從ST國祥(600340.SH)更名的華夏幸福股價一路狂飆，成為國內資本市場的“黑馬”

2011年A股全年累計跌幅達21.68%，房地產企業(yè)跌幅慘重，但華夏幸福非但沒有下跌，反而遭到資金追捧，股價連續(xù)上漲，在一年之內股價漲了3倍有余。

2月29日，華夏幸福發(fā)布了借殼上市之后的首份年報，根據(jù)年報顯示，該公司2011年全年實現(xiàn)凈利潤達13.6億元；凈利潤與上年同比增長了225.5%。

與全面陷入經營困境的地產大軍相比，華夏幸福所交出的這份“成績單”無疑十分搶眼。

機構熱捧

2月28日，華夏幸福收盤價為24元，而在一年之前，即2011年2月28日該股的股價僅為6元/股(復權價)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年大盤上證指數(shù)收于2199.4點，是A股史上的第三大熊年；但在個股方面，總共有18只股票的年漲幅在50%以上，其中有6只股票的年漲幅超過100%，華夏幸福以3倍的漲幅遙遙領先，成為當之無愧的2011年第一大牛股。

2011年7月，華夏幸福成功借殼ST國祥，眾多機構投資者紛紛入駐，包括華夏、嘉實、華商和工銀瑞信等大型公募基金公司。

公開信息顯示，華夏紅利基金在2011年6月重組公布之前就持有 220萬股華夏幸福，在重組成功之后華夏系基金選擇了獲利退出。

而對華夏幸福更加看好的華商領先企業(yè)混合型證券投資基金自重組開始就持有741萬股，成為華夏幸福的第四大流通股東，如今仍持有700多萬股。

而嘉實基金旗下的基金豐和則在華夏幸福重組成功之后的2011年第三季度買入了161萬股，第四季度又繼續(xù)加倉38.6萬股，成為其第七大流通股東。

機構蜂擁而入顯然與華夏幸福的業(yè)績增長有關。

華夏幸福年報顯示，2011年公司實現(xiàn)整體銷售額165億元，實現(xiàn)營業(yè)收入77.9億元，比上年增長76.2%；實現(xiàn)營業(yè)利潤17.5億元，比上年增長180.8%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為13.6億元；比上年增長225.5%。

根據(jù)華夏幸福在重組期間所作出的承諾，華夏控股承諾2011年、2012年、2013 年京御地產(華夏幸福旗下房地產公司)的盈利預測數(shù)(即歸屬于母公司所有者的凈利潤)分別為9.5億元、12年8億元、14.7億元。顯見2011年華夏幸福業(yè)績遠超重組承諾數(shù)據(jù)。

業(yè)內人士稱，華夏幸福之所以敢于承諾大手筆盈利及超預期增長，與其公司業(yè)務性質息息相關。

據(jù)了解，華夏幸福成立于 1998 年，旗下?lián)碛袃纱笾饕獦I(yè)務，分別是由區(qū)域事業(yè)部投資的工業(yè)園區(qū)開發(fā)和由專業(yè)事業(yè)部負責房地產項目開發(fā)。

華夏幸福目前投資開發(fā)運營的產業(yè)園區(qū)，包括固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)、懷來京北生態(tài)新城、昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、沈北蒲河智慧產業(yè)園區(qū)、于洪園區(qū)等共10個工業(yè)園區(qū)，其中七個位于河北，兩個位于遼寧沈陽，均位于環(huán)渤海經濟圈內。

“一個成熟的工業(yè)園區(qū)形成需要8～10年的時間，而華夏幸福的三大園區(qū)(即固安工業(yè)園區(qū)，大廠潮白河工業(yè)區(qū)和懷來京北生態(tài)新城)已度過了最初的重資本投入期，進入現(xiàn)金流平衡的回收期，因此華夏幸福今后幾年的營業(yè)利潤實際已經鎖定，兌現(xiàn)重組承諾問題不大?！币晃蛔C券公司資深分析師表示。

“產業(yè)新城模式”復制擴張

自2011年4月30日“國十條實施細則”中明確提出“住房限購令”后，限購政策便逐步在全國各地陸續(xù)執(zhí)行，這也將國內的房地產行業(yè)拖入寒冬。

但華夏幸福顯然并沒有受到限購政策的影響。“華夏幸福所經營的領域是產業(yè)地產，這在國內尚屬于發(fā)展初級階段，發(fā)展前景巨大。”中原地產投資顧問部總經理張昆煜表示。

2011年年報顯示，華夏幸福把握了國際產業(yè)轉移和大都市郊區(qū)化帶來的產業(yè)升級、區(qū)域分工的歷史機遇，聚焦于環(huán)渤海區(qū)域經濟產業(yè)促進及大都市外溢需求，創(chuàng)造了園區(qū)開發(fā)運營與城鎮(zhèn)開發(fā)建設相互促進的“產業(yè)新城模式”。中國社會科學院工業(yè)經濟研究所張其仔研究員告訴《中國經營報》記者，“通過深化城市化的進程，讓更多的農民進城，對于中國未來的經濟發(fā)展很重要。讓農民進城，不完全是要解決戶口問題，關鍵在于要有就業(yè)機會。通過產業(yè)發(fā)展把城市建設起來，通過城市建設把產業(yè)發(fā)展起來，把農民吸引到城市中來，讓更多人真正地參與到城市建設中來。通過這種方式，才能實現(xiàn)城市化與經濟發(fā)展的有質量、可持續(xù)。

尤其值得一提的是，華夏幸福成名源于其最早開發(fā)的一個工業(yè)園區(qū)：固安工業(yè)園區(qū)。

2002年，華夏幸福與河北省廊坊市政府共同開發(fā)的固安開發(fā)區(qū)，成為第三代開發(fā)區(qū)的代表之作，被業(yè)內稱為“產業(yè)新城模式”。據(jù)了解，固安開發(fā)區(qū)的電子信息和汽車零部件兩大產業(yè)基地目前已經初具規(guī)模，2011年完成固定資產投資100.3億元，實現(xiàn)財政收入約6.3億元，園區(qū)就業(yè)人口超過2萬。

除了固安工業(yè)園區(qū)，2007年華夏幸福又開始運作大廠潮白河工業(yè)區(qū)，隨后又簽約懷來京北生態(tài)新城，這三個慢慢走向成熟的開發(fā)園區(qū)為上市后的華夏幸福貢獻了頗豐厚的利潤。

“2010 年固安和大廠兩個園區(qū)的綜合毛利均高達 50%以上，三大園區(qū)目前簽約投資額共 470 億元。”上述資深分析師表示。

如今，華夏幸福事業(yè)版圖已經擴張到環(huán)首都經濟區(qū)、環(huán)渤海經濟圈等地。截至2011年年末，公司投資開發(fā)運營了包括固安工業(yè)園區(qū)(河北廊坊)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)(河北廊坊)、懷來京北生態(tài)新城(河北張家口)、昌黎工業(yè)園區(qū)(河北秦皇島)、灤平金山嶺園區(qū)(河北承德)、文安園區(qū)(河北廊坊)、沈北蒲河智慧產業(yè)園區(qū)(遼寧沈陽)、大廠新興產業(yè)示范區(qū)(河北廊坊)、廣陽園區(qū)(河北廊坊)、于洪園區(qū)(遼寧沈陽)共10 個園區(qū)。

工業(yè)園區(qū)開發(fā)的獨特之處在于其“政府主導，企業(yè)運作”的模式，即政府將某一區(qū)域的整體開發(fā)委托給一個房地產企業(yè)來完成，并在政府的監(jiān)督下對委托區(qū)域進行逐步開發(fā)，企業(yè)與政府共同分享產業(yè)發(fā)展、城市升級的紅利。

“以生產，加工和制造為主的第二產業(yè)工業(yè)園現(xiàn)在成為主流，以產業(yè)主導的工業(yè)園在南方已經逐漸成熟，而北方市場如今正如火如荼開始建設。”張昆煜表示。

“華夏幸福是產業(yè)地產的典范，它目前拓展的區(qū)域均未受限購政策影響。在上市的房地產企業(yè)里，唯有張江高科與其類似，都經營工業(yè)園區(qū)，但張江高科在企業(yè)管理方面不如華夏幸福靈活。光大證券一位資深分析師表示。

光大證券房地產分析師姚望表示：“在工業(yè)園區(qū)建設方面，目前國內還沒有一家開發(fā)商的實力能跟華夏幸福相比，現(xiàn)在固安園區(qū)的品牌效應逐漸形成，這次與沈陽蘇家屯人民政府簽約的條件比往其他園區(qū)要優(yōu)厚，與政府約定的基礎設施、公共建設以及土地整理的加成收益比例，較之以往更加可期。