

[22:31:50] 蔡洪平：這個(gè)是我們不討論的焦點(diǎn)，這次調(diào)控的根本問(wèn)題還是調(diào)控地方利益。目前要建保障房也是抓到了根本的，但是我相信這就是痛的地方，地方政府才不愿建這個(gè)東西，實(shí)際上是利益損失，指標(biāo)定了以后，北京開(kāi)中央全會(huì)，哪個(gè)區(qū)都不愿意的，輪到我這個(gè)區(qū)有保障房等于是這個(gè)地方的財(cái)政損失，在這個(gè)時(shí)候，他們最不愿意做的。他們故意把數(shù)據(jù)弄的很混亂，我相信中央政府的能力絕對(duì)比不上中央政府的能力。現(xiàn)在我們的貓遠(yuǎn)遠(yuǎn)比地方政府的貓能力弱化的多，我相信根本的廉租房和保障房，3600萬(wàn)套是不可能完成的，因?yàn)檫@是核心利益所在，2000年來(lái)，中央和地方的矛盾是一堆基本矛盾，這里面沒(méi)有，沒(méi)有這種無(wú)私無(wú)畏的這么做。這是根本的問(wèn)題，這個(gè)建成了，調(diào)控才能調(diào)到根本上去。這是我個(gè)人的看法。 蔡洪平：這個(gè)

[22:32:19] 汪濤：我理解的3200萬(wàn)套是這樣的，將來(lái)五年包括今年，加上以前建的，到時(shí)候覆蓋城市人口的20%，現(xiàn)在城市人口有兩億多戶，20%就是六千萬(wàn)套，五六年后，所有都建完了，已經(jīng)提供了20%的保障性住房，保障性住房到底保誰(shuí)？問(wèn)題確實(shí)比較大。我經(jīng)常想政府是不是真的想保最低收入20%的人口，好像也不是，應(yīng)該是在保最愛(ài)抱怨的人。誰(shuí)最愛(ài)抱怨一般是大城市的中產(chǎn)階級(jí)，包括公務(wù)員，包括剛畢業(yè)的學(xué)生，為什么剛畢業(yè)的大學(xué)生就覺(jué)得自己很貧窮，誰(shuí)剛出來(lái)的時(shí)候都很貧窮，過(guò)多少年憑自己的本事就變得比較富裕了，所以是不是說(shuō)20多歲的時(shí)候就要保障，這也是一個(gè)誤區(qū)。但是這些人的抱怨應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，政府也比較擔(dān)心社會(huì)運(yùn)用，所以才要解決，所以我想保障性住房，我自己的理解就是普通住房，也就是大家能買的起的房子，我覺(jué)得應(yīng)該多建一些這樣的房子，到底什么樣的方式建成，可能就是八仙過(guò)海，各顯神通。包括福利、單位自建房，只要建成了，只要有一部分抱怨了，任務(wù)就算完成了。

在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)各種各樣分配的不均，關(guān)鍵就是這樣子的，就是政府的職能到底是什么，真的是要給低收入的貧困人口做好保障的話，那你就拿出財(cái)政的錢實(shí)打?qū)嵉淖?，不要往去買，能買得起房子的人一般都不是窮困人，包括在美國(guó)這樣富裕的國(guó)家，住房的擁有率也只有50%、60%而已，并不是所有的人都買得起房子，所以是居者有其屋，不是居者都是房產(chǎn)者。如果政府真的把這個(gè)想清楚了它就不會(huì)去說(shuō)要建經(jīng)濟(jì)適用房，在北京的經(jīng)濟(jì)適用房要1萬(wàn)多塊錢一平米，50平米也就得50、60萬(wàn)，窮人也買不起，政府還沒(méi)有定位定清楚保障性住房到底是什么樣的房子。別的地方也有經(jīng)驗(yàn)，香港、新加坡都有經(jīng)驗(yàn)，我覺(jué)得像蔡總剛才說(shuō)的，這里頭也有利益在里面。我認(rèn)為保障性住房一千萬(wàn)套怎么樣也得給你做成了，最后是不是保障貧困人口的住房問(wèn)題，那就說(shuō)不好了，所以很多現(xiàn)在包括鼓勵(lì)9月底出臺(tái)的關(guān)于保障性出臺(tái)的條例，鼓勵(lì)企業(yè)的積極參與，引導(dǎo)企業(yè)的參與有一條堅(jiān)持誰(shuí)投資誰(shuí)擁有的原則，這個(gè)原則以前不是堅(jiān)持的，現(xiàn)在怎么變成了誰(shuí)投資誰(shuí)擁有了，企業(yè)投資就是企業(yè)擁有了？這個(gè)原則已經(jīng)在悄悄改了，只有改了以后企業(yè)才會(huì)去建，一千萬(wàn)套才會(huì)完成。

[22:32:45] 謝國(guó)忠：剛才說(shuō)到一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)的地方政府是失控的，我們?cè)趪@這個(gè)問(wèn)題在談。我覺(jué)得保障房如果真的按照一千萬(wàn)套的話，中國(guó)的房子可能是過(guò)剩的，沒(méi)有那么多人。我覺(jué)得這個(gè)政策里面有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)的地方政府失控了，領(lǐng)導(dǎo)也預(yù)料你不會(huì)建那么多，下達(dá)任務(wù)的時(shí)候，就沒(méi)指望你會(huì)完成，我覺(jué)得這也是一個(gè)問(wèn)題。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)僵在那邊了，中國(guó)沒(méi)有其他國(guó)家的階級(jí)，中國(guó)這個(gè)國(guó)家就兩個(gè)階級(jí)，當(dāng)官的和老百姓。在現(xiàn)代化的過(guò)程當(dāng)中，這個(gè)矛盾非常突出，以后幾年里面，房地產(chǎn)反映的核心是這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)代化為什么房產(chǎn)不能這么下去，是因?yàn)橛?a href="http://www.laredo.cc/topic/news/tongzhang/index.shtml" target="_blank">通脹的，如果有通脹的話，你容忍這樣下去，是會(huì)搞社會(huì)革命的，所有的當(dāng)官全完蛋了，當(dāng)大官的人當(dāng)中覺(jué)得這樣不太好，我還可以多呆一會(huì)兒，所以房地產(chǎn)調(diào)控為什么是這么一個(gè)概念，政府想的他怎么活下去的事情，開(kāi)發(fā)商為什么怪政府，如果政府倒了你更倒霉，如果老百姓跑都跑不了。19年的錢，又拿了那么多的資產(chǎn)，又讓政府印鈔票，借錢買房子，炒這個(gè)，逼著國(guó)民黨印鈔票，把所有老百姓的錢都弄掉了之后，有什么好處呢？到時(shí)候共產(chǎn)黨來(lái)了什么都沒(méi)了，就有幾根金條的，商船的時(shí)候，就看你有多少金條，所有的金條全交出來(lái)，就讓你上船去了，你這樣鬧下去，最后的結(jié)果也是這樣。房地產(chǎn)的事情，大家把這個(gè)看成有什么希望，這個(gè)太晚了，中國(guó)這個(gè)矛盾很激烈的。剛剛蔡總說(shuō)的地方政府的胃口大，它位子大了，位子大了之后，房地產(chǎn)一倒下，肚子餓，就到外面搶食的，一定會(huì)到民間去收錢的，人民和政府的沖突會(huì)越來(lái)越多。最后就會(huì)出現(xiàn)，中國(guó)這個(gè)國(guó)家是官管老百姓的，官把老百姓當(dāng)成小孩子在玩兒，這個(gè)所謂的孔子的思想，當(dāng)官的把老百姓當(dāng)玩兒，現(xiàn)在老百姓都明白，這個(gè)問(wèn)題就激烈了。最近幾年，通過(guò)人民跟政府的矛盾，中國(guó)歷史上一直都是政府給老百姓畫圈圈，你什么能干，什么不能干，這幾年里邊，通過(guò)這個(gè)斗爭(zhēng)，老百姓給政府畫個(gè)圈，你什么能做，什么不能做，到了這一步，我們剛才說(shuō)的這個(gè)難題還能得到解決。 謝國(guó)忠

[22:32:58] 主持人：我開(kāi)始就想這個(gè)問(wèn)題，為什么房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)這么重要？你走到哪，三句話必然談到房子，從沒(méi)有見(jiàn)到一個(gè)國(guó)家這么關(guān)心房子的問(wèn)題，所以我想什么時(shí)候中國(guó)的老百姓不把房子當(dāng)個(gè)事，住房的問(wèn)題不再成為一個(gè)核心矛盾的時(shí)候，也許房地產(chǎn)就沒(méi)有調(diào)控的問(wèn)題了。 主持人：我開(kāi)

[22:33:07] 蔡洪平：真的地方財(cái)政收入減少的時(shí)候，目前龐大政府的運(yùn)營(yíng)成本怎么維持，一定要增加稅收，各種名目來(lái)扣稅，這是地方行為，我們算在過(guò)去的十年里邊，政府機(jī)構(gòu)增加了多少的人員，增加了多少干部，這比帳沒(méi)有算過(guò)。這個(gè)地方我同意謝博士的觀點(diǎn)，所以也要想想如果土地使用權(quán)沒(méi)有了以后他怎么辦？那時(shí)候你買不起房子，別的稅又增加了，這個(gè)更可怕，這是有可能。 蔡洪平：真的

[22:33:17] 主持人：有很多人等著提問(wèn)。 主持人：有很

[22:33:27] 記者：我有一個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教一下汪濤女士，住建部的姜部長(zhǎng)(音)前一段時(shí)間開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)專門關(guān)于保障房的，他提到到在“十二五”的末期，甚至以后，對(duì)保障房的補(bǔ)貼要轉(zhuǎn)為貨幣化的補(bǔ)貼，我想請(qǐng)教一下您對(duì)這個(gè)政策轉(zhuǎn)變有什么看法？謝謝。 記者：我有一

[22:33:36] 汪濤：如果這段時(shí)間是建保障房，將來(lái)肯定有一個(gè)退出機(jī)制，如果保障20%的城市人口的話，這20%中肯定有一部分要畢業(yè)。另外的人又不斷的進(jìn)來(lái)，怎么去解決這個(gè)問(wèn)題，確實(shí)需要不斷的再建更多的房子，把所有的人逐漸保障起來(lái)，而是通過(guò)貨幣的形式把現(xiàn)有的保障房流轉(zhuǎn)起來(lái)，最終都是保障收入比較低的人群，應(yīng)該說(shuō)不失為解決這個(gè)機(jī)制的一種方式。 汪濤：如果這

[22:33:45] 中國(guó)保利集團(tuán)：我有個(gè)問(wèn)題想問(wèn)聶會(huì)長(zhǎng)和蔡總。今天下午的時(shí)候，劉主席剛剛說(shuō)過(guò)，如果銀行業(yè)可以承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌40%，撥備才能達(dá)到110%，如果房?jī)r(jià)下跌到50%，撥備還能能力保持到100%，在這種情況下，是不是意味著中央政府可以承受房?jī)r(jià)的跌到五成，我們想象一下，一旦房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年跌到50%，地方政府能否承受。 中國(guó)保利集團(tuán)

[22:33:53] 我想發(fā)表一下自己的觀點(diǎn)，我們地產(chǎn)調(diào)控可能從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)可以調(diào)控，但是從保有環(huán)節(jié)，從流通環(huán)節(jié)上都可以調(diào)控，比如說(shuō)在法國(guó)租房的時(shí)候，房租每年不可以增長(zhǎng)10%，業(yè)主不可以隨便的趕走房客。我們剛性需求也好，我們住房建設(shè)也好，是不是現(xiàn)在的住房存量可以滿足我們的民生，是否可以我們滿足我們現(xiàn)在的城市化發(fā)展，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括一些農(nóng)村人口從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，轉(zhuǎn)移到制造業(yè)好，是否存在這一點(diǎn)。這是兩個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)單的談一談。 我想發(fā)表一下

[22:34:09] 聶梅生：關(guān)于前一真，銀監(jiān)會(huì)主席的說(shuō)法，從總量來(lái)說(shuō)這個(gè)事，從銀行的抗壓能力，從這個(gè)角度來(lái)講，可以更專業(yè)的這樣算，如果從房地產(chǎn)角度來(lái)講，我不認(rèn)同這個(gè)說(shuō)法，就是說(shuō)房?jī)r(jià)下跌40%，銀行還是能夠有應(yīng)對(duì)，我不這么認(rèn)為。為什么呢？因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)下跌40%的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就真正的沒(méi)有辦法把房子賣出去了，這一部分土地也好，或者土地加上建筑也好抵押給銀行，銀行就收回去了，這個(gè)事情不用說(shuō)中國(guó)會(huì)發(fā)生什么，你看美國(guó)發(fā)生什么就好了，因?yàn)槊绹?guó)這一次次貸危機(jī)以后，形成了很多所謂銀行房，銀行把很多不方面還貸的這部分，收到銀行了。我就想問(wèn)一下，開(kāi)發(fā)商有那么多的經(jīng)驗(yàn)，使盡了渾身解數(shù)都賣不出去，你把房子收了，你怎么賣，你就比開(kāi)發(fā)商更有本事，你能賣出去滿，恰恰不能。這就是美國(guó)很多銀行在這次次貸危機(jī)中倒閉，就是房子拖垮的，我就不知道這個(gè)事情怎么說(shuō)，這個(gè)事情還不完全從宏觀的結(jié)構(gòu)性的，或者算撥備的問(wèn)題，這是一個(gè)問(wèn)題。不說(shuō)房?jī)r(jià)卻不會(huì)掉到40、50%，銀行堆了這么大堆房子之后，你怎么樣，你怎么出收，你只是形象的資產(chǎn)是有的，可能打了4折或者幾折。當(dāng)然它不著急，六折到了你收里怎么變現(xiàn)，我們也不是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，當(dāng)年海南就出現(xiàn)這種事情，土地窩到銀行手里最后出不去，最后只能作為不良資產(chǎn)整理了，已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這類事情，這個(gè)事情不是用數(shù)學(xué)就能算清楚的，到時(shí)候還會(huì)有很多問(wèn)題，個(gè)人低壓貸款這部分怎么辦？會(huì)不會(huì)斷供。所以我覺(jué)得劉主席從銀行風(fēng)險(xiǎn)控制那個(gè)角度說(shuō)的，并不見(jiàn)得這個(gè)事情真正擺到那兒的時(shí)候就能應(yīng)對(duì)。 聶梅生：關(guān)于

[22:34:18] 記者：按照最近數(shù)據(jù)的公布，確實(shí)存量房在增加，尤其北京更明顯在增加，雖然沒(méi)有達(dá)到2008年最高的數(shù)字，現(xiàn)在已經(jīng)是12萬(wàn)套了，已經(jīng)相當(dāng)高了，就全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有出來(lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在從銷售量來(lái)講，我剛才說(shuō)了，還可以。八千萬(wàn)平方米，就這個(gè)月，還是可以的，看不出來(lái)存量房到全國(guó)到底是多少，我看媒體是這樣講，大概已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)月的銷量，存量房達(dá)到未來(lái)10個(gè)月的銷量，這個(gè)事情實(shí)際上還要看被壓縮的這一部分的購(gòu)買力，能壓縮多久，如果它的是放在明年能夠釋放出來(lái)，這點(diǎn)兒房子根本不算事，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)大幅度的降低了房地產(chǎn)的開(kāi)工量和竣工量，它大大放慢了速度，為了維護(hù)它自己的資金鏈不至于斷裂，第一個(gè)事情就是少買地，少買地就是少投資；第二件事情就是在建項(xiàng)目放緩，反正賣不出去，為什么讓自己的存量增加，存量增加會(huì)不會(huì)像現(xiàn)在繼續(xù)的增加，我覺(jué)得不會(huì)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的供應(yīng)量在減少，關(guān)鍵看這部分的需求明年能不能釋放，我不認(rèn)為永遠(yuǎn)不釋放。 記者

[22:34:28] 蔡洪平：假如一家有一套房子，或者存量夠不夠，房子除了自己住以外，后面是一個(gè)奢侈消費(fèi)，它不像一件衣服一樣可以賣好幾件，我在城里有一套房，再買一套別墅，現(xiàn)在很多東北人在海南買別墅，是因?yàn)橛屑竟?jié)的差異，地域的差異，我是山西人在上海買一個(gè)房，行嗎？如果預(yù)期漲的話，不要一位房子沒(méi)用，這個(gè)數(shù)字是一個(gè)非常傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的概念，從消費(fèi)者的房子有多少套，這個(gè)數(shù)字是非常動(dòng)態(tài)的，就關(guān)鍵看對(duì)預(yù)期怎么看。 蔡洪平：假如

[22:34:44] 汪濤：關(guān)于銀監(jiān)會(huì)的壓力測(cè)試，如果你的首付收復(fù)已經(jīng)40%，所以你降了40%，房貸的人也不會(huì)斷供了，應(yīng)該說(shuō)壞帳率并不會(huì)很高，銀行匯承受的這方面。對(duì)中國(guó)銀行來(lái)說(shuō)，最重要的不是買房子的人會(huì)不會(huì)斷供，因?yàn)橘I房子的人花了很多錢，不像美國(guó)，美國(guó)零首付，如果房?jī)r(jià)降5%，他就可以走掉，而中國(guó)的老百姓把家產(chǎn)都放進(jìn)去了，所以不會(huì)走掉，所以不是這個(gè)問(wèn)題，問(wèn)題是什么情況下會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)降40%，不是說(shuō)政府讓你降40%，你就降40%，一定是大量的直銷你賣不出去了，你才降到40%，但是如果降價(jià)40%的話，已經(jīng)都賣不出去了，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)拼命建房子，所以你的整個(gè)社會(huì)的開(kāi)工建設(shè)就會(huì)下來(lái)，這個(gè)時(shí)候會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？鋼筋、水泥的需求就會(huì)下來(lái)。這些工業(yè)企業(yè)他們都賣不出去他們的東西了，而他們是借有大量的銀行貸款的，所以對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，不是從居民的房貸來(lái)看對(duì)銀行的壓力，而是這些工業(yè)、企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈能否承受起房子掉40%的量，不是掉40%的價(jià)。

在2008年三季度、四季度，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了猛烈的下跌，那時(shí)候房?jī)r(jià)沒(méi)下多少，但是量下來(lái)了，在雷曼之前，是房地產(chǎn)、重工業(yè)全下來(lái)，那個(gè)時(shí)候中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就接近硬著陸的傾向，所以要從這個(gè)方面看，而不是從房貸的角度看。從房子的存量來(lái)說(shuō)，我們算了一下，從1995年以來(lái)，累計(jì)竣工面積已經(jīng)超過(guò)了一億套以上的房子，其中商品房大概有7千萬(wàn)套，還有很多是單位建的，再加上以前的，是不是還有像以前的需求了。

[22:40:40] 蔡洪平：如果看一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，如果只為保全銀行的健康或者不健康，而不顧國(guó)民經(jīng)濟(jì)的本身土壤的發(fā)展，這個(gè)銀行業(yè)我認(rèn)為是要打個(gè)問(wèn)號(hào)的，像今年調(diào)整半天銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)30%，然后把中小企業(yè)都調(diào)死，這個(gè)根本不正常，這個(gè)是扼殺中小企業(yè)生產(chǎn)力的，中小企業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的“火車頭”，所以我并不認(rèn)為國(guó)有銀行那么高的利潤(rùn)是健康的，這種調(diào)控是絕對(duì)不正常的，我認(rèn)為不可以這樣子。 蔡洪平：如果

[22:40:50] 主持人：今天時(shí)間有限，我給大家最后一個(gè)提問(wèn)機(jī)會(huì)。 主持人：今天

[22:41:00] 記者：謝謝主持人。我想請(qǐng)問(wèn)蔡總和謝先生，兩位都認(rèn)為房地產(chǎn)將來(lái)免不了一場(chǎng)調(diào)控，無(wú)論是綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)也好，還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠甩掉這個(gè)報(bào)復(fù)也好，將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是勢(shì)必要尋找增加極，想請(qǐng)問(wèn)兩位，在若干年后，房?jī)r(jià)回歸理性之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該向什么方向轉(zhuǎn)變，哪一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，能夠重新?lián)?dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎，謝謝主 記

[22:41:19] 謝國(guó)忠：中國(guó)今年的人均產(chǎn)值是5000美金，早上我也說(shuō)過(guò)，全世界都轉(zhuǎn)過(guò)了，比中國(guó)若苦的人不是很多，中國(guó)吃苦在全世界算是數(shù)一數(shù)二的，五千美金不是很高的，先不具體說(shuō)照什么去漲，一個(gè)人該有多少收入，是取決于他會(huì)干什么活。你把他變成房子，變成多少房子來(lái)增加收入，那是錯(cuò)誤的，房子是非生產(chǎn)的資料，不會(huì)生蛋的，怎么會(huì)帶來(lái)絕對(duì)的財(cái)富的，中國(guó)現(xiàn)在的制造業(yè)，中國(guó)的致富一定是工業(yè)，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家有4.5萬(wàn)美金人均產(chǎn)值，中國(guó)只有9/1，所以能走的空間是非常大的，比如說(shuō)，中國(guó)今年出口是兩萬(wàn)億美金，但有多少的零配件是進(jìn)口的，剛剛吳敬璉老師說(shuō)了，現(xiàn)在最大的進(jìn)口是芯片，上海搞芯片搞了十年，搞出名堂了，如果把這個(gè)事情做好了，比造房子容易多了，但是有多少人愿意干呢？房地產(chǎn)不是一個(gè)非生產(chǎn)性的，它給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了非常大的壞事，把所有的有才的人都引上去搞投機(jī)，賺快錢的一條道路，沒(méi)有人愿意好好把工業(yè)做好了，做細(xì)了，做強(qiáng)了，中國(guó)很多公司，我銷售幾百億等之類的都是組裝公司，組裝的零配件都是進(jìn)口的，賺錢的模式是什么，銀行的錢倒過(guò)來(lái)之后，人賣給人家的時(shí)候，給人家提供金融，他的匯報(bào)是從這里面來(lái)的，之所以不愿意好好把零配件做好，房地產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是非常有害的，中國(guó)房地產(chǎn)造的好的，造的壞的有什么區(qū)別。房子造的再好，你算算沒(méi)有增值過(guò)，如果沒(méi)有造房子，你把這塊地賣了，賺錢一樣多或者更多，靠的是土地增值來(lái)的，所以這對(duì)房地產(chǎn)也不好，沒(méi)有好壞之分的。接下來(lái)，中國(guó)一定要把工業(yè)做強(qiáng)，從縱向和橫向都要做好，不然的話我們的塊頭很大，是個(gè)空殼子，里面做內(nèi)工業(yè)的事很多，如果做好了的話，中國(guó)就可以從五千美金漲到人均1萬(wàn)五千美金，這時(shí)候中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就是全世界最大的，為什么我覺(jué)得房地產(chǎn)倒下來(lái)的話，對(duì)中國(guó)一定是件大好事，把中國(guó)的人才推向了他應(yīng)該做的事。 謝國(guó)

[22:41:34] 蔡洪平：我有一半同意謝國(guó)忠的觀點(diǎn)。我們現(xiàn)在討論房地產(chǎn)需求拉動(dòng)工業(yè)，未來(lái)來(lái)看，如果是需求下來(lái)以后，就需要回到原來(lái)公益的需求，就是生產(chǎn)力來(lái)推進(jìn)，目前是一個(gè)全球危機(jī)，我認(rèn)為一個(gè)根本的危機(jī)不是金融危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，而是生產(chǎn)力問(wèn)題，沒(méi)有先進(jìn)生產(chǎn)力來(lái)推動(dòng)，美國(guó)的喬布斯走了，我們要尋找更多的喬布斯，在工業(yè)里面不斷尋找新的產(chǎn)品，使人類的生產(chǎn)力向深度和光度進(jìn)軍，我們?cè)谡麄€(gè)的時(shí)代，由于沒(méi)有生產(chǎn)力所以貨幣過(guò)剩，衍生產(chǎn)品操作，過(guò)分的發(fā)行貨幣等等，美國(guó)也是生產(chǎn)力危機(jī)，南歐是社會(huì)主義危機(jī)，我看了馬克思的書(shū)，勞動(dòng)不勞動(dòng)產(chǎn)品還是分銷，貧富差也很少，他的收入都寫到憲法，這就是社會(huì)主義，這個(gè)是小康，就是這個(gè)結(jié)局。一個(gè)國(guó)家如果沒(méi)有貧富差異，我之前看過(guò)，適當(dāng)?shù)呢毟徊町愂且粋€(gè)國(guó)家健康發(fā)展的常態(tài)，但是要往上漲，如果生活真的差不多的話，那就沒(méi)有干活了。中國(guó)我看也是有危機(jī)，我認(rèn)為中國(guó)是一個(gè)方向危機(jī)，未來(lái)我們發(fā)展的方向是什么，動(dòng)力是什么，兩周前廣交會(huì)第一次出現(xiàn)廣交會(huì)出口產(chǎn)品。我們中國(guó)制造消費(fèi)類產(chǎn)品的能力都有了，衣服、服裝、鞋帽，一般消費(fèi)，內(nèi)容消費(fèi)的還不一定行，一個(gè)國(guó)家最大工業(yè)的基礎(chǔ)本身就是裝備業(yè)的基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，今天德國(guó)人和日本人還可以生產(chǎn)，德國(guó)1.3億人口，GDP剛剛超過(guò)他，在裝備制造業(yè)，特別是在重化工里面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們，我們這個(gè)國(guó)家目前不具備，國(guó)企我認(rèn)為是做不了這個(gè)開(kāi)發(fā)的，它要開(kāi)發(fā)東西不可能，都是買技術(shù)的。民企現(xiàn)在做的也不多，房地產(chǎn)還是內(nèi)需，多少人的心態(tài)是再一個(gè)新的領(lǐng)域里邊開(kāi)發(fā)，新的材料、芯片，我們中國(guó)人根本做不了這一點(diǎn)，我們坦白的說(shuō)一句心里話，25年的發(fā)展，我們?nèi)〉昧她嫶蟮钠囀袌?chǎng)，中國(guó)學(xué)到了高檔汽車的生產(chǎn)技術(shù)嗎？哪一個(gè)零部件是中國(guó)自己生產(chǎn)的，都沒(méi)有，大部分都是進(jìn)口，然后組裝上市，中國(guó)滿地跑的世界的車，有自己生產(chǎn)的嗎？我們國(guó)家缺失的工藝技量，就是裝備也的核心技術(shù)沒(méi)有，今天我們舉國(guó)搞航天也可以，如果裝也業(yè)能夠市場(chǎng)化，很難，我們最近也做了很核電設(shè)備、火力設(shè)備這些都可以做，但是往上去，爬坡再往上很困難，火車不光是跑的快就是技術(shù)的，我們也看到這個(gè)先例了，中國(guó)人超過(guò)150公里以上的車是不能乘的，因?yàn)椴豢煽浚赡軇x車有問(wèn)題，可能信號(hào)有問(wèn)題，老是有問(wèn)題，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，這是國(guó)民經(jīng)濟(jì)本身健康裝備的東西，這20年來(lái)我們嚴(yán)重缺失，前面都解決經(jīng)濟(jì)去了，這一類東西是要花心血，可能為了年輕人，為了這個(gè)東西要補(bǔ)課，甚至要付出很多的代價(jià)，就目前我看不到，方向危是好是壞不去說(shuō)它，到底什么是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭，光勤勞不夠的，我天天搞到十二點(diǎn)鐘，勤勞是沒(méi)有用的，核心的地方我們生產(chǎn)力在什么地方，我們是制造大國(guó)，我同意謝國(guó)忠的說(shuō)法可不可以靜下心來(lái)，民營(yíng)企業(yè)最近辦個(gè)人會(huì)所，還有今天的民企全部在美國(guó)收購(gòu)去了，買多大東西我不知道，但是我認(rèn)為不是有錢就能買東西的，國(guó)際收購(gòu)的基本管理是文明的征服，不是一個(gè)有錢就能買產(chǎn)品的，一個(gè)阿迪達(dá)斯很便宜的，你買了人家瞧不起，不是有錢就能買的。我們先把浮躁的心態(tài)降下來(lái)，從整個(gè)公民素質(zhì)，讓每一個(gè)人做實(shí)事。 蔡洪平：我有

[22:41:44] 主持人：非常精彩的發(fā)言，我非常高興的看到，咱們從最初窄小的入口，房地產(chǎn)能夠進(jìn)入到對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式的反思，中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的展望上，我想這里頭都寄托了我們?cè)谧魑灰约敖裉旄魑患钨e對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最美好的一個(gè)愿望。再次感謝今天大家精彩的發(fā)言。 主持人：非常